雅戈尔上海长风地王：开工4个月仍在挖坑

每经编辑 每经记者 吴悦 发自上海    

每经记者 吴悦 发自上海

曾经风云一时、地王频出的上海普陀长风地块，目前大部分项目仍在瑟瑟寒风中沉睡。

2月14日，《每日经济新闻》记者在该区域实地调查发现，除了中海地产、苏宁环球和雅戈尔公司等所拍下的长风地块围起了标注有开工信息的围墙外，这里不少地块杂草丛生，一派荒凉。

在地产调控仍看不出松动的背景下，不开工或刻意放缓开发节奏，或许是开发商唯一的选择。

长风8号东地块仍在挖坑

2009年9月10日，中海地产从竞争激烈的拍卖中，以70.06亿元并高出第二名报价5亿元的价格拍得普陀长风6B、7C地块，该地块由此被封为“中国地王”，长风片区声名鹊起。据测算，该地块的楼板价约为22409元/平方米，溢价率高达129%。

一年之后，长风再次出让3幅宅地：长风9号西地块被国盛投资有限公司以及有新加坡背景的国浩投资（中国）有限公司联合竞得，总价30.4亿元，楼板价24812元/平方米，溢价率59%；长风11号西北地块被PeakstarPte.Ltd、UOL资本投资有限公司以20.6亿元总价拿得，楼板价20492元/平方米，溢价率45%；长风8号东地块被雅戈尔置业以33.93亿元价格摘得，溢价率73%。该地块最终以近2.6万元/平方米的楼板价超过了中海长风地6B、7C地块创出的楼板价，成为长风新的单价地王。

从开发商前仆后继涌入长风区域可以看出，这一区域的升值潜力与开发前景备受期待。然而《每日经济新闻》记者近日走访长风片区发现，“地王狂潮”掀起后的两年多后，这里仍然一片沉寂。

按照相关规定，开发商取得土地后两年未开工，该土地将无偿收回。此外，2008年出台的新版土地出让合同中规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不超过3年。这在实际执行中，相当于给了企业5年的周期。雅戈尔长风8号东地块项目在2010年9月拍得该地块，一年后的2011年10月才开工，根据其在上海交通建设网的开工信息公示资料，预计3年后，也就是2014年10月竣工。

不过记者在雅戈尔长风8号东地块项目现场看到的，却并不像已经动工了4个多月的景象。该项目现场围墙上标注了项目施工方的信息，但在工程承建商龙元建设的施工铭牌上，开工日期和竣工日期均未标注。而另一承建商宏润建设的施工铭牌上也没有标注开工日期，仅标注了竣工日期：2014年9月29日，这与公示的项目信息相符。

从工地现场看，目前仅是在地块内挖了几个坑，场内有少量施工机械，工人不多，也看不出加紧施工的迹象。种种迹象表明，雅戈尔似乎在悄然放缓该项目的开发节奏。

对于该项目的开发情况，记者联系雅戈尔置业的母公司——雅戈尔集团股份有限公司（600177，以下简称雅戈尔），该公司负责宣传方面事务的人士说，由于地产调控持续，雅戈尔的主业仍放在品牌服装方面，地产业务目前主要是进行一些准备工作，至于长风地块的具体情况，该人士称不太清楚，应联系雅戈尔置业方面、记者随后与雅戈尔置业联系，但截至发稿尚未得到回复。

雅戈尔地产业务放缓

雅戈尔涉足地产业已近20年，在地产业的“黄金十年”中，雅戈尔的地产业务取得了较大发展。2011年3月，雅戈尔董事长李如成还表示，拟将雅戈尔的地产业务从上市公司中剥离出来单独上市。

不过，随着地产调控持续，地产类上市公司在A股IPO已有两年多未开闸，雅戈尔的地产业务想要单独上市或借壳“曲线上市”自然也不是一件易事。另一方面，去年以来从紧的信贷政策，使开发商想要从银行渠道融资变得异常艰难。

按照长风8号东地块开工信息公示，该项目总投资为55亿元。此前雅戈尔置业已经为该地块支付了33.93亿元的土地出让金，意味雅戈尔至少还需要在该项目上投入11亿元左右。根据雅戈尔财报，2011年1至6月，雅戈尔新开工项目4个，规划建筑面积64.03万平方米。截至去年6月末，雅戈尔在建项目共15个，规划建筑面积达210.40万平方米，这同样需要大量的资金投入。长风8号东项目公示的建设信息显示，雅戈尔与宏润建设签订的施工总包工程合同价金额为2.4亿元，总建筑面积为95318平方米，相当于每平方米建筑面积约需2500元建设费用。以此估算，截至2011年6月末，雅戈尔15个在建项目所涉及的210.4万平方米建筑面积仅施工成本就达52亿元左右。

从雅戈尔去年三季报来看，其货币资金为22.7亿元，资产负债率为71.65%，且这部分货币资金是归属于雅戈尔置业母公司的，并不可能全部用于雅戈尔置业的地产项目。

值得注意的是，截至去年9月末，雅戈尔另有可供出售金融资产105亿元，意味着该公司有较强的变现能力，同时该公司在2011年没有新增土地储备积压资金，从这个角度看，雅戈尔放慢长风地块的开发节奏或许并不一定是出于资金压力，更有可能的是有意放缓节奏，以规避行业低谷期。

据《每日经济新闻》记者此前对全国多个城市楼市的调查显示，面对持续的调控，那些在行业高峰期拿了高价地的开发商，在面对行业低谷时，多选择蛰伏，在土地转让相关法规规定的期限内动工，但动工后拖长开发时间，避过行业调整期，等到行业进入高速增长阶段，再通过土地增值与房价上涨获取更高的利润。

当然，这样做的前提是开发商有足够的资金实力熬过行业低谷期。以长风8号东地块为例，雅戈尔拿地至今已经一年多过去了，在其中沉淀了34亿元购地资金，虽然目前施工缓慢，但也会产生一定的施工成本和其后数年的资金成本。这些都是摆在该项目上面的 “沉淀成本”。如果行业持续低迷，这部分压力将日益沉重。

单价地王的定价难题

近期，多个地方政府的楼市新政被叫停，显示房产调控政策短期内仍难有大的松动，而随着调控深入，在一线城市已经开始出现房价下行的迹象。这让雅戈尔上述项目，面临利润难题。

据二手房搜索引擎安居客信息，长风片区今年2月二手房均价为21681元/平方米，环比下跌1.66%，这一价格甚至还远远低于雅戈尔拍得长风8号东地块时的楼板价。按照规划，雅戈尔长风8号东地块所处的长风生态商务区将会融合多种功能，其中的住宅部分也将与周边目前的二手房拉开一定档次，但即使如此，按照目前的行业环境，长风生态商务区内的中高档住宅项目也面临较大的定价压力。

如何为长风单价地王增加更多的附加值，这也是当前摆在雅戈尔面前的问题。有分析称，目前雅戈尔唯一的办法或是等待调控政策放松，等待下一次土地增值、房价上涨的机会。