每经记者实探厦门明发商业广场：昔日商业地标如今变“空城”

每经记者 魏琼 摄影报道    每经编辑 魏文艺    

夜幕降临，各类小龙虾、烤鱼大排档的霓虹灯格外夺目，夹杂着歌声、叫卖声，厦门明发商业广场披上了“繁华外衣”，现场车水马龙，十分热闹。

晨光微熹，夜场的人们纷纷离去，明发商业广场彻底陷入安静，不夜城变为“空城”。日复一日，周而复始，在“繁华”与“清冷”中的交替中，隐藏着厦门商业地标陨落的真相，浮现出规划、设计、运营管理等方面的诸多问题。

这是《每日经济新闻》记者近日在厦门明发商业广场看到的场景。厦门商业地标沦落为大排档，厦门明发商业广场也成为商业地产的反面教材。

厦门明发商业广场白天变“空城”

晚上大排档 白天变“空城”

《每日经济新闻》记者实地探访厦门明发商业广场发现，褪去夜晚的繁华，阳光下一副脏乱、破败的景象呈现在眼前。地下商场眼镜市场的大部分店铺已经关门，市场没有日光灯，灰尘泥土遍地，店铺残破。地面一楼的大排档白天进入休整，留守店员正在打扫卫生，清洗前一夜留下的油垢。

下雨天，清洗油污的水和雨水混合在淌在街道上，脏水积压，触目惊心。白天活跃在明发商业广场的为身着各类颜色工服的外卖小哥，午饭时间接单送餐，稍稍打破了广场的宁静。雨天路滑，一外卖小哥摔倒后拍拍身上的水，骑车继续前行。

记者在厦门明发商业广场二楼和三楼看到，大部分商铺店门紧锁，全无人气。一楼中区街铺因远离中轴街铺而经营惨淡，走一步两步就能看到“旺铺转让”的白色A4纸张广告贴在紧锁的玻璃门上。

明发商业广场内，关闭的店铺、破旧且停止运作的电梯到处都是，钰淇美甲中心的张老板告诉《每日经济新闻》记者，商场的电梯早在一年前就停止运营了，商场人流量逐年减少且顾客多在外围活动，电梯就没有运营的必要了。

沿着电梯口下来，是一家人气火爆的淮南牛肉店。记者了解到，该店于今年1月驻进明发商业广场，店铺面积约30多平方米，每月租金7000元~8000元。问起生意怎么样，该店的杨老板边切牛肉边开心的告诉记者：“生意好得不得了，晚上的话更红火。”

与淮南羊肉面店的忙碌相比，旁边的莆田卤肉面店稍显冷清。店老板告诉《每日经济新闻》记者，在明发开店有7、8年了，2、3年前店里的生意都还是可以的，最近几年客人就没有以前多了，现在就勉强开着店，糊口饭吃。

地下一楼一家眼镜店的店员则告诉《每日经济新闻》记者，周边的商铺基本都关了，目前这里都是做熟客的，没有回头客在这里是做不下去的。

据了解，该眼镜店位于手扶电梯旁边，有顾客上门咨询眼镜是否配好。据该店员介绍，目前每月租金6000元，在老顾客光顾下还是能盈利的。在这里做了一年多，地面的铺位每月租金要2万元。

明发商业广场主营的夜市大排档近两年也开始不好做了。一店员告诉《每日经济新闻》记者，前两年生意好点，现在竞争大了，做不了那么多业绩了。

看着眼前一幕幕，谁能想到这里曾规划为厦门商业地标，集旅游、休闲、娱乐、购物为一体的一站式综合服务，还是当年国内城市中心最大的SHOPPING MALL。

厦门明发商业广场服饰街人流稀少且略显脏乱破旧

官司缠身 厦门地标陨落 

起点很高，备受关注。十年过去，厦门明发商业广场最终在外界灼热的目光中堕落，经历登高跌重，从明发集团的商业名片变成明发的“伤疤”，厦门商业地标沦落为“地摊”。

2002年9月，明发集团进军商业地产，首发项目便锁定在厦门莲坂旧城改造地块，该地块曾被厦门地产界视为“风向标”，被寄予厚望。最终明发集团以7.85亿元的价格击败竞争对手宝龙拿下该项目，刷新厦门最高地价纪录。

彼时，明发集团在商业地产领域还是一片空白，明发商业广场在明发集团的商业模式探索中具有里程碑意义。

2003年2月，厦门莲坂明发商业广场方案敲定，总建筑面积超40万平方米，目标是打造东南沿海规模最大，集旅游、休闲、娱乐、购物为一体的一站式综合服务中心。随后，明发商业广场成功引进了法国家乐福、美国时代华纳等多家世界500 强商家进驻。

2003年，明发商业广场动工建设，2004年开始预售，2007年正式开业同时转预售为现售。经历前期一波热销后，明发商业广场的业主和租户的噩梦开始了：交房延迟，开业延迟，陷入惨淡经营。

随后，明发商业广场陷入多起纠纷而官司缠身。据台海网(厦门)报道，与厦门明发商业广场有关的官司曾多达上百件，商家、业主和开发商之间纠纷不断，以商家告业主居多。为解除租赁合同、退换押金和租金止损，曾发生近百位商家状告近百位业主的现象。

值得一提的是，土拍市场的竞争对手明发和宝龙后来联手开发明发商业广场项目。据明发集团内部人士向《每日经济新闻》记者透露，当时明发集团操盘，占股六成，宝龙占四成。在后来分割物业的时候产生分歧，最后通过打官司的方式解决。后来明发和宝龙开启全国化扩张，两者再没有合作，闹的不欢而散。明发集团2009年披露的招股书证实了明发集团和宝龙集团的纠纷。

厦门明发商业广场夜市大排档热闹非凡

只重销售 运营能力成硬伤

从土地竞拍到规划设计，再到销售，明发商业广场一直自带“光环”，为何却最终惨败并成为商业地产的反面教材？

上述明发集团内部人士告诉《每日经济新闻》记者，项目的失败存在很多因素，当时明发商业地产处于起步阶段，一切都在探索，体量太大导致后期运营吃力，分割销售也造成难以统一管理。同时商业地产有自己的生命周期，没有留存战略空间，在消费升级下会逐渐被市场淘汰。

据了解，厦门明发商业广场规划设计有近3000间独立小商铺，被分割成30~60平方米不等的独立店铺，面积小，总价低，有利于销售，但不利于招商。销售初期，明发商业广场凭借一站式商业综合体投资概念实现热销。

后期交房和开业遇阻，大体量的商业体并未分期试水运营，而是一次性推出市场，结果开业情况并不理想。

从目前的设计来看，厦门明发商业广场的结构设计是落后的，同心圆形布局，走道太多，分岔口多，如同迷宫。《每日经济新闻》记者在现场多次迷路。同时，明发商业广场大部分商铺为露天，夏天热，冬天冷，雨天积水路滑。明发集团曾引以为傲的拥有连廊、扶梯、电梯130多部，以及近100条主题步行街，最终却成为影响购物体验的因素。

业内人士分析指出，明发商业广场40.6万平方米的大体量，需庞大的客流量支撑，而该商圈半径人口密度低，无法支撑如此大体量的商业。加上后来周边各类高端、中端商业广场的出现挤占了市场，使明发商业广场的运营困境凸显。

关于明发商业广场的经营情况，明发集团总裁黄庆祝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：经营得很好。随后挂断了电话。

明发集团内部人士分析指出，从阶段性来看，商家经营压力和成本上涨有一定关系。近些年房价上涨，物业价值上涨带来租金成本上升，商家租赁物业会增加经营成本，到一定程度就承受不了了。当然，最主要还是要看企业内部管理能不能跟得上，上述内部人士指出。

58安居客房产研究院房产分析师吴寅对《每日经济新闻》记者分析指出，明发集团原本的商业运营能力不佳，商铺以销售为主，没有自持体量，销售之后对运营和品牌定位失控。

从厦门、南京以及合肥明发商业广场的模式看，明发集团的商业地产运营意识不强，以销售收回投入为主。吴寅认为，商业地产并不是谁都能做，需要运营理念，更需要责任心。商业运营是持续的过程，需要新思路不断刺激和提升运营能力。

以住宅的思路做商业地产，通过快速销售快速收回成本，面临经营困境的明发商业广场是否有重新改造的计划？明发集团相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，明发集团也作出了一些努力和改变，关键还得看老板的决策。加上商铺卖出去了，小业主如何经营是无法控制的。自持部分可以统一管理，已销售物业和涉及公共部分需要全体投票，难度较大。

船大不好掉头，分割销售之后业主犹如一盘散沙，这给明发集团的改造带来了较大困难。

（实习生刘可怡对本人亦有贡献）