勤拿地慢开工 雅居乐涉嫌囤地？

每经记者  杨羚强  发自上海

　　43.41亿元！10月30日，雅居乐从碧桂园手中夺得广州科学城地块，再次上演疯狂拿地的一幕。

        自7月6日购得佛山市南海区大沥镇地块后，上半年“零拿地”的雅居乐就如同脱缰野马，狂扫国内土地市场。截至11月3日，雅居乐已购买了13幅土地，花费资金总额超过90亿元。

        但不同于“快动作”拿地，雅居乐开发的上海项目却是在  “慢镜头”建设——早在2007年上半年收购的上海雅居乐国际广场，到昨日外立面仅完成了1/3左右，且广场目前还没有任何招商计划。有业内人士认为，如果该项目不抓紧时间建设，可能会赶不上明年世博会，从而错过最重要的一次商机。

现场：工程一拖多年

　　上海的南京东路、西藏中路交界处，一直是当地零售业的  “黄金商圈”，那里有全国知名的上海市第一百货商店、新世界商厦等。

        据媒体报道，2006年，由于投资方的资金问题，这个商圈中的金昌摩尔大厦在完成地基后陷入停工状态，几成烂尾项目。

        2007年3月29日，雅居乐发布了收购金昌项目的通函，将金昌项目纳入旗下，并改名为上海雅居乐国际广场。在通函中，雅居乐介绍了该项目的具体情况：总面积114358平方米，是集超五星级酒店、办公、商铺于一身的综合型物业，酒店及写字楼面积约5.72万平方米，商业面积约3.25万平方米。

        根据雅居乐后来的核算，上述项目的收购楼板价每平方米仅为15000多元。但商业项目50年的土地使用期，已被耗费多年。根据通函，上海雅居乐广场的土地使用年限为1999年11月13日至2049年11月12日。

        由于项目已被搁置多年，因此在刚完成收购后，雅居乐曾一度加速开发。今年5月5日，雅居乐曾在天工网的工程信息栏目发布黄浦区14号街坊酒店商业办公楼工程的部分招标信息。根据上述信息，上海雅居乐国际广场的竣工时间应为2009年6月1日。但据知情者透露，上海雅居乐广场原计划在2009年年中竣工，但今年竣工时间已被延后。2008年雅居乐年报显示，上海雅居乐国际广场将在2010年二季度竣工。

        昨日，《每日经济新闻》记者在项目现场看到，该项目目前已封顶，但是大楼主体外立面只完成了1/3左右，大楼的内装饰工程等均没开始。

        根据《上海市人民政府关于加强2010年上海世博会筹备和举办期间本市建设工程施工管理的通告》，明年4月1日至10月31日期间，上海将有部分区域工程停工。有业内人士认为，如果上海雅居乐国际广场在明年2月份前仍然没有完成外立面施工，施工进度可能会再次延迟。

疑问：能否赶上世博会

　　  根据上海雅居乐国际广场目前的建设进度，该项目很可能无法赶在明年5月前正式营业。若真是这样，雅居乐或将错过一次极其重要的商业机会——上海世博会。

        上海旅游局局长道书明曾向媒体透露，今年1~6月，上海星级酒店的平均出租率只有46.7%，这意味着酒店行业出现了大面积亏损——酒店出租率要达到60%以上才能盈利。

        中原地产中国研究院负责商业项目研究的分析师季峰说，近年来上海高星级酒店数量大幅增加，连上海郊区目前也有很多高星级酒店建设，这导致上海酒店业竞争异常激烈。不久前，上海新天地规划中的“七星级酒店”朱美拉酒店就不幸夭折，由海航集团接手。

        也正因为这个因素，世博会几乎是上海高端酒店业近年来最重要的商机。

        据业内人士介绍，目前上海的酒店客房出租率已经比今年上半年上升了15%左右，预计酒店经营收入在世博会期间将有大幅度的提高。五合国际智库总经理邹毅说，很多酒店项目都计划在世博会前出售，以卖上一个好价钱。

        除了酒店业，商铺和写字楼明年的出租情况也预计会比今年理想。

        第一太平戴维斯中国区商铺部高级董事朱兆荣介绍，金融危机给上海零售物业带来了全新的机会，在一些零售品牌撤离的同时，一些国际知名企业却因为在北美和欧洲的市场萎缩而迫切希望在上海寻求新的市场机会，这使得上海顶级商业圈的商铺机会大大增加。

        记者近日调查发现，近来上海写字楼的租金价格开始从最低谷缓慢回升，市场正逐渐向有利于商用物业开发商的方向转变。

        然而，上海雅居乐国际广场却很有可能错过这样的机会。

        据该项目售楼处的工作人员介绍，目前他们主要推广的是海南雅居乐清水居项目，上海雅居乐国际广场的商铺和写字楼预租工作尚未启动，关于项目的租赁价格、面积都没有具体资料。

        据上海房地产业内人士介绍，一般情况下，大型写字楼、商铺的招租工作需要在项目竣工前一年展开，以保证在项目正式运营时，大部分单位已被租赁。如果现在还没有开始招商，很有可能会导致明年开门营业时，入驻率不高。

        对于上述情况，雅居乐企业传讯部赵微微表示，上海雅居乐国际广场会在明年年中竣工、营业，应该能赶上世博会开幕。

        她并没有解释上海雅居乐国际广场工程进展缓慢的原因。至于世博会召开期间的停工以及目前尚未开始的招商计划究竟会不会影响上海雅居乐国际广场的正式开业，她表示不太清楚。

目的：等待最佳入市时机？

　　  雅居乐收购该项目已有2年多，为何迟迟不完成开发建设？

        按照上海雅居乐国际广场的土地使用年限，如果项目明年才竣工，项目的剩余土地使用年限将不足40年。按照目前南京东路、西藏中路商业圈40~60元/平方米/天的日商铺租金，拖延一天开业，对雅居乐都是不小的损失。

        一位不愿意透露姓名的零售物业市场分析人士认为，上海雅居乐国际广场拖延施工时间是为了寻找最有利的上市时机。该人士认为，很多商业地产项目都要搁置几年才会开工建设，原因在于项目入市时机不合适，比如同在南京东路的恒基155号地块，便是在南京东路、河南中路商圈逐渐形成高端商业氛围后，才开始入市的。

        此前上海房地产圈有消息称，上海雅居乐国际广场由于经营超五星级酒店，因此部分商铺的定位也将走高端化路线，希望能够引进一些顶级品牌。

        曾在南京东路商业圈代理过多个项目的第一太平戴维斯中国区商铺部高级董事朱兆荣认为，目前南京东路、西藏中路所在的商业圈，虽然在过去几年中经营定位有所提高，能够吸引一些中高端消费群光顾，但离上海顶级奢侈商圈还有较大的差距。要发展成一个奢侈品商业圈，可能还需要三到五年时间。

        在他看来，南京东路的五星级酒店除了高端奢侈品外，还可以经营高档的钟表和珠宝，以及餐饮、娱乐项目。

        不过，每经记者在现场调查时却发现，上述高端商业尚未在上海雅居乐国际广场周围形成氛围。目前雅居乐工程外围的临时用房，主要经营的是一些售价百元左右的服饰、杂货和小商品，周围的店铺经营档次也以中档为主，与五星级酒店的经营氛围相差甚远。

        朱兆荣对上述商圈的评价是，等南京东路的奢侈商业逐渐繁荣后，自然会向西藏中路辐射。

行情：囤地收益更高

　　施工进度缓慢的，并不只有上海雅居乐国际广场一个项目。

        翻开雅居乐今年中期报的土地储备表  （截至9月9日），56幅土地储备中有至少11个项目计划在2013年后竣工。而2010年竣工的项目中，相当数量的土地早在四五年前就已被雅居乐纳入旗下。事实上，早在2008年便被纳入集团的上海南汇项目，被披露至少要2012年才会竣工。

        急拿地慢施工，似乎成了雅居乐的一个特点。

        11月1日，在接受央视《经济半小时》节目采访时，SOHO中国董事长潘石屹称，中国有三分之一房地产开发商从来不盖房子，就是“倒土地”，并且认为倒卖土地比开发房地产项目更赚钱。

        “既然买卖土地比开发项目更赚钱，那么开发商为什么要急于开发呢？”卫明不动产智库负责人蔡为民对上述说法表示赞同，“过去的十年楼市证明，长期持有土地所获取的收益，要比短时间开发项目并迅速销售的收益更高，由此造成了开发商尤其是大开发商更乐意囤地。即使所开发的物业归公司投资用，也是晚些开发比早点开发更好。

        他表示，一些地方政府虽然也出台政策试图制止开发商的囤地行为，但收效甚微。

        而这样的疯狂抢地行为又创造了国内土地市场天价地纪录的刷新。方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川说，今年拍卖的土地，大部分建筑成本加土地成本便已经和当地的新房售价相一致。显然，开发商要想获利，必须等到几年后房价再次上涨。

        不过，上海雅居乐国际广场的盈利已无问题。据计算，当时整个项目的收购价为17.53亿元，加上8亿多元的建设投入，整个项目总投入估计在25亿元，折合每平方米开发成本为2万元左右。而2007年苏宁拍下的南京东路163地块，土地楼板价已达到6.7万元/平方米。



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