房价向左融资成本向右 房企利润或跌一成

每经编辑 每经记者 叶书利 胡廷鸿 徐学成 发自北京 深圳 广州    

/业内声音/

房企利润下调或仅是暂时现象

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

虽然很多业内人士称房地产高利润率时代将一去不返，但另一方面，接受《每日经济新闻》记者采访的多位业内人士表示，2011年房企利润下滑，仅仅是在楼市调控下的短期效应，与制造业和其他行业相比，房地产行业的微利时代远未到来。

上市房企利润出现短期下滑

始于2010年4月的调控政策在2011年三季度显现效果。

1月17日，国家统计局发布的数据显示，2011年全国房地产开发投资总额为61740亿元，同比增速与上年相比回落5.3%。全国商品房销售面积10.99亿平方米，增速同比下降5.7个百分点。

2011年12月，全国70个大中城市中，有52个城市房价出现下降，占比超过70%。

伴随着房价的下行，以万保招金为代表的龙头房企业绩增速出现放缓迹象。从万科公告的逐月销售数据看出，从8月份到12月，万科销售业绩增速连续环比下滑。

在整体销售量上的减少，以及作为最为直接影响房企利润的因素，房价的下跌也开始影响房企利润下降。

2011年三季度，金地净利润仅为153.63万元，与2010年同比下降98.63%。如此之少的净利润还不够在深圳关内城区购买一套60平方米普通商品房。

而据上市房企三季报披露的行业净利润显示，131家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元，环比下降8.15%；合计实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%。净利润环比下降的公司共77家，占比达58.7%。

因为调控对房地产行业的打压，房地产利润减少到底是一个长期的趋势，还是短暂的市场调整？对此，世联地产市场研究部首席分析师王海斌认为，由于限购和限价等政策，压制了房地产需求和房价，房企利润出现下降，只是短暂的现象。

而深圳众厦地产总经理助理林晓华也认为，从长期来看，随着行业竞争的加剧，房地产行业整体利润下降是必然。“因为调控政策对市场的影响不是一两年就会消除的，房地产调控是一个长期的过程。”林晓华称。

房地产微利时代还有多远？

在土地成本、人工成本、财务成本逐步增加之后，大多数地产业界人士认为，房企已经告别过去的“暴利”，进入微利时代。

2011年12月万科媒体交流会上，万科总裁郁亮表示，房地产行业进入了下半场，过去的好日子已经不再，并将告别暴利。

2011年12月，在全国工商联房地产商会金融年会上，海尔地产董事长卢铿更是一语惊人，提出如今的房地产行业早已经没有暴利，长期维持在一个微利的状态。

在楼市“限购、限价”政策尽出，房地产行业的制度性政策（如房产税试点）全面推行的时间关口，房地产微利时代是否真的即将来临？

对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉则认为，房企在我国行业中有一定的特殊地位，决定着即使房地产行业市场竞争充分，其利润率在短期内不会大幅下滑。

韩长吉认为，房企利润整体下降并非市场调控的结果，在政策调控的作用下产生的下降趋势并不具有行业代表性。目前，土地出让金溢价降低，而市场供应与政策限制则一直处于高调控状态，调控只是把价格和供应量摁在那里。一旦放松调控，价格又会起来。

事实上，影响房企利润的因素有多种，土地的高溢价会导致房企利润率大幅下降。林晓华认为，如果开发商高价拿地，那么他的项目成本就很高，开发商也很难控制售价成本，由此，开发商各自成本和利润也不尽相同。“房地产行业发展20多年来，就说房地产行业到了没落期，还为时尚早。”林晓华表示。

房地产下半场房企求变

调控因素下的行业利润下滑，对开发商来说，到底意味着什么？

无需赘述，展望未来房地产行业发展趋势，除了郁亮“上下半场”的论述，房地产行业形势已经悄然改变。但是在利润率方面，短期内会出现两极分化，一部分房企利润维持而另一部分房企下降，将成为一种趋势。

在分析2011年上半年房企年报的负债率及销售规模后，韩长吉认为，房企利润率的变化改变了房企的经营策略，一部分房企采取了多元化盈利策略，以规避利润波动风险。如金地进入房地产金融、商业地产，恒大进入文化产业等。还有一部分房企则采取了快速开发加速资金使用效率的手段来增加净资产收益。如2011年，万科、恒大、碧桂园、中海、佳兆业等房企纷纷选择快速周转的营销策略。

韩长吉表示，通过此轮政策调控，房地产行业将产生相应的市场变化。其一，房地产行业中部分资金链韧性差的中小房企将以离岸为主，房地产行业的行业集中率稳步上升。

但通过兼并之后，房企能否保证行业利润的稳定，仍然不得而知。

韩长吉称，房地产行业的利润下降幅度并不一致，按照房企共性而言，由于市场刚需的支持，只要房企放弃一定的收益区间，针对刚性需求的房企将维持房地产的资金回流。

而林晓华也认为，产品和营销策略能够适应市场变化的房企，最终将在兼并和淘汰过程中剩下来，从而赢得更多市场份额。