皇庭国际正式告别房地产属性 商业之路待摆脱华南区依赖

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤    

转型商业不动产多年的皇庭国际（000056.SZ）终于正式去掉了房地产属性。

近日，皇庭国际发布公告称，公司所属行业分类已从房地产业变更为商务服务业。

对于这一变更依据，皇庭国际解释称，据2018年年报，商业运营服务的营业收入已占总营业收入的52.96%，为公司营业收入的主要来源。根据《上市公司行业分类指引》的相关规定，当公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%，则将其划入该业务相对应的行业。

虽然此前的主营业务为商业地产开发运营，但自2009年开发并运营的大型购物中心深圳皇庭广场竣工后，皇庭国际就再无地产开发业务。

转型多年，中间又拓展过类金融业务，但从目前的局面看，皇庭国际还是决定走商业不动产运营服务这条主路。

艰难转型商业不动产

皇庭国际前身深国商，创建于1983年，由经营零售商业起步。1993年改组为股份公司，成为深圳本地唯一一家零售商业类A＋B股上市公司。

随着百货业发展式微，深国商加快退出，向现代商业地产转型。2002年，深国商地产业务旗下主要运作平台——融发投资，在深圳福田CBD以约4000万元拿下一宗面积逾4万平方米的商业用地，也就是如今的皇庭广场。

不过，这一项目最初被命名为晶岛国际购物广场，计划2003年1月动工，2005年1月竣工。但在经历资金面巨大压力、工程烂尾、股权之争等一系列波折后，这一项目被搁置了10年。

深国商上市后一直存在股权分散的问题，前两大股东特发集团、战略投资者和昌父子持股比例相近，都在13%左右。2008年，深国商又被茂业系举牌，与和昌父子进行了股权大战，后者在2009年彻底退出深国商。2009年前后，郑康豪悄然登场，其通过收购和昌父子此前的股权，一跃超过茂业系成为第一大股东。

最终，2010年9月，郑康豪在股东大会上正式入主深国商，并成立了新一届董事会。

但郑康豪的压力也随之而来，据《每日经济新闻》记者此前不完全统计，为了开发皇庭广场项目，从2010年到2014年，深国商在四年间的贷款总额超过60亿元，已接近其在2014年初76.46亿元的估值。且在此期间，由于连续4年净利润为负，深国商已变成*ST国商。

重重困难下，深圳皇庭广场终于在2013年12月开业，这也是深国商首个开发并运营的大型高端购物中心项目。

随着皇庭广场的开业运营，深国商终于在2015年扭亏为盈。

曾欲大力发展类金融

2015年是关键一年，深国商更名为“皇庭国际”，同时开始拓展类金融业务。

次年，皇庭国际就以股权收购方式成为深圳市同心投资基金股份公司（下称同心基金）第一大股东，同时也控股同心基金旗下小额再贷公司，间接获得小额再贷款等业务牌照。

彼时，皇庭国际表示，“将申请获取更多金融牌照，致力于成为提供综合金融服务的金融控股公司”。

直到2018年上半年，皇庭国际继续加大力度发展金融服务业务的战略仍未改变。但在2018年12月，其表示，为了集中资源做好公司主业，计划将同心基金22.34%股份与处于亏损状态重庆皇庭珠宝广场有限公司（下称重庆皇庭）100%股权进行资产置换。

在2018年12月的投资者关系活动记录表中，皇庭国际指出，公司金融业务未来将主要围绕和商业不动产运营管理密切的再贷款、直接贷款和融资租赁业务。

对此，有业内人士告诉《每日经济新闻》记者，皇庭国际该次剥离类金融业务还可能与2018年以来监管政策加强和资金的“脱虚向实”有关，彼时部分资本系也正在陆续抛售资产。

商业仍依赖华南区

皇庭国际在近日的公告中重申了自身定位，其表示，公司已进行战略转型，业务主要以商业不动产综合运营服务为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式拓展商业不动产运营业务。

但目前，皇庭国际的主要项目仍然是深圳皇庭广场。该项目在2018年的销售同比达到57.3%，实现租金及物业管理费等收入合计2.89亿元，为皇庭国际贡献稳定的净利润和现金流。

虽然皇庭国际在全国已落地18个商业项目，分布在珠三角、长三角、西南、中原和西北等地，但华南区仍然是其主要营收贡献力量。2018年，皇庭国际华南地区营收占比为91.29%，华北地区和西南地区占比7.44%和1.27%。

对于刚坚定转型主路的皇庭国际而言，能否将深圳皇庭广场这一标杆项目成功复制到全国各地甚为关键。

今年第一季度，皇庭国际实现营业收入2.18亿元，同比减少1.58%；归属于上市公司股东的净利润4725.06万元，同比减少7.78%。经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额均出现较大幅度下降，分别同比下滑48.61%、131.58%和201.63%，后两者金额也均为负。

负债方面也凸显压力，皇庭国际到第一季度末的货币资金同比下滑82.56%至2.25亿元，而一年内到期的非流动负债同比增长67.44至10.08亿元，短期借款为3亿元。

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封面图片来源：摄图网