任志强：土地供应不足导致房价暴涨

每经编辑 涂劲军

以下为任志强先生在2012年博鳌房地产论坛上的演讲现场整理文字，作为视频节目参考资料。

任志强：只给我二十分钟时间，我只讲一个问题。为什么我认为现在房地产“被抛弃”？其实，这个题目是大会写的。

以前，我是说它在产业中的重要性，看这张图。这张图是国土资源部公布的按月计算的房地产业使用土地的供应量，这个供应量充分显示出对这个产业的重视度和它面临的问题，以及它未来的预期。

第一个阶段是2003年以前，当中国的产业政策为需要市场化取消福利分房的时候，平均每年的土地供应量大约以40%的速度增长。那时候的土地是充分供应，因此在1998年-2003年的几年里，房价平均增长3.5%，老百姓收入增长平均为9.5%左右，收入增长远远超过了房价增长。因此，1999年的时候，上海房价虽然很低，但卖不出去，实行了一条特殊的税收政策，即购房时减免个人所得税，这项政策一直执行到2001年的6月31日止。

2003年发生了一个巨大的变化，这个产业不再以产业发展的角度出发而制定产业政策，两条，第一条是严格控制土地供给的闸门，“严守18亿亩红线”；第二条是严格收紧信贷闸门，因此出台了121号文件。2003年以后，尤其是831完成以后，土地总的供给量连续下滑，连续十几个月低增长，负增长，延续到2007年。换句话说，在土地上欠了2-3年的债，但这个债欠得不够深，是因为此前保持了40%左右的速度增长，填补了一部分，手里还有一些余粮。因此，在这个过程中出现了房价的波动，但没有形成巨大的上涨。

2007年，这种饥饿再也无法用土地的短缺来填补了。2006年年底，副总理召开了座谈会，我们两次提出要求用房价的负增长来推动土地的供给，用增加供给的方式来推高房价。于是，2007年出现了土地的高峰，几乎都是天价地，而这些天价地的来源，大家说来源于开发商炒和媒体炒。但是，我们看到这张图就会发现，是因为之前大量的负增长让开发商手里没有余粮，很多饿狗在同抢一块骨头就出现了天价地，于是出现了房价的暴涨。

2003年没有SARS的话，就会提出了房价过热。2007年提出两防，防止投资过热，防止通胀。因此，在两防的指导下又出现了房地产业为主导，连续出现了持续下滑，一直变成负增长。大家说，2007年的经济下滑是由于美国次贷危机，但我不这样认为，美国次贷危机爆发的时候，中国经济没有出现任何问题。2007年年底的时候，美国就开始为经济的再启动出台各项政策，但中国那时候是两防坚决要打下去。2008年初，布什总统开始用拉动方式提高美国利率，而中国执行的是与美国相反的政策，到不行的时候说都是美国人闹的，没什么道理。到同年10月份雷曼兄弟出现问题的时候，我们出台了振兴政策，但为什么2009年全国土地进入负增长？没有人想过这个问题吧？2009年，大量的库存化，把2008年大量积压的库存通过2009年的销售变现了。但是，那时候开发商大部分的变现钱是还债，没有钱用于新的投资。

再到2010年，由于4万亿+10万亿的信贷，再加上开发商把大量的库存变现为现金，就有了2010年土地的暴涨，土地不单是高增长，而且天价是高增长，因为天价来源于2009年土地稀缺情况下的短缺供给。虽然，2008年持续下降导致有一部分库存，但更严重的是导致了价格的飞涨。于是，你们可以看到，凡是在土地低增长的情况下，一定会形成后期的房价高增长。2010年土地很多，但不能在2010年变成库存。所以，2009年消化库存以后，到2010年的时候房地产库存快没了，因此2010年出现的现象是供给短缺，大多数城市只有2-3个月的供应量，比如上海、北京。

如果只有2-3个月的库存时，房价一定是高涨的，因此房价高涨的同时推动了土地价格的高涨，形成了恶性循环，到2011年，樊纲说不得不用政治手段和行政手段抑制。结果是，当2011年年初出台相关政策以后，再次看到出现了与两防现象同样的情况。土地增长迅速下滑，滑到2012年土地现在仍然是负增长，再看最后的图，虽然不完整，但是，再一次出现了前面所出现的循环，这种循环是行政导致的周期，而不是自然导致的周期，这个行政周期是什么？只要2006年以前的土地是低增长、负增长的，2007年房价一定是高增长，到2009年土地是低增长、负增长时，2010年房价一定是高增长。现在，我们依存的是2010年土地低增长，导致2011、2012年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长，土地供应情况又说明新的供给情况不会再出现。下一轮，一定是房价的高增长。