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上海存量房逼近1000万平方米

2011-09-22 01:07:22

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每经记者  杨羚强  发自上海

  据网上房地产统计,截至昨日,上海商品住宅已经达到823万平米。机构预计九、十月份还将会有100个楼盘开盘,整个上海商品住宅库存总量在十月份以后大概会达到1000万平方米。推迟开盘时间

    虽然房子难卖,但统计机构的数据却显示,极少有开发商大幅降价,选择推迟开盘的开发商却在增多。日前,上海银河丽湾营销负责人孙华良向《每日经济新闻》记者表示,“今年仅会推出一栋酒店式服务公寓,大规模地推出要等到明年。”此前,上海多家楼盘的销售负责人给出了类似的答案。

    然而,部分楼盘不降价却是因为不缺钱。根据同策咨询提供的今年成交量低于一万平方米的楼盘中,大部分项目都是2009年以前就在销售的旧盘,多数楼盘在此前的一二期销售中已经收回了全部投资。其中,至少有2/3属于2008年前就已经开始销售的老盘。大部分项目的前期投资都已收回。

    而那些去年9月到现在才开盘的楼盘,虽然经历了比较低迷的市场。但资金回收大多已接近前期的总投资。以截至9月销售面积才达到1.13万平方米的远雄徐汇园为例,上海市建委网站显示,该楼盘的总投资额仅为4亿多元,但根据网上房地产的统计,该楼盘去年9月至今的销售额已经达到24亿元。

    已经开盘销售的楼盘回收了现金流,那些没有销售的楼盘则纷纷推迟开盘。包括市中心南京西路的协和城、陆家嘴滨江的凯旋门等。以银河丽湾为例,开发商所以推迟开盘,也是因为认定明年和后年才是高端住宅热销的大年。

    在这样的情况下,许多开发商宁愿承受比较高的财务成本,也要推迟开盘。一开发商的营销负责人说,目前并不是高端住宅开盘销售的理想时机。即使以低价入市,仍然不会有很好的销售业绩。在这样的情况下,选择推迟开盘时间,反而是更好的策略。而上海少数的10万元/平方米以上的顶级住宅成交量大幅猛增的事实,也让很多行业人士相信,投资者一旦回归市场,目前的局面将会得到扭转。

    截至8月底,上海成交的10万元/平方米顶级住宅已是去年的两倍。对于这一市场的红火表现,很多房地产业内人士都认为,主要是投资者带来的贡献。

    这使得在楼盘的前期投资已经收回的背景下,开发商的降价促销显得动力不足。尤其是降价可能会引来老客户退房,更使得开发商在降价问题上犹豫不决,不愿意率先降价。上海中原地产高级研究经理宋会雍告诉记者,目前的市场,只要能够降价10%,销售量就会大幅度提高。相反,如果延迟销售,可能要支付年利率10%~20%不等的高息融资成本。

难解高库存

    然而,上述做法的后果,就是商品住宅的高库存积压。网上房地产统计显示,截至昨日上海商品住宅已经达到823万平方米。而机构预期九、十月份会有100个楼盘开盘,整个上海商品住宅库存总量在十月份以后大概会达到1000万平方米。

    在巨量住宅库存造成的潜在竞争压力下,那些延迟推盘的开发商却需要通过提高房价,来转嫁财务成本。张宏伟说,如果开发商选择高息贷款,这部分成本势必要转嫁至房价,进而造成房价上涨。

    可是,如果继续限制投资者进场,上述做法很难行得通。宋会雍说,目前上海商品住宅市场已经出现了购买力和价格不对等的现象,刚性需求的购房者难以接受现在的房价。

    在这样的情况下,依然延续高房价的策略,势必会造成楼盘出现大面积的积压。而一旦限购政策不取消,如此巨大的库存将会给市场造成更大的压力。因此,开发商快速低价出货最明智。最明显的例子,就是近期刚刚上市的汇锦城,仅仅只比周边便宜2000元/平方米,但却成为该地区上周的销售冠军。

    不过,也有房地产业内人士对未来的市场依旧看好,认为限购带来的不利影响仅仅局限在眼前。孙华良就认为,从过去几年的市场来看,上海的地价始终处于上升趋势,这个趋势在以后还将延续。

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