易宪容：在周期性调整中形成楼市发展长效机制

我国楼市周期性调整的核心是房价逐渐回归理性，逐渐由消费者来决定未来楼市的供求关系。中央政府要做的就是重新确立住房市场的发展模式，重新定位住房的性质，让住房市场成为消费品市场而不是投资赚钱的工具。如果未来中国的住房市场是一个由消费者主导的市场，能让广大农民有可支付能力进入城市住房市场，并在城市定居下来，则我国楼市不仅会有比现在以投资为主导的市场大得多的发展空间，全面消化目前的产能过剩，也能为新型城市化发展奠定扎实的基础。

十多年来以投机炒作为主导的中国楼市，如果市场预期逆转，周期性调整就不可避免。而楼市的周期性调整不仅会影响地方政府的土地财政，冲击银行的资产质量，而且还将冲击中国的“房地产化”的整体经济，改变当前整个楼市的利益格局。基于这种牵一发动全身的情形，就有了种种指望政府救市的声音，也有了地方政府五花八门的楼市托市之举措。按照惯性思维，当前的不少信息被解读成中央政府将开始救市。

比如，据悉住建部正在全面调研房地产市场，以便准确研判当下的房地产市场形势，并根据这些研判对当前楼市给出相应的政策。而有媒体就把这些举动解读为中央政府将全面松绑早几年推出的限购政策。同时，有媒体在央行行长周小川的公开谈话中“捕捉”到了楼市调控政策或将调整的暗示。至于有个别地方政府迫不及待出台禁止房价下降的限价令，似乎更向市场发出了中央政府将大规模松绑以往限购政策的强烈信号。处于不同的利益，市场各方对同一信息做出不同的解读是很正常的。现在大家特别关注的是，中央政府对当前房地产形势有怎样的判断，市场期盼了多年的确保住房市场稳健发展的长效机制有没有可能趁这次调整的时机得到推进，进而为房地产市场探寻一条健康发展之路？

当前楼市出现的周期性调整势头，并非是早几年那种完全是由政府的宏观调控政策所引致，而是市场力量使然。也就是说，持续了十多年的过度依赖房地产推动的城市经济发展方式已不可持续，我国房地产市场已到了非调整不可的时候，否则会引发更大的问题。只有通过楼市的周期性调整，才有可能理顺已被完全扭曲了的价格关系，我国的房地产市场才可能重新定位，“房地产化”经济才有望全面转型。

随着利率市场化改革的深入，随着互联网金融爆炸式的增长，我国金融市场环境正在发生根本性变化，资金密集、体量又如此巨大的楼市无法再融集到低成本的资金、无法以更大杠杆让大量资金流入。在这样的市场限制下，政府要救楼市，不仅救不了，即使救了也只能以行政方式重新要求商业银行向房地产业提供低成本的资金，这等于把楼市的风险转移到了银行，不仅没有化解房地产市场之风险，反之让金融体系陷入了系统性风险之中。

由于房价持续上涨了十几年，不少城市的房价涨幅惊人，并由此把不少地城市的房地产泡沫吹得更大，而这些都是当时的金融条件所造成的。同样，当金融市场条件发生了巨大变化时，住房投资者肯定会看到所隐藏巨大风险的严重性，因此，住房投资者肯定会逐渐退出市场。在这种情况下，市场对房价上涨预期就可能突然逆转。对于一个以住房投资者为主导的市场，如果当房价上涨预期突然逆转，持续上涨的房价想不调整及不下跌是不可能的。

最为重要的十八届三中全会精神实质，就是让市场在资源配置过程中起决定性作用，全面减少政府对市场活动的干预。而这一精神转化为具体政策，就是要让以往政府主导住房市场政策退出，让市场的价格机制起决定性作用。因此，不少城市面对建造严重过剩的住房，让价格机制起作用或房价下跌也是一种趋势。如果只有上涨而没有下跌的价格，岂有市场价格机制可言？所以，住房市场价格上涨或下跌本来就是一件正常的事情。如果政府再要左右楼市的价格，这不仅会让国内楼市的价格机制更为扭曲，而且无异于使得让市场在资源配置中发挥决定性作用成了一句空话。特别是如果当房价上涨时，政府就强调房价的市场机制作用，而房价下跌时又只强调政府干预之手段，那么这不仅没有市场可言，更与建立楼市发展的长效机制的方向背道而驰，又回到了一切为GDP增长服务的老路上去。

既然国内楼市周期性调整是一种趋势，中央政府的态度其实也很简单，就是顺应市场的发展，这样才能让市场在国内楼市的资源配置过程中起决定性作用。不过，面对国内楼市这种周期性调整，中央政府不是要通过政府行政干预方式来中止这种楼市的周期性调整，而是要借这种楼市的周期性调整建立起未来房地产市场发展的长效机制。

因为，我国楼市周期性调整的核心是房价逐渐回归理性，及逐渐由消费者来决定未来楼市的供求关系。在这种情况下，中央政府要做的就是重新确立住房市场的发展模式，重新定位住房的性质，让住房市场成为消费品市场而不是投资赚钱的工具。如果未来中国的住房市场是一个由消费者主导的市场，能让广大农民有可支付能力进入城市住房市场，并在城市定居下来，则我国楼市不仅会有比现在以投资为主导的市场大得多的发展空间，全面消化目前的产能过剩，也能为新型城市化发展奠定扎实的基础。

而要让一个以投机为主导的住房市场转型为一个以消费为主导的住房市场，政府就要通过合适的经济杠杆(比如信贷政策及税收政策)全面遏制住房投机炒作，去除住房市场赚钱功能。这是我国住房市场持续健康发展的关键所在。就目前的情况来看，我国住房市场税收制度十分落后，从而使得住房市场成了一个少数人掠夺多数人财富的转移机制，成了财富分配不公的主要根源之一。同时，住房税收制度的落后还在于激励地方政府过度依赖土地财政，在于过度激励居民及企业舍弃在实体经济的财富创造而是把住房投机炒作当成了其生财之道。因此，中央政府要借助当前楼市的周期性调整全面完善住房市场的税收制度，理顺住房市场的利益关系，只在这样才能够保证未来房地产市场健康持续发展。

要建立起国内住房市场的长效机制，笔者想特别强调，中央政府还须借助这次楼市的周期性调整建立起一套有效激励居民住房消费的信贷制度及税收减免制度，由此建立起能健康持续发展的住房保障制度。这是确立我国未来住房市场长效机制的主要方面。

(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)