房价向左融资成本向右 房企利润或跌一成

每经编辑 每经记者 叶书利 胡廷鸿 徐学成 发自北京 深圳 广州    

房价下行压缩利润空间

地产调控之下，融资成本上升挤压着房企利润空间；另一方面，房价的下行更进一步压缩着房企的利润空间。

国家统计局公布的统计数字显示，2011年11月，全国70个大中城市中，房价环比下降的城市数量达到49个，占比达七成，这一现象普遍被业内看成是房价暂时步入“跌时代”的重要标志。

而在市场层面，迫于市场压力，万科、龙湖、保利地产等房企正在掀起一波又一波的降价促销，以抢收备粮。

地产评论人士王世泰认为，在从紧的地产调控之下，受房价下行和融资成本上升等的挤压，房企的利润空间受到一定程度的挤压，其挤压幅度在10%左右。

不过，泛海建设的匿名高管对此分析说，2011年房企的大规模降价促销主要发生在年末的两个月内。而按照财务结算的一般行规，一个项目只有交楼后才能进入财务结算程序。一个地产项目从销售到交楼，期间一般有一年半到两年的间隔周期，因此2011年各房企入账的销售数据，基本是2009年和2010年市场较好时候的销售数据，而2011年的销售数据，尤其是2011年年末的销售数据，一般需到2012年、2013年的财务报表中才得以体现。因此，2011年年末降价促销而导致的一些利润率相对下降的销售额，或很难反映在2011年报里。

龙湖一位高管向 《每日经济新闻》记者反映说，根据房企的结算程序以及2011年房企销售的项目，地块的拿地时间一般在2009年以前，也就是说项目具备土地成本优势，因此房企的利润率不会下降太多，且仍会维持在高位运行。

一份房企的调查报告数据对此进行了有力佐证。该报告对30家房企2011年前11月的财务数据进行调查后发现，上榜的30家房企平均毛利率为42.73%，较2010年提升了4.47%；平均净利润率为28.91%，较2010年上升8.42%。其中，毛利润率超过50%的房企数量达5家，比2010年同期多一家，有13家房企毛利润率空间在40%~50%，较2010年同期多5家。

利润下滑或在中报显示

2011年的行业整体利润下滑迹象可能在2012年的中报中得以反映。

龙湖高管对此解释说，目前的很多大型房企，公司土地储备量一般以2年~3年为一个周期。根据这个土地储备周期计算，2012年房企销售的地产项目，正常情况之下，多数土地的拿地时间为2009年之后，而2009年后，伴随房价的飙升，地价更是一路猛涨。这批土地上的项目进入市场销售期后，项目的土地成本将大大蚕食项目的利润空间。

值得注意的是，2011年房企的相关销售数据将陆续被结算进2012年房企的相关财报，由于促销成本和融资成本等上升，房价下行等影响，这批销售数据计入财报后将拉低相关财报的利润率。

龙湖地产执行董事、首席市场官秦力洪对此也认为，一线房企目前的净利润率在15%左右。如果2011年这批以3%、5%和8%净利润率销售的楼盘在2012年进入结算通道后，将进一步把房企的净利润率拉低至10%上下。

业内预计2011年销售的数据将从2012年中报开始得以体现，而集中反应期会在2012年年报及2013年房企相关财报。