国务院出重拳：二套房首付至少50%

每经记者  张敏  田文会  发自北京
房  贷  新  规

　　首套房：购首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%

        二套房：贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍

        多套房：贷款购买第三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平
        千呼万唤，房地产调控终于抛出一颗“重磅炸弹”。

        昨日（4月15日），中国政府网发布消息称，14日召开的国务院常务会议要求：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

        此外，国务院还就增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设，以及加强市场监管等方面提出具体要求。

        接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士普遍认为，在高层多次对房地产市场作出表态后，该政策释放出一个有力的信号：若市场状况没有明显改观，不排除出台更为严厉的税收、信贷等政策的可能。

可采取临时性限制措施

        在抑制不合理住房需求方面，除了差别化住房信贷政策的表述，国务院还明确表示，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

        但在这其中，信贷政策的描述最为详尽。

        从高层近期的表态来看，信贷政策的优先出台并不意外。温家宝总理在14日的国务院常务会议上表示，将实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。前一日，住建部副部长齐骥已作出类似表态：实行更为严格的差别化信贷和税收政策。

        昨日在接受  《每日经济新闻》记者采访时，北京某中介机构负责人表示政策的出台没有出乎意料。他表示，货币政策是现阶段对楼市最有效的调控手段，在自己获知的政策面消息中，还包括“首套房贷款利率不得低于基准利率0.85倍”，不排除近期内出台的可能。

        值得注意的是，上述国务院新规对于三套及以上房贷的要求没有细化，只用了“大幅度提高”这样比较严厉的措辞。兴业银行人士总行某部门负责人向  《每日经济新闻》记者表示，以往两套以上的房贷，每增加一套房，首付就提高0.5成。由于二套房首付的门槛已加到5成，再上提的空间可能也缩小了。

        此外，国务院新政在涉及二套房时，也没有相关“改善性住房”的表述。业界不免担心，二套房贷政策的收紧，仍将不可避免地影响到其中的改善性需求。对此，中国指数研究院副院长陈晟认为，上述政策的原则很明显，即“强化公平”，相比改善性购房需求，优先保证“住有所居”。

银行已向新规靠拢

        随着国务院这一新规的出台，此前有关银监会主席刘明康对于二套房贷首付的表述“传言”，也就此水落石出。

        曾有消息称，刘明康在“博鳌亚洲论坛”上表示，“我们一定要关注首付。首套房首付30%，第二套房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。”尽管银监会随后予以澄清，但现在看来，这段“传言”并非没有依据。

        上述兴业银行人士透露，在国务院新政策出来之前，银行房贷利率实际已经上调。各银行一套房已经很少有7折利率，二套房贷利率也很少在基准利率水平下浮，最少也是8.5折，最高上浮10%。二套房贷利率和一套房贷利率合计估算，差不多已在基准利率线上。

        “二套房利率现在很严格，跟银行成本也有关系。现在银行资源紧张，由于有资本充足率、存贷比等要求，包括房贷在内的总贷款新增空间不大。”他说。

        陈晟同时提出质疑，由于全款购房者的比例越来越大，该政策未必能达到预期的效果。全款购房者几乎是受信贷政策影响最小的群体，正常市场中的全款购房者约占1/3，如今该比例已接近1/2。

        来自我爱我家的分析报告也支持陈晟的这一观点。数据显示，目前北京市场中的首次置业需求约占35%，65%的购房者选择购买二套或多套住房，其中近半数全款支付。

具体政策或“接踵而出”

        国务院常务会议还从增加供给、加强监管等方面提出要求。

        会议重申了“70%”保障性住房用地的供应占比要求，再次强调房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，并依法加快处置闲置房地产用地。在土地出让环节，会议提出要探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

        对于开发商囤地、捂盘等扰乱市场供给的行为，会议要求要限制这些企业新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

        另外，在要求大力发展公共租赁住房的同时，会议还提出了具体的建设目标，即确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。

        “这一系列政策出台，更多是一个信号。”陈晟认为，视该政策的实施效果，未来中央还有更多的牌可打。如果市场状况仍没有明显改观，与之配套的税收政策可能随后出台，即在物业持有环节征收税费。



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