中海内地业务净利润率31% 成最赚钱房企

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

楼市严厉调控之下，一直以来因毛利率首屈一指被业内称为“最赚钱房企”的中海地产2011年业绩仍然引人关注。

15日，中海外发展（00688，HK）发布年报显示，2011年中海外发展全年销售额达到870.9亿港元，同比增长29.8%。销售面积达558万平方米，同比增长5.3%。

在楼市下降趋势之下，2011年中海外发展包括在内地业务的毛利润、净利率、毛利率等各项指标增幅出现下降，尽管如此，其净利润仍然同比增长19.3%，达到151.2亿港元（约合125.5亿元人民币），超过万科，成为去年行业最赚钱公司。

毛利率首次微降2个百分点

历年年报显示，中海外发展每年的利润增长率都保持了较高的增速。2011年，中海外发展营业额再次创下新高达到485亿港元，同比增长了9.6%，经营溢利增加23.7%至233.9亿港元。其中在内地市场房地产项目经营溢利为184.8亿港元，占整个中海外发展去年经营溢利的79%。

这已是中海外发展连续九年利润增长保持了不低于20%发展速度。

由于受2011年内地房地产市场遭遇最为严厉的调控政策，楼市低迷的影响，对比2010年发现，中海外发展2011年各项业绩指标增幅出现下降趋势。

其中，2011年中海外发展实现净利润151.2亿港元，同比增长为19.3%，净利润率为31.1%。而2010年实现净利润为126.7亿港元，同比增长为66.6%，净利润率为27.9%。

2011年，中海在内地市场项目的经营溢利为184.8亿港元，同比增加13.1%，而2010年在内地项目的经营溢利为163.4亿港元，同比增长为54.9%，相比之下，其发展增速大幅下降。

此外，2011年中海外发展内地项目营业额为458亿港元，毛利率为40.35%，对比2010年42.6%的毛利率下降2个百分点。

这是中海外发展近三年来首次出现毛利率下降。对此，中海外发展董事局主席孔庆平在15日的业绩发布会上表示，去年内地项目的毛利率维持在40%左右的水平，且称毛利率思一个难于控制的指标，并承诺未来一两年内毛利率维持在30-40%之间。

他还表示，中海外发展在管理控制成本专业化方面有优势，有信心取得优于行业的毛利率水平。

除此之外，孔庆平还认为，今年市场形势将更加严峻，在企业发展方面保持相对稳健的原则，投资力度与销售回款相挂钩。

据称，2012年中海外发展的销售目标为800亿港元，与2011年基本持平。预计2012年中海外发展新开工楼面面积约为960万平米，竣工面积为700万平米。同时还将进入3-4个新城市，新增土地储备楼面面积720万平米。截止2011年底，中海外发展在内地25个城市及港澳地区拥有的土地储备约为3445万平米。

对此，孔庆平解释称：“不会因为市场旺盛，而积极进取，也不会因为市场不景气而悲观。”这也体现在市场环境转差之下，中海外发展对市场的保守态度。

平均售价上升 净利润超过万科

一个年销售额最大，一个是业内“最赚钱”的企业，尽管经营模式和发展理念不同，但万科与中海这两个房地产行业的标杆企业，历来都是比较的对象。

2011年中海外发展全年销售额达到870.9亿港元，同比增长29.8%。销售面积达558万平方米，同比增长5.3%。其去年房地产项目的平均售价达到15607港元/平米，而2010年平均售价为12600港元/平米，房价水平有所提高。

一般说来，2011年结算项目的平均售价水平仅仅是反映了2010年销售成果。实际上，从2011年上半年开始，中海外发展在深圳、上海等地率先进行降价销售，再加上今年房价水平可能下降，这意味着中海外发展2012年毛利率水平或将继续下降。

从中海与万科2011年业绩对比来看，中海外发展在营业税收入方面远低于万科，但在其它各项指标上均优于万科。

由于整体平均售价水平上升，在净利润方面，中海外发展净利润超过万科。

年报显示，2011年万科营业收入达717.8亿元，净利润为96.2亿元，净利润率为13.4%。但中海外发展去年的净利润为151.2亿港元，约为125.5亿元人民币，净利润率为31.1%。与中海地产相比，万科净利润仅为中海地产的77%,净利润率不足中海地产的二分之一。

此外，在毛利率方面，万科2011年结算的毛利率为30.44%，而中海外发展则高达40.35%。

对此，随着楼市调控政策持续深入营销，降价促销可能性增加以及销售难度加大，中海外发展和万科2012年毛利率水平会继续出现下降可能。

但无论怎样，中海外发展仍是最赚钱的房企之一。