西安租房市场戴上双重“紧箍咒”

每经记者 任钢    每经实习记者 肖婷婷    每经编辑 毕华章

西安租房市场亟需一剂“强心针”。

西安住建局近日对住房租赁市场连下两道“紧箍咒”，可谓及时：

全面推行住房租赁合同网签备案对住房租赁资金进行监管

一个月之内，西安租房市场监管再次加码，“数据端+资金端”双管齐下。

但这对于拥有超过340万流动人口的西安住房租赁市场来说，或许也只是万里征途的第一步……

“数据端”备案

先来看看西安住建局的第一道“紧箍咒”，也就是全面推行住房租赁合同网签备案。

在租房交易中，因信息不对称，租客处于下风，可以说是真正的“弱势群体”。

而实行住房租赁合同网签备案制度后，政府部门可以对租赁信息进行全采集和全监管，一定程度上能削减这种不透明性。

如何操作？

出租人和承租人签订住房租赁合同时，须在西安市住房租赁交易服务平台（以下简称住房租赁平台）进行网签备案。

目前，该平台已经上线，嵌置在西安市住建局官网中，“服务”栏目下。

粉巷君（ID：nbdfxcj）浏览该平台网站发现，冠寓、朗诗寓、摩码公寓等企业已经进驻平台。截至11月10日，冠寓挂牌1081套房源，数量最多；朗诗寓挂牌23套。

从入驻信息来看，云兮公寓在9月22日就入驻了该平台，时间最早。

说到云兮公寓，想必不少朋友都知道，它是首家西安国有企业旗下长租公寓，是西安市住房租赁管理有限公司旗下的品牌，可谓是“根正苗红”。 

图片来源〡摄图网

说回到住房租赁平台，租户可以在平台上对房源和企业资质信息进行查验，并完成合同网签备案等。

为了体验平台的操作流程，粉巷君以租客身份向入驻平台的一家长租公寓咨询。当问及合同签署事宜，对方表示最终是通过该公司的APP进行网签，之后会将相关的合同信息上传至住房租赁平台进行备案。

这是否意味着，合同签署并不直接通过住房租赁平台，依旧是借长租公寓各自的渠道？

对此，西安市住建局工作人员表示，住房租赁系统给每个入驻企业都配有企业端系统，企业可以通过接入系统发起合同签订，进行网签。

“对于租客来说，能在住房租赁平台上签订肯定是最安全的，你也可以这么要求他们。”该工作人员表示。

该平台上线时间并不长，不少功能尚未开通。

例如在平台上，对已出租的房屋状态本应显示为橙色，未出租显示为绿色。但目前这一状态并未做出区分。

“资金端”收紧

第二道紧箍咒则剑指“资金端”。

一直以来，长租公寓被广为诟病的一点是，凭借“高收低租，长收短付”的模式，疯狂扩张，赚得盆满钵满。其中不乏动辄十倍以上的“高杠杆率”，这为日后“爆雷”埋下不少隐患。

简单来说，就是把利益留给自己，把高杠杆的风险转嫁给租客和房东。

“而对住房租赁资金进行监管，核心就是去掉过度杠杆。”西部一位业内人士此前在接受媒体采访时说道。

大方向下，西安也加入住房租赁资金监管行列，只是目前的监管对象还仅限于“托管式”租赁企业。

其中，通知中对于“托管式”租赁企业的解释为，收储本市国有土地上的存量住房进行租赁交易的住房租赁交易企业。

目前，此次资金托管的对接银行共有5家。分别为中国银行陕西省分行、民生银行西安分行、招商银行西安分行营业部、建设银行陕西省分行及西安银行总行。

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“托管式”租赁企业需要在11月14日前，选择一家监管银行，开设唯一监管专用账户，接受住房租赁资金监管。

“租金统一打到对接银行中开设的唯一监管账户中，统一进行监管，企业逐月提取。”上述一位对接银行的工作人员表示。

其实对于缩小住房租赁的“资金池”，是多个省市都在推行的方向，力求釜底抽薪，遏制“高杠杆率”游戏。

今年9月，成都市发布租赁资金监管新规，要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户，对于支付租金周期超过三个月的，应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。

而厦门市近期也开始出手整治住房租赁中介乱象，对住房租赁经纪机构侵占、挪用承租人资金以及隐瞒、欺骗、强迫要求承租人使用住房租金消费贷款等行为进行严查。

只是开始

“数据端”尽可能透明化，“资金端”牢牢收紧。相较此前，西安的住房租赁市场似乎已有了长足进步。

然而，不可否认的是，这仅是万里征途的“第一步”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，以上两个方法固然可以有效进行监管，但是并不意味着再无后顾之忧。例如转移资金、逃避监管等问题。

他举例，常见的资金转移有两种方式，一种是收款的时候根本不存放在监管账户上。另一种是资金到了监管账户上以后，企业变相转出挪作它用，而不是专款专用。

而对于住房租赁资金监管来说，就牵涉到后续银行风控的问题。

其实金融机构的介入，一定程度上对住房租赁市场专业化运营大有裨益。

相关数据显示，在我国住房租赁市场中，个人住房供应主体比例高达90%以上。而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比高达30%，高出我国3倍。

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北京房地产中介行业协会会长李文杰也曾介绍到，机构化是行业未来发展的趋势。

早前，建设银行深圳分行就曾与招商、华润、恒大等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议，一口气推出5000余套长租房源，宣布正式开发深圳市长租房市场。当然，加入这一市场的还有中信银行、中国银行等多家银行。

此外，还值得关注的一个事情是：税收问题。

一般而言，不论企业或者个人出租住房时，都应缴纳的相关税费。只是在现实生活中，并非人人都能照做。

此前南京为了支持住房租赁市场发展，鼓励租赁企业或个人通过政府租赁平台办理网签备案。其中对于个人，连续两年免征税收。

西安此举后续会对税收方面有何影响？西安住建局房屋租赁管理处的工作人员对粉巷财经表示，近期即将出台相关规定。

粉巷君接触到的不少西安租客表示，比起58同城等网站，他们会更倾向于选择有官方背书的平台。当然，前提是可供选择的房源数要丰富一些。如果在合适的情况下，哪怕是价格偏高一些，都能接受。

“起码不用提心吊胆，随时担心自己会无家可归！毕竟出门在外，我们打工人也需要一个温暖的窝。”