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房地产业务成双刃剑 康达尔的隐形“财富”能否带来持续收益

每日经济新闻 2018-01-17 17:34:09

每经编辑 董青枝    

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每经记者 董青枝 每经编辑 曾健辉

作为中国农牧第一股,康达尔(000048.SZ)其实也有房产开发业务,经营业绩也深受影响。

康达尔2017年三季报数据显示,前三季度,公司实现营业收入11.29亿元,同比下降5.23%,主要是房地产销售收入减少所致;净利润为-4678万元,同比下降255%。

此次康达尔在售楼盘有65套房被查封,会对康达尔造成多大影响,而大量的隐形土地资产是否能为康达尔带来持续的效益?

业绩受房产业务影响明显

资料显示,康达尔成立近40年来形成了集现代农业、公共事业、房地产业和金融投资业等多种产业于一体的多元化集团公司。其中康达尔以现代农业作为业务核心,以持有型物业和公共事业作为平衡风险和现金流的长期战略保障型业务,以房地产开发业务作为持续战略支持型业务。

但康达尔的业绩波动明显,记者梳理康达尔披露的2014年至2016年三个年度财务报告获悉,三个报告期内公司营业收入分别约为21.44亿元、23.02亿元、15.61亿元;归属于上市公司股东的净利润分别约为1.14亿元、2.04亿元、596万元,其中2016年业绩下滑明显。

康达尔在2016年年报中称,业绩下滑的一个重要原因是本年度房地产开发业务销售收入比上年同期大幅减少。

数据显示,2016年康达尔房地产开发业务营收7340.7万元,同比减少90.60%,占总营收的4.7%,已退居各项业务营业收入占总营业收入比例的前三位之外。

梳理近几年康达尔的年报可以发现,房地产开发业务一直是康达尔最重要的业绩来源之一。2011年和2012年均有房地产收入,康达尔盈利尚好,而2013年缺乏了房地产业务的支撑,该年业绩也录得亏损;2014年房地产业务重新贡献收入,跃升为公司第二大营收业务;2015年房地产开发营收7.81亿元,占到总营收23.02亿元的34%,仅次于饲料生产;但是2016年,随着在售货源减少,房地产开发营收大幅下降,也造成该年度业绩下滑。

除了房地产业务,诉讼纠纷也是影响康达尔业绩的一大因素。尤其是闹得沸沸扬扬的京基集团与康达尔的股权之争。2015年京基集团连同林志、王东河等一致行动人斥资逾40亿元买入康达尔股票,跃升为康达尔第二大股东。为此,康达尔就“林志、京基及其一致行动人涉嫌违反证券交易法律法规的行为”提出诉讼,此后股权之争冲突不断升级,京基甚至曾提出“罢免公司现任全体董事21项临时提案”等,截至目前,康达尔的股权之争走势仍僵持不下。

持续不断的股权之争对康达尔的经营影响较大。据证券时报报道,在2017年6月底的股东大会上,康达尔公司副总裁兼财务总监李力夫在回答股东提问时表示,自2016年以来,京基屡次提出罢免议案,对公司经营产生影响较大。养殖、地产客户对合作持观望态度,一些合作方看到罢免提案对进一步合作表示谨慎。融资方面,由于股权之争,影响到评级机构对公司评级,对融资资金也产生影响,造成一定的经济损失。

记者梳理获悉,2015年之前,康达尔主营业务饲料生产在营业收入构成中相对稳定,2012~2014年该项营业收入分别约为11.62亿元、12.20亿元和12.50亿元,而在2015年下滑至约10.22亿元,2016年则进一步减少至约9.71亿元,占总营收比62.22%,同比减少4.95%。

此次康达尔与中粮深圳公司的纠纷也影响到房地产开发,进而影响经营及业绩。近日康达尔公告称,康达尔约5.31亿元的资产被查封冻结,其中山海上园65套房源被司法查封。康达尔进一步表示,本次诉讼相关的财产保全对公司日常经营及利润将产生不利影响。

隐形土地资源还有多少

康达尔引发资本市场的关注主要是因为其拥有大量低成本土地资源。

据康达尔官网消息显示,康达尔自1998年开始介入房地产开发,当年就推出了“康欣园”,2000年在布吉推出康达尔花园1~3期,2003年又推出第四期(香槟谷),2008年推出第五期(蝴蝶堡)。

而在2011年,康达尔更是获得了丰富的土地资源。据康达尔2011年12月2日公告显示,公司于11月30日与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局就坪山新区坑梓街道的两块土地征收签订了《收地补偿协议书》,公司将获得总额7.4亿元的补偿款;同时与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就公司位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》,公司将获得总额8600.45万元的补偿款,两项协议共计8.26亿元的补偿款。

作为土地整合一揽子解决方案的组成部分,康达尔获得了对西乡和沙井两个地块共23.73万平方米工业用地转商住用地的批准及协议签订。未来,两商住项目总建筑面积超过100万平方米,总销售面积超90万平方米。

康达尔曾公开表示,虽然未来房地产的政策和价格走势存在着不确定性,但公司开发的西乡项目紧临前海中心区、沙井项目位于商业中心区,具有较大的区位优势;并且总销售面积为51.8万平方米的西乡项目的地价按基准地价缴纳,总销售面积不少于37.5万平方米的沙井项目的地价部分按基准地价缴纳、部分按评估地价缴纳,具有较大的土地成本优势。预计在未来的8~10年内,房地产业务可以带来稳定可观的房地产开发收益和持有商用物业的租赁收益。

中信建投也曾指出,康达尔位于西乡地块的“山海上园”项目,由于拿地成本低,将会带来巨大盈利空间。

据了解,山海上园一期已于2015年售完,康达尔2015年房地产开发营收7.81亿元,占总营收比重33.91%;同时项目二、三、四期总体量达65.91万平方米,按目前二期在售房源均价5.9万/平方米简单估算,还将有约389亿元货值,而目前康达尔的总市值约78亿元。

此外,康达尔的沙井项目城市更新工作已启动。中信建投早前在研报中表示,沙井项目占地12.5万平方米,位置虽不如西乡,拿地成本也较高,但受益于宝安市政规划,地块仍有比较大的想象空间。

同时,康达尔地产板块下辖的土地、商铺、厂房、宿舍等可出租面积约35万平方米,土地储备面积约24.3万平方米。

康达尔在2016年年报中表示,深圳房地产政策持续收紧,公司将在现有土地基础上,分析地产开发带来的盈利能力和现金贡献,根据市场需求、开发能力和资金保证,合理调整开发周期和策略,分步启动西乡地块二、三期、四期工程建设,加速推进沙井旧改项目的进程,同时公司还将对其他可投资地块做出调研和分析,根据地产业务的实际情况,制定出3至5年的储备用地规划,积极争取土地资源。

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