寻找A股“新地王”土地储备含金量说了算

每经记者  宋元东  王炯业  刘明涛

　　要问当下最热门的股票，几乎所有股民的回答都少不了地产股！近期，一线地产股涨幅已经不小，对于前期踏空地产股的投资者来说，目前哪些地产股更有机会，成为大家最为关注的话题。

        成也土地储备，败也土地储备。去年，当市场低迷时，高价拿地意味着可能出现的计提跌价准备成为上市公司的负担。如今，市场预期回暖，丰富的土地资源反而为公司未来高增长提供想像空间。今日，本报从地产股拿地含金量的角度为大家选出一批值得关注的地产股，供大家参考。

        一场已经来到或即将来到的地产盛宴已为各路资金达成共识。

        今年1至5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。更值得注意的是5月份的国房景气指数首次抬头，为95.94，比4月份提高1.18点。

        在地产回暖的大环境下，全国各地也开始频现地王，而且拿地价格一个比一个高。

        前期富力地产以10.22亿元拿下北京广渠路10号地，成交价为挂牌起始价的3.42倍。6月25日华美地产旗下的祈连房产又以17.4亿夺得九棵树地块，比挂牌起价溢价122.9%。仅隔一天（6月26日），中国电子下属的成都中泽置业又以19.6亿元拍得备受关注的朝阳区奥运村乡住宅再创天价。

        没过几天，6月30日北京朝阳区广渠路15号地块经过97轮竞价，最终由中化方兴投资管理以40.6亿元的天价竞得，成为北京今年单块土地价格的新“地王”。

        再从统计数据来看，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%。36宗地块全部溢价成交。

        而比土地市场更火爆的是地产股，其为大盘重上3000点立下了汗马功劳。就拿本周的数据来计算，地产指数周涨幅14%，而6月份以来，招商地产涨幅超34%，保利地产涨36%，万科更涨了47%，金地集团由于前期涨幅较大涨幅相对较小，也达17%以上。

        多家机构频繁买入地产股，比如本周一，广宇集团4家机构席位疯狂买入1.2亿元，本周三渝开发2家机构买入近4000万元，合肥城建1家机构买入近1600万元。

        除了机构疯狂买入，本周三深深房A前五大营业部总计买入4000多万股，而卖出却只有1000多万股，由此可见地产股现在被众多不同类型的投资者看好。与此同时，各大券商研究员纷纷撰写报告推荐地产股。

        一线地产股价值最容易被市场发现，目前普遍已被炒作到一定高度，我们仅从二三线个股中选择土地储备“含金量”高的个股。

寻王策略

单位市值土地储备量越高越好

        上海证券研究员沈莉认为，一般而言，房地产开发企业土地储备丰富，可售楼盘多，对于房地产企业未来的发展至关重要。

        成也土地储备，败也土地储备。去年，当市场低迷时，高价拿地意味着可能出现的计提跌价准备更多。如今，市场预期回暖，丰富的土地资源反而为上市公司未来的高业绩增长提供了想像空间，而且土地的含金量越高则价值越高。

        哪些公司土地“含金量”最高？业内人士认为，不能看绝对的土地储备量。

        比如保利地产，截至去年年底，土地储备高达1828万平方米，为绝对储备量最高的公司，但公司总市值已高达973亿，考虑股本和股价因素后，摊薄后的单位市值（以每亿元市值计算）所拥有的土地储备量仅为1.88万平方米。

        因此，土地储备“含金量”应考虑股本和股价的因素。单位市值拥有的土地储备量越高，说明土地储备“含金量”越高（忽略拿地成本、最终售价）。

        另一个需要注意的问题是，这些土地储备项目什么时候开发？什么时候竣工并结算确认收入？如此以来，一季报里发布的预收账款就值得注意了。房屋预售后收到的款项先计入预收账款，待房屋竣工交房后，就可以确认为营业收入，从而增加当年的利润。

        某券商研究员告诉记者，从一季报来看，已有公司今年以来的预收账款接近甚至超过2008年全年营业收入。这说明，这些公司一季报销售情况较好，今年可结算确认收入的项目可能较多，全年业绩可能超预期。因此，房地产企业一季度预收账款为公司全年业绩提供了重要的参考。



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