高房价诱发炒地潮 瑞安叫停“红证”

每经记者  夏子航  发自瑞安

        一个成交量达300亿元的交易市场，出现在浙江温州的县级市瑞安，商品是代表安置留地（又称“返回地”，指政府依法征收农民集体土地后，按征收面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地）建房指标的“红证”。

        有当地人形容炒卖“红证”的手段和炒股差不多，低买高卖，也有人把这称为击鼓传花一般的  “游戏”，玩的时候都开心，但鼓点到谁的手中停下来，谁就“倒了霉”。

        最终，一纸禁令叫停了日趋狂乱的鼓点。10月28日，瑞安市相关部门下发《关于进一步规范房地产市场的实施意见》（以下简称  《意见》），严禁村集体组织发放的指标“红证”上市流通。11月2日，瑞安房管局与工商、税务及执法大队联合整治房屋中介。

        “很简单，现在不再下发‘红证’了，就算有‘返回地’的资金交易，但政府不再发放证明新持有人权责的‘红证’了，这项交易自然会逐渐冷下来。”一位不愿具名的瑞安当地官员向  《每日经济新闻》记者指出。

        在整个炒作“红证”利益链条背后，是高房价和暴利的双重作用。如何“善后”，是当地政府面临的首要问题。

现场：大力整治遏制炒作

        11月3日中午，记者来到瑞安市炒卖“返回地”的“圣地”——上望。

        这里看起来是再普通不过的城乡接合部，人力三轮车在混乱的人流与车流中穿行。“看到房屋介绍所了吧。”人力三轮车师傅向记者指出，从这往前500米的道路两边，密密麻麻地分布着将近60家房屋介绍所。这些介绍所清一色地坐落在当地居民自家楼房的1楼门面里，大门上都标着  “地基转让”、“返回地转让”和“指标转让”等字样。中介所大多仅有一间门面大小，陈设简陋，墙上悬挂几幅地块位置和房屋效果图就是主要的信息。

        这些房屋介绍所主要经营  “地基转让”、“返回地转让”和“指标转让”，针对的都是安置留地。

        前几个月，这些房屋介绍所门前停满了高档轿车，屋后还有专供“炒家”休息的场地，场面颇为“壮观”。

        “如今车子和人都少了一大半。”三轮车师傅看了看路边的私家车说，“几天前还不是这样。以前这里的四车道两边几乎都停满了车，每到这里就会堵车，瑞安有钱人开着私家车到这炒地基都成一道风景了。”

        “红证风潮”的转折是10月28日瑞安市政府下发的  《意见》。《意见》提出要加强安置留地用地审批管理，要求各村于今年11月30日前将安置留地安置对象名单上报国土资源部门审核备案，逾期不上报的，按闲置土地处置，并严禁村集体组织发放的指标“红证”上市流通，严禁房地产经纪机构和经纪人员、公职人员等参与安置留地建房指标买卖，不听劝阻的，有关部门将严肃追究相关责任；构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

        至少在表面上，炒作之风一下被泼了冷水。

探秘：“大户”掌控下的“涨跌规则”

        由于“红证”交易被叫停，对于陌生面孔，当地房屋中介所的人都表现得很谨慎。记者经辗转找到一位愿意进行沟通的老板，他告诉本报记者，这边60余家房产中介交易的是所谓“红证”，即“土地分配计划使用证”，“这样的红证上也只有姓名、房屋面积大小和大致地块的信息，其他都是未知的，而且房子还远未建起来。”

        据他介绍，“红证”上的房价最早也就2000元/平方米，2009年2月时涨到4000元/平方米左右，10月时已接近8000元/平方米。

        《每日经济新闻》记者从他提供的一份“交易暂行细则”上面看到，炒卖“返回地”的客户需满足“押金5万元整”、“定金30万元以上”，并且在“5天交易期限内”完成。

        “完全就是炒作，没有基础的炒作，想开价多少都行，只要有人接。”上述房产中介老板告诉记者，有时一单能赚2万～3万元，甚至4万～5万元，“当然也有几千块的，反正基本都是短期买卖。”

        瑞安当地一位官员透露，实际上，“虽然参与资金很多，但由于人数众多，资金仍较分散，个别‘大户’仍能隐秘地掌控地基价格的阶段涨跌，从而获取更大利益。”

        “‘大户’往往手上握有很多房源，他会在高价时出手大部分房源，然后留下一部分逐级降价卖出，从而造成小幅跌价的行情，等到行情落到一定的阶段低点时，‘大户’再选择全部吃入。”上述官员解释道。

        《瑞安市制止安置留地指标炒卖有关情况》指出：“被炒卖的安置留地面积约600亩。”有不愿具名的权威人士向《每日经济新闻》记者透露，返回地炒作是不受法律保护的，却有300亿元资金逐渐加入这场疯狂的炒卖中，“安置留地在短期被炒高，到后来，都有人借贷高利贷去玩，这迟早要出大问题。”

溯源：高房价驱动指标炒卖

        11月2日，瑞安房管局与工商、税务以及执法大队联合赴上望整治房屋中介，主要采取的是要求整改拆除违法户外措施的手段。“把广告招牌都拆除，也是种警示和暗示，给他们心里造成影响。”瑞安房管局副局长周丰表示。

        整治后炒作之风似乎开始慢慢平息，人们开始思考驱动资本疯狂投机的根源究竟何在。

        瑞安房管局产权与市场管理科科长吴年琥指出，瑞安新盘价格的暴涨先传导至二手房，“最终带动了地基的爆炒，再吹大了一轮泡沫。”

        再往前追溯，瑞安市几年前开始推行的安置留地政策意外地为疯狂的投机种子提供了土壤。

        2003年，在  “推进经济社会发展，壮大村级集体经济，解决失地农民的生计问题”思路下，瑞安市开始推行安置留地政策。

        “安置留地政策主要有两种取向，一种是直接发钱，另一种就是返回土地，而瑞安主要实施的就是返回土地。”瑞安市一位官员在接受《每日经济新闻》记者采访时透露。

        《瑞安市制止安置留地指标炒卖有关情况》指出，截至目前，瑞安市安置留地面积约1500亩，一部分村通过“招拍挂”出让以货币形式予以分配，另外一些村自行将商住安置留地建房指标分配到户。

        “最早是一些穷的村民家庭分到指标后没有建房经济能力，把指标出售给富的村民，或者是几家把较小的面积归到一家头上，开始了最早在村民内部的流转。”瑞安房管局副局长周丰表示。

        知情人士透露，在2005年前后，指标交易范围扩大，开始有非本村村民和城市居民参与购买  “指标”，“但量仍不大。2007年开始的房地产行情，特别是2009年开始的房价暴涨最终促成了炒地基的疯狂。”

        瑞安市方面的初步调查也认可上述看法，称“随着房价上涨，一些投机炒房人、中介机构也开始参与安置留地建房指标买卖之中，价格在短期内被炒高，扰乱了房地产市场秩序。”

“堵”与“疏”之困

        对高房价的恐慌和暴利的诱惑最终使得越来越多的人卷入到这场庞大的“红证”交易中来。

        “前期主要是有钱人在参与，后来赚钱效应出来后，普通百姓就参与其中，越玩越大，问题也就越积越深。”吴年琥表示。

        前期，瑞安相关主管部门采取的是“堵”的方式。周丰指出，8月20日瑞安多个部门联合发布《关于规范房地产市场交易秩序的通告》指出：1.安置留地指标买卖不受法律保护；2.禁止房地产中介机构违规参与安置留地指标炒卖；3.公职人员不得以任何形式参与炒卖安置留地指标。“通告发布及相应的措施落实以后，炒卖行为一度得到平息。”

        但温州、瑞安的房价在国庆期间再度大涨，使得指标炒卖在一定程度上“回潮”。

        10月28日瑞安市政府下发了上述《意见》，前述不愿具名的官员指出，“现在不再下发‘红证’了，这项交易自然会逐渐冷下来。”

        周丰表示，瑞安方面正在对多少人、多少资金参与炒卖进行调查统计，“以分析其间的难点与困难，再研究解决问题。”

        如何来做好炒地风波的后续工作，接受采访的房产中介以及政府部门官员大多表示难以作出判断，“毕竟太多利益已牵涉其中，瑞安方面也要考虑老百姓的承受能力。”

        “疏”的方式是加快建成安置留地建房，届时可以进行正常的房屋产权转让，但由于多方利益冲突，实践证明，发生炒卖的安置留地建房往往建不起来。改变‘返回地’分配方式也将是办法之一，有官员透露，瑞安将  “基本不再采取土地返回的方式，而支持现金分配。”但这最终仍要视村民的愿望而定。

        “最有效的还是对整个房地产市场进行规范。”周丰表示，瑞安将增大和优化住宅建设用地供应、加快现有住宅用地项目建设进度、加强商品房销售管理，以切实遏制投机性炒房。

        “政府肯定要管，但要从全局上来整治。此外，温州巨大民间资本在制造业遇冷等特殊背景下的出处与引导，显然更值得关注。”瑞安一位官员如此认为。



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