资金市场分配不均 大开发商“撑饱”小房企“挨饿”

每经编辑 每经记者 区家彦 发自广州    

MBS发展面临多重困难

本次央行出台的房贷新政中，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

黄立冲向记者表示，MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体 （pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保，发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。

“央行鼓励商业银行发行MBS的目的之一，是为了缓解今年以来商业银行收缩房贷所带来的负面冲击，吸引更多社会资金支持房贷业务”，德信资本董事长陈义枫认为。

陈义枫同时表示，由于大部分商业银行地产类贷款的头寸已经很高，且综合负债成本攀升，在房地产市场下行的环境下，无论是出于控制风险还是追求收益，银行做按揭贷款意愿不足。通过发行MBS，银行可以把过去发放的房贷以证券的形式卖出去以腾出更多的资金头寸，同时也能降低在房地产领域的头寸以减小风险。

然而，美好的前景并不意味着MBS的发展将一帆风顺。拥有多年商业银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬向记者表示，发行MBS首先要解决信用担保的问题。美国的MBS市场之所以发达是因为两房（即房利美与房地美）的担保，由于两房同样具备国家信用，MBS的利率比美国国债要稍高一点，投资者自然愿意购买。但国内的MBS单靠商业银行并无法提供如此高级别的信用担保，这需要一家超大型的保险机构或者政策性银行解决信用担保的问题。

此外，洪凯彬表示，目前五年期国债票面年利率达到5.41%，银行发行的1年期理财产品收益率也有5%以上，信托产品的收益率更达到9%～10%，但几年前发放的房贷基本都是基准利率85折左右，平均利率约在5.56%，扣除管理费用后提供给投资者的收益可能更低，长短期利率倒挂导致现阶段MBS收益率难以对投资者产生吸引力。

“MBS的发行从技术层面来看没有难度，目前最需要的是社会无风险利率下降，带动MBS的收益率吸引力上升，才能吸引社会资金的兴趣”，洪凯彬说。