万科刚需大盘降价三成广州楼市下调通道开启？

每经编辑 每经记者 区家彦 发自广州    

每经记者 区家彦 发自广州

毛大庆发言风波过后，万科的一举一动更是受到业界的关注。近日万科广州的降价行为，再次成为市场的焦点。

从万科的举措，以及广州和其他地区的情况来看，我们发现，在市场持续低迷的当下，各地、各房企都有自己的应对措施。有些地方出手“救市”，有些地方“按兵不动”；有些地方成交低迷，有些楼盘降价促销；有些房企多元发展，有些房企战略转移。

房地产市场真到了分水岭？传统房企将何去何从？

持续低迷的市场状况，让去年领涨全国的广州楼市也感受到明显的压力，部分房企高举降价大旗。

上周末，广州多个楼盘密集入市。《每日经济新闻》记者发现，位于番禺的刚需大盘万科欧泊猛然降价三成开售，并取得热销九成的靓丽战绩，成为近段时间销售最火爆的楼盘之一。此外，包括保利地产、绿地等房企也纷纷加大促销力度。

中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，随着杭州、常州等城市降价消息出现，加上银行持续收紧房贷，即便是作为一线城市的广州也难免遭受市场压力。万科的降价只是一个开端，预计越来越多的开发商将采用更积极的降价策略，今年内广州楼市或将出现一波降价幅度约10%的调整。

部分房企加大促销力度/

5月24日，位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊推出B区共204套洋房，户型为80～95平方米，销售均价约为15000～16800元/平方米，部分房源最低售价仅为13200元/平方米。《每日经济新闻》记者查阅网易房产数据中心获悉，万科欧泊最近一个月的网签均价为21231元/平方米，这意味着此次销售均价较前期降幅接近30%。

在售楼中心，销售小姐向扮成买家的记者表示，“万科欧泊去年年中售价曾经涨至23000～25000元/平方米，虽然本次推出的房子靠近变电站，位置相对逊色，但价格相当于去年年中售价的6.5折，因此新货相当抢手，前期认筹的买家数量已经超过500位。”

“很多高楼层户型开盘仅仅一小时便被一扫而光，本来还想仔细挑选比较价钱，但不到一会就被别人挑走，只能赶紧敲定走人”，购房者陈明（化名）告诉记者。开盘仅仅两小时后，记者了解到，万科欧泊当日所推的204套已经售出近九成。

对于此次降价，记者试图采访万科广州公司的相关负责人，但至截稿前电话仍未能打通。

“万科本来就是市场方向标之一，万科欧泊更是去年的热销刚需盘之一，此次它突然高举降价大旗，难免会对市场造成心理上的影响”，黄韬向记者表示。

除了万科，记者发现，包括保利、绿地等房企在广州市场也加大了降价促销的力度。位于增城区的保利东江首府也于昨日 （5月25日）加推A13栋共69套新房，主力户型为129～139平方米，折后售价为11500元/平方米，较该项目去年约13000元/平方米的销售均价下降近12%，保利东江首府在推货当日售出约八成。此外，位于白云区的全新盘绿地·时代云都汇昨日推出286套商业性质的产品，主力户型为47~53平方米loft公寓产品，开盘当日推出认筹1万元抵8.8折的优惠，折后均价约为23000元/平方米，低于周边的在售项目均价。

克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰告诉记者，随着大企业纷纷降价，大量中小型企业只能被迫“跟风”促销，广州楼市接下来的调整压力将进一步加大。

广州成交量有望探底回升/

国家统计局数据显示，去年广州房价全年涨幅达到20.1%，领涨四大一线城市。但自去年11月18日出台“穗六条”调控政策以来，广州楼市成交持续低迷，房价也呈现下降迹象。

根据网易房产数据监控中心数据，“穗六条”出台后半年（2013年11月19日~2014年5月18日），广州市一手住宅网签量为34675套，网签面积为39.38万平方米，较政策出台前半年大幅下降31.73%与34.01%，网签均价为13970元/平方米，同比涨幅大幅放缓至1.8%。

持续低迷的成交，与不断攀升的库存形成强烈对比。合富辉煌的统计数据显示，今年1～4月广州新建商品房成交面积为158万平方米，但同期新增供应面积为226万平方米。截至4月底，广州可售存量面积为846万平方米，存量消化期大幅攀升至22.6个月。

合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示，按照以往的市场规律，进入3～4月份，市场成交会出现明显回暖，但至今备受业界关注的“小阳春”始终没有出现，银行收紧房贷对市场回暖产生进一步的抑制作用，随着可售库存不断攀升，开发商迫于资金压力，降价促销的力度或将进一步加大。

“虽然5月份以来市场成交依然低迷，但从最近的一些热销楼盘可以看到，开发商如果愿意把价格下调约10%～15%，购买力便会随之涌现。”黄韬预计，在接下来的6～8月，开发商会进一步加大降价力度，广州楼市将正式开启降价通道，年内将会出现一波约10%的调整，但由于广州刚性需求旺盛，价格的适度回调有利于刺激需求的释放，成交量有望在年底出现探底回升的走势。

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房企突围

净租赁回报率高 房企抢食物流地产“蛋糕”

每经记者 区家彦 发自广州

蓬勃发展的电子商务，一方面给商业地产带来冲击，另一方面为物流地产带来机遇。

世邦魏理仕日前发布的研究报告显示，根据艾瑞研究预测，至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币，相对于供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，吸引包括万科、绿地在内的越来越多传统房企进入。

据《每日经济新闻》记者观察，近年来，以普洛斯、丰树为代表的外资营运商已经占据我国物流地产市场主要份额，以阿里巴巴、京东为代表的“电商派”也在加紧跑马圈地，万科等传统房企能否分得一杯羹仍然是未知数。

物流地产需求旺盛收益高

物流地产受到垂青，与电商的高速发展不无关系。世邦魏理仕的研究报告指出，随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求近年来增长迅速。

据中国仓储协会估算，截至2012年底，全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但世邦魏理仕的统计显示，截至2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微，难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。

仲量联行广州工业地产部董事张宁告诉记者，由于物流地产需求强劲，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，目前物流地产的净租赁回报率约为5%～6%，远高于商业地产约3%的平均回报水平。

《每日经济新闻》记者发现，5月16日，河北省廊坊市国土土地开发建设投资有限公司与北京万科签署《战略合作框架协议》，拟就双方基于京津冀一体化战略下的物流及城市新区建设方面建立长期、稳定、全面的战略合作关系。绿地集团、万通控股、合生创展等传统住宅开发商近年来也陆续进军物流地产。其中，绿地去年逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进。万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产。合生创展也成功开发了包括广州合生T.I.T国际产业园、北京中关村科技园亦庄园项目、合生粤港金融科技产业园等工业地产项目。

传统房企仍然有竞争优势

目前，国内物流地产以普洛斯、嘉民等外资巨头占主导地位。以全球最大的物流地产商普洛斯为例，自2003年进入中国以来，普洛斯的版图已经扩张到国内29个重要城市，投资并管理着103个物流园区，可供租赁面积达1150万平方米，基本形成了对中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费市场的物流配送网路的覆盖。

张宁告诉记者，这些外资物流地产营运商进入国内市场接近10年，占据70%以上的市场份额，其业务遍布国内经济发达区域，像普洛斯这种龙头企业不仅拥有丰富的开发营运经验，背后更拥有强大的融资渠道，国内地产商要从这些外资巨头手上分一杯羹并非易事。

此外，以阿里巴巴、京东、苏宁为代表的电商企业也在加紧跑马圈地。已赴美IPO的京东为例，根据该公司5月19日向美国证券交易所更新递交的F-1招股书显示，京东已在全国34个城市拥有82间仓库，总建筑面积超过130万平方米，未来还将进一步在一线和三线城市扩大版图。

张宁认为，虽然物流地产市场“强手林立”，但传统住宅开发商仍然有自己独特的优势：首先，房地产开发商自身拥有不少商业项目，借此拥有数量庞大的企业客户群体，能为其物流地产发展带来客户资源；其次，由于地方政府在出让地块时更着眼于能够给政府带来税收并创造就业机会的经济活动，因此在出让仓储物流用地时会更加谨慎，住宅开发商往往拥有良好的政府资源，更容易获得地段更佳、体量更大的工业地块。

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地方政策

安徽救市第二枪 宣城公积金贷款额度上调至30万

每经记者 查道坤 发自南京

继安徽铜陵市宣布首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30％降至20％，并给予契税补贴后，该省宣城市也紧随其后出台新政进行救市。

5月20日，宣城市住房公积金管理中心对外发文称，对宣城市的住房公积金最高贷款额度进行了调整，住房公积金最高贷款额度调整为30万元。此外，宣城市还宣布对购买房源的购房者，给予一定的契税补贴。

对于宣城出台的政策，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者表示，宣城出台的政策与铜陵并无两样，目的同样是救市。

公积金最高贷款额度上调

实际上，早在2013年7月1日，宣城市住房公积金管理中心下调过一次住房公积金最高贷款额度，由原来的30万元下调至20万元。而经过近一年时间的运作，宣城市商品房2014年上半年成交量开始逐步下滑，为了更好地调节市场，宣城市将公积金贷款最高额度由原来的20万元上调至30万元，促使当地住房成交量上涨。

此外，在贷款条件方面也发生了改变，由正常缴存住房公积金1年以上调整为正常缴存住房公积金满6个月，“这也就意味着，之前没有宣城户口的外来人口需要缴满一年的公积金才可以使用公积金贷款买房，如今降到半年就可以，这也就可以进一步刺激外来人口购房。”张建初对《每日经济新闻》记者说。

此外，宣城市还表示，2014年对个人购买90平方米及以下普通住房且该住房属于购房家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，所缴纳契税由契税征收机关同级财政给予全额补贴。

对个人购买90平方米到144平方米（含）普通住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，所缴纳契税超过1%部分，或购买超过144平方米的非普通住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，所缴纳的契税超过2%的部分，均由契税征收机关同级财政给予全额补贴。

“宣城的公积金贷款额度的调整，以及购房给予契税补贴，这和此前几个出台救市政策的城市并无任何区别，其目的就是促进楼市销售。”张建初说。

楼市库存压顶土地出让停滞

值得注意的是，宣城出台救市政策的背后，则是楼市销售低迷、库存压顶的局面。

据《每日经济新闻》记者了解，宣城楼市近3个月持续低迷，尽管进入“红5月”，有部分项目大幅降价的促销，但是寒潮依旧未散。

宣城市房管局数据显示，5月前两周备案都未超过百套，第3周楼市更是再次滑坡，备案仅有59套。截至5月21日，宣城本月备案套数未超200套。备案套数环比下跌20.27%。

宣城楼市2014年2月备案1038套，3月备案523套，4月备案310套。2013年2月备案924套，3月备案976套，4月备案722套.今年前3月备案套数总计1871套，去年同期备案2622套。从备案数据上可以明显看出宣城楼市呈现持续下滑态势。

“在刚刚过去的‘金三银四’，宣城楼市成交量并没有取得良好的成绩，是宣城近3年来销量成交量最差的一年，就目前情况看，宣城楼市或将持续下滑。”宣城当地开发商杨海涛对记者表示。

而为了促销，当地的开发商可谓是使出浑身解数。4月以来，宣城多家楼盘进行促销活动，然而效果并不明显，5月份以来宣城楼市成交量还是延续平淡态势。

成交量下滑，楼市库存进一步加剧。统计数据显示，截至2014年5月21日，宣城市可售套数已经达到了25643套，市场供应面相当充足，按照宣城的去化速度，去化库存需要3年以上时间。

库存量增加，无疑又会带来一系列连锁反应。据记者了解，2014年以来，宣城住宅用地的出让几乎全面停滞。

“楼市低迷对地方土地出让冲击非常大，开发商手中持有大量的房源卖不出去，必然不会轻易拿地，如果土地卖不出去，对于地方财政的压力也可想而知，所以此时宣城出台政策，其目的就是希望打破宣城楼市冷淡的局面。”张建初对《每日经济新闻》记者说。

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市场分析

上海高端住宅连续成交楼市释放反转信号？

每经记者 卢曦 发自上海

近来，全国范围内的楼市交易都显得热度不够，但上海的高端市场却率先发力，释放出耐人寻味的信号。进入5月，多家房企和研究机构公布的信息显示，上海总价数千万乃至数亿的高端住宅出现多笔成交，成为低迷楼市中罕见的亮点。

业内人士认为，上海楼市中买卖双方博弈至今，许多卖家开始让步，其中高端住宅的让价幅度相对较大。然而，价格似乎不是最首要因素。很多高收入买家都在5月选择了全款支付。不少高收入者预判楼市可能会有政策调整，认为目前是投资房产的时机。

高端住宅爆红

4月末，汤臣一品突然成交了一套总价高达2.3亿元的高端住宅，似乎拉开了上海高端楼盘5月大幅成交的序幕。5月中旬，长宁西郊老牌高端住宅檀宫成交了一套面积达1152平方米的超大型别墅，总价高达1.95亿元，成交单价逼近17万元/平方米左右。仅次于2012年2亿元成交的另一套檀宫别墅，成为上海二手市场的二号楼王。

《每日经济新闻》记者从一家专做高端住宅酒店的房企了解到，该公司在上海的两个项目5月销售情况明显好于今年前几个月。公司的产品总价在1500万元～4000万元。“五一期间3天成交了3亿。”该公司内部人士向记者透露。

德佑地产市区不少门店表示，近期高端市场门店的带看量明显上升，如新天地、古北等区域。这些区域内高端房源的带看量较一季度平均上涨了10%～20%不等。

德佑地产数据显示，新天地高端住宅翠湖天地不到一个月内就成交了7套房源，总价共计1.2亿元。而2013年翠湖天地的成交量共计36套，平均每月成交3套。5月不足一个月该项目成交量高达7套，为去年每月成交量的两倍多，远高于去年的平均水平。

据德佑地产复兴东路店的经理表示，近期高端市场的看房客有小幅上升的情况，这些客户多为改善型需求，对小区、房源的品质要求高。德佑地产分析师朱萍表示，市中心的高品质房源非常稀缺，其保值、升值能力更强。

二手房成交整体大幅下滑

高端住宅与中低端住宅行情冰火两重天。

德佑地产市场研究部监控的数据显示，4月上海全市二手房共计成交1.72万套，环比下跌20.1%，同比下跌14.1%。而在近期公布的70个大中城市房价数据中，上海二手住宅价格也罕见地出现了滞涨了局面。

从刚需房到总价500万元～600万元的中高端住宅，买方观望情绪仍然很浓。21世纪不动产近期经手了一个新江湾城总价600万元左右的案例，在卖方愿意让价50万元之后买家仍然不满意。而南黄浦板块另一个总价近1600万元的住宅仅仅在卖方减价5万元后即告成交。

亿翰智库分析师张化东对 《每日经济新闻》记者表示，目前楼市不旺的原因是多方面的：去年的高成交量透支了今年的购买力，房价仍然偏高，再加上偏紧的信贷政策让很多购房者选择了观望。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，5月上海中高端楼盘的成交情况环比有所好转，但比起去年同期，仍然显得力不从心。受到市场情绪的影响，一些高端楼盘的开发商打出较低的折扣，让步幅度较大，刺激了一部分成交。而在刚需方面，买卖双方对行情都感到茫然，没有明确的判断，僵持不下。

记者从德佑地产了解到，近期千万高端住宅的成交显得非常活跃。购买这些高端住宅的买家基本都在经商，资金雄厚。他们绝大部分都是一次性付完房款。少数选择贷款的买家贷款比例也较小，仅为总房款的一到两成。

德佑地产营运副总经理冯霞表示，这类可以一次性付款的高端客户对于市场的嗅觉往往更灵敏。

近期市场正处于调整期，不少高端客户认为不久以后政府将会采取一些必要的救市手段，一旦出现限购放松，拿到购房资格的人大幅增多，很可能导致市场的供不应求。他们认为，未来卖方可能坐地起价，现在正是投资的机会。