SOHO中国2017年净利增4倍 2018年尚无物业出售计划

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每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

虽然2017年业绩亮眼，净利同比上升约420%，但财报公布后，SOHO中国（00410.HK）股价午后跌幅最高一度达9.3%，截至收盘SOHO中国报收4.48元，跌7.44%。

3月20日下午，SOHO中国在香港举行的2017年度业绩发布显示，2017年全年，SOHO中国营业额约19.63亿元人民币（下同），同比上升24%；租金收入约16.69亿元，同比上升11%；净利润约47.33亿元，同比上升约420%；净负债率51%。

《每日经济新闻》记者注意到，对于核心净利润，SOHO中国首席财务官唐正茂表示，SOHO中国不再披露这一指标数字。同时，2018年SOHO中国尚无出售自持项目计划，3Q仍是业务重点，工位拟增至5万个。

负债率处近四年高值 利润压力不减

2017年SOHO中国营业收入增长24%，唐正茂表示，“其中一部分来自于零散销售，这部分的租金收入上涨了11%，相比较去年有很大增长。”

资料显示，2017年SOHO中国曾先后以股权转让方式整售上海虹口SOHO和凌空SOHO，资产价格分别为35.73亿元和50.08亿元，高于项目成本的53%和85%，也分别高出项目账面重评价价值的3.7%和7.9%。

据唐正茂透露，上述两个项目的资本回报率只有3%。而去掉两个项目，SOHO中国董事长潘石屹表示，“保守估计，2018年的租金收入会比2017年至少增长10%。”

较之自持运营，零散销售为SOHO中国在短期财务表现上提供了较明显的提升，不过这并没有减缓负债指标的压力。

财报数据显示，2017年SOHO中国净资产负债率约为51%，依然处在近四年的高值（2014年～2016年分别为49%、47%、46%），通过资产出售，企业仍有一定负债压力。

不过SOHO中国似乎不打算继续“卖卖卖”。

对于坊间流传的售卖SOHO光华路项目，潘石屹表示，“因为标的总价太大，要八九十亿元，不太会有人来买，因此我们决定自己持有。”他同时其强调，截至目前，SOHO中国销售的都是非核心资产，核心资产在账面的评估值比市场价值要低。

而目前，SOHO中国持有的上海项目有SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场和SOHO东海广场四个项目。另外，在建项目则有北京丽泽SOHO和上海古北SOHO。“预计到2019年中，公司全部自持项目都将完工，届时将持有总建筑面积约140万平方米的北京上海物业。”

但如果未来不再持续出售资产，SOHO中国是否能够保持净利润的稳定增长？

业绩会上，潘石屹向《每日经济新闻》记者表示，今年和明年，公司的物业估值会有很大提升，这部分价值会通过评估来体现，评估值的增加也是净利润的来源。

同时，潘石屹表示，“过去三年公司给股东的回报率在62%，资金成本为4.1%。而5年前公司已经开始调整，直到2017年调整完成，新管理办法的效果也已在2017年有所体现。估计2018年SOHO中国的租金收入会大幅上升。”

但在知名地产人薛建雄看来，核心净利润就是买卖办公楼和商铺，因为不稳定，租金相对于SOHO来说还是太少。而如果将租金作为核心利润，可能还不够覆盖财务成本，所以SOHO选择不公布这部分利润。

3Q工位预计达5万 考验增值服务

对于2018年，SOHO中国的另一项主要业务依然是3Q项目。

潘石屹在会上介绍，自2017年4月份，SOHO开始实行资产管理模式，总经理对收入支出、盈利、维护、质量、效率、利润率负责，基于项目净利润为考核基础，每个资产管理都是以利润为核心的独立单位。未来，SOHO中国也会为这些资产管理者提供服务。

唐正茂表示，共享办公是一个低门槛的业务，因此最关键的是品牌效应，做到标准化才能快速扩张。

“我们对每一个3Q项目也是要求以利润为核心，不能和互联网企业一样只注重规模，必须要盈利。”

潘石屹表示，自从成立资产管理公司模式以来，SOHO中国以超额利润的方式来考核，每个项目的出租率和租金都有提高。

数据显示，截至目前，SOHO中国在北京、上海、杭州、深圳和南京拥有26个SOHO3Q中心，共计约2.6万个工位。潘石屹表示，2018年底3Q的工位数将在2017年的基础上提升一倍，达到5万个左右。

另据介绍，3Q的平均出租率为87%，其中2017年新启动出租的SOHO天山广场，到当年底出租率为64%。

“的确，目前联合办公的收益来源主要为租金和增值服务。”安居客首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示，单靠租金收益并不能让联合办公企业实现盈利，在用户规模与品牌价值的基础上，打造增值服务才能帮助联合办公突破盈亏平衡点。纯粹的“共享空间”模式则不存在更多想象空间，预计会形成集中格局，中小型运营机构的生存空间渺茫。