第十二届价值地产年会行业高端访谈 | 中海康养总经理郭鑫：房企做康养有天然优势，最大痛点是整体回报率偏低

每经记者 甄素静    每经编辑 魏文艺    

“今年是康养产业的新元年，各行各业都有企业进入到这个行业。而对于地产企业而言，做康养的重要优势在于资源获取能力和建设能力。”

日前，中海地产康养公司总经理郭鑫在接受《每日经济新闻》记者专访时指出，整个康养产业的发展，实际上是从前期投资、中端建设、后期运营到资产退出的全产业链过程，它不只是某一个方面，对于地产公司做康养，最核心资源包括土地资源和资金资源，以及建设能力。

中海地产康养公司总经理郭鑫 图片来源：受访者提供

地产企业做康养有天然优势

养老产业一直以来被看作是需要精耕细作、持续投入的一门精细化、慢节奏的生意。进入到其中的运营者，来自与之相关的各行各业，包括保险公司、医疗企业、地产企业及地方国有企业和康养集团。

业内有观点认为，康养地产本质是以空间为基础的服务，它是依托于空间来提供属于康养的服务，然后康养服务的反作用空间的升值，是地产+的概念。

对于地产公司涉猎布局康养业务，在郭鑫看来，“地产行业有天然优势，比如有进入到康养产业非常重要的底气：资源的获取和建设能力。”

对于地产公司而言，最核心的资源包括土地资源和资金资源。特别是土地资源，目前我国已在逐步推行全龄社区和15分钟生活圈，今后在土地供应中也会新增养老用地，对于地产公司来说就有天然的优势。

其次是资金的资源，特别是头部房企，获取资金的能力比较强，然后其融资层面也相对比较低一些。

由于康养行业被认为是基于空间的服务性行业，所以其空间设计建造跟服务是强相关，但目前康养行业建设能力相对偏弱、成本偏高。在郭鑫看来，地产企业的建设能力，恰恰也成为其布局康养业务的另一个不可或缺优势，前置运营的设计和建设能力，也会使后端的运营成本降低。

郭鑫认为，随着中国老龄化发展，最终围绕老年人居住场景为核心的服务，是未来行业竞争主战场，而居住场景依然还是在房地产公司手中，或者是传统物业公司的手里面。

资产回报率和退出问题待解

“对康养住区及服务市场来讲，目前行业最大的痛点是整体资产回报率偏低，且资产没有退出通道。”

据郭鑫介绍，康养地产目前的资产回报率还不到4%或5%，虽然在“十四五”规划中讲到“谨慎性推进资产证券化”，但行业目前还没有成功探索案例。

其次，土地和建设成本高。而控制土地成本，要在政策端口出政策。如全龄社区推出来，某一地块包括普通住宅、适老老化住宅、养老公寓，当锁定养老板块的地价时，就从源头降低了土地的成本。郭鑫认为，“这个优势未来就是房地产公司的。”

此外，康养社区目前还普遍面临着入住率不高、运营品质待提升等问题。郭鑫举例道，国内康养社区现在的入住率不到50%，坪效也相对较低。而康养产业的高品质运营实际上是一个系统化的东西，从运营的角度来讲，它既要像一个医院一样提供医康的服务，也要像五星级酒店一样提供五星级的服务，还要像一个社区一样解决业主的生活所需。

历年来，由于康养产业是综合能力很强的行业，但同时由于盈利能力较弱，对于中高端或者说高能力的人才吸引度不够，从而形成品质运营难提升等问题。

据郭鑫观察，这一现象近年来已有改观趋势。“未来当地产行业的人越来越理解到康养产业跟地产行业的联动后，大量地产公司人员会转到这个产业，这个行业的发展就会越来越快。”

而中海地产选择康养赛道，将自己定位为资产运营的平台公司。据郭鑫介绍，中海康养旨在将无论是自营业态还是中轻资产项目，都汇聚成为统一的客户资源池，并在经营过程中持续输入中海锦年品牌的运营标准和管理体系，为客户提供康养住区、适老化改造及产品等多样化服务。

中海地产有9082的资源分布战略，也就是中海内部资源分配，即90%资源予住宅，8%的资源予商业地产，2%的资源予创新业务。那么2%的资源投入，对于康养地产等创新业务来讲投入是否足够支持？

“实际上，目前中海地产每年的投资有一千五六百亿元，这样算下来，大概有三四十亿元可以投到康养新业务板块来。但是现在养老还没有到我们大规模投资的阶段，所以（投入）是够的。”

郭鑫认为，根据中海战略，住宅和商业是今天明天的生意，而康养是属于后天的业务。“这2%投入我们叫后天的产业，就是面向后天为中海可能10年、20年以后的中长期发展的来助力的。”

“我们‘十四五’期间的城市战略是布局8个城市，三个核心城市是北京、上海和深圳，三个重点城市是无锡、济南和南京，还有青岛和天津。希望能达到1万张床位，行业的规模在前10。我们还是在一个起步期，没有太冒进，重点是把运营做好。”

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封面图片来源：受访者提供