除了郑东新区 还有哪些“鬼城”有希望复活？

每经编辑 王杰    

“鬼城”如何复活？

据《投资时报》报道，“鬼城”的出现与中国城市过去5年来的扩城“大跃进”有关。国土资源部2013年的一项调查显示：全国391个城市的新区规划人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。

规划新城新区已成为难以遏止的冲动。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年调查了12个省区的156个地级市和161个县级市。调查发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市一共规划建设55个新城新区，有一个省会城市甚至要新建13个新城区。

牛凤瑞表示，没人说一线城市某个区域成为“鬼城”，往往是指二三线城市的新区。

那么什么样的“鬼城”会率先改变面貌？牛凤瑞给出了一个公式，“鬼城”改变面貌的时间，等于其依附的主城区发展势头除以主城区与“鬼城”的距离。换句话说，主城区发展势头越强劲，依附于主城区越近的“鬼城”，越容易脱去“鬼城”的帽子。主城区对于新城扩散又随着两者之间距离的增大而衰减。也就是离的越远，辐射能力越弱。这样的“鬼城”改变面貌的时间也越长。

严跃进分析，“鬼城”能否复活，要看此类鬼城出现的原因和要素供给能否跟进。

第一类是土地资源供给规模大的城市，此类城市出现“鬼城”，在于资源供给过度，而忽视市场需求。此类城市“鬼城”阴影的消失可以做到，关键在于控制土地出让规模。

第二类是资金供给规模大的城市，比如一些滨海城市“忽悠”购房者来买房，结果产生了很多空置房，此类“鬼城”未来人口导入还是会比较吃力。

第三类是城市重心转移背景下的城市，比如郑东新区就逐渐承担老城区人口的转移，此类新城未来出现繁荣是必然的。

具体哪些鬼城正在“复活”，或者已经“复活”？开发商和个人购房者能否抓住机遇“拣漏”？邦地产君将在未来制作《“鬼城”复活白皮书》，供读者参考。