瞄准“退房”央企国企土地资源 招商蛇口收购东风房地产80%股权

每经编辑 吴抒颖    

每经记者 吴抒颖 每经编辑 曾健辉

通过并购退房央企和地方国企的土地资源已经成为招商蛇口（001979，SZ）对外拓展资源的重要方式。今日，招商蛇口宣布收购东风汽车房地产有限公司80%股权。后者有竣工房地产项目9个、在建的未售/未开发房地产项目4个。

招商蛇口称，这种模式能够“接收更多存量土地资源的更新开发，进一步降低了土地获取成本，发挥特有优势，实现央企间资源的打通与协同”。

“这一领域主流的还是招商蛇口、华润置地等。民营企业很难进去，除非是很好的品牌背景。”一名负责土地拓展的顾问机构人士直言。

交易金额为人民币8.7亿元

1月9日午间，招商蛇口发布公告称：为拓展房地产开发业务，公司与东风汽车集团有限公司签订了产权交易协议，公司收购东风汽车下属全资子公司东风汽车房地产有限公司（以下简称东风房地产）80%的股权，交易金额为人民币8.7亿元。

据悉，招商蛇口收购的东风房地产成立于2000年，经营范围包括房地产开发建设与销售，房屋租赁、物业管理、旅游等，东风汽车持有其100%股权。截至2016年12月31日，东风房地产总资产为12.2亿元，总负债7.6亿元，净资产4.6亿元，2016年实现营业收入3.4亿元，营业利润5882.6万元，净利润4148.3万元，经营活动产生的现金流量净额-7319.9万元。

根据上海立信资产评估有限公司出具的评估报告，截至2017年8月31日，东风房地产总资产合计19.4亿元，负债合计8.5亿元，所有者权益10.9亿元，产权交易标的价值为8.7亿元。交易金额为人民币8.7亿元。

公告披露，东风房地产旗下有竣工房地产项目9个、在建的未售/未开发房地产项目4个、投资性房地产总建筑面积约为10万平方米。其中已经竣工房地产项目9个，总共剩余6套未售房屋、1104个未售车位；在建的未售/未开发房地产项目4个，其中3个项目位于武汉经济技术开发区，总建筑面积约为60万平方米，1个项目位于十堰市，总建筑面积约为12平方米方；投资性房地产总建筑面积约为10万平方米，主要为办公楼、沿街商铺、专家公寓楼等。

武汉合富辉煌发展策略事业部总经理殷一戌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这批资产的价格相对合理，区位条件也不错。“武汉目前公开招拍挂市场放出来的土地已经到了三四环线以外，且都是小地块，能够一次性获得大体量的项目并不容易。这基本能够保证未来它一到两年土地储备的量。”

招商蛇口方面称：“此次的交易对方是国有独资企业，是公司落地并购策略的重要成果。本次交易标的的项目主要坐落于武汉市和十堰市，符合公司对于城市的选择战略，有利于公司进一步提升在华中区域的市场份额，为公司补充优质的项目资源。”

国企改革的机会

招商蛇口此次收购也印证了公司高管此前的表态。招商蛇口总经理许永军也曾公开表示，2017年公司一项很重要的工作就是并购，退出房地产市场的央企和地方国企是重点关注的对象。

《每日经济新闻》记者根据公告及公开资料整理发现，2017年招商蛇口分别参与了昆钢、武钢和宝钢等国企、央企的存量土地资源开发。2017年4月25日招商蛇口公告称，公司近日与昆明钢铁控股有限公司就合作开发昆钢、昆钢所属企业拥有的及拟收购的有关房地产开发项目和存量不动产签订《合作协议》。此项合作完成后，招商蛇口将获得昆钢、昆钢所属企业拥有的及拟收购的房地产开发项目和存量不动产，共9个项目的操盘权。

除此之外，招商蛇口与武钢、宝钢也都有合作项目。2017年3月，招商蛇口宣布与武钢集团、武汉市青山区国资集团签订合作协议，三方约定以武钢集团存量土地资源为合作基础；9月，招商蛇口又与南通港闸区人民政府、宝钢集团等签署了南通宝通钢铁厂区地块转型发展战略合作框架协议。

有研究机构表示，招商蛇口与武钢集团和昆钢集团的战略合作极大的丰富了公司未来在土地拓展方面的想象力，通过自身央企的优势，以及丰富的产业整合改造经验，招商蛇口有望在国有企业改革的过程中，承接更多存量资源的更新。

多名从事土地资源拓展的机构人士、开发商人士向《每日经济新闻》记者分析称，在土地资源稀缺的背景下，招拍挂市场的机会越来越少，通过这种模式拓展资源对于资金实力、开发能力较好的企业具有一定的优势。

不过需要指出的是，存量土地的改造也并非是一蹴而就。多名从事工厂改造的顾问人士、开发商人士告诉《每日经济新闻》记者，厂区的改造要分两个方面来看：一方面，如果是按照产业的升级和改造去做的话，本身产业运营和回报周期等都是值得考虑的问题。如果房企本身对于区域较为熟悉的话，通常会更易上手。“此外也要看政府的总体规划。很多时候产业的更新是跟着政策走的。相对而言央企在产业引进方面会更有优势。”一名工改顾问指出。