第十二届价值地产年会行业高端访谈 | 越秀地产陈磊：地产需要科技赋能，数字化不应局限在降本增效

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

在数字化、智能化的浪潮下，房地产建筑业一直走在时代末端，其数字化程度在所有行业中排名倒数第二。近年来，各大头部房企已经在加码这方面的资源投入，数字化转型已提上日程。

早在2016年以来，万科、越秀地产、龙湖等房企就已经开始布局数字化战略。万科推出“沃土计划”，龙湖在各细分业务上进行数字化渗透，越秀形成两擎双翼+创新驱动的数字化战略。

日前，越秀地产数智发展中心总经理陈磊在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，数字化是一个循序渐进的过程，难点在于企业一把手和业务层面对数字化、科技的价值理解，“地产不懂科技，科技不懂地产”。但大趋势下，房地产行业未来离不开科技、数字化的赋能。

越秀地产数智发展中心总经理陈磊 图片来源：受访者提供

地产与科技的融合还在初级阶段

施耐德电气与观点指数联合发布的《2022数字化运营白皮书》（以下简称《白皮书》）显示，由于地产业的产业链条长、涉及面广，因此相对其他行业进行数字化运营转型的难度更大；投资周期过长、回报不确定性（68%受访者提及）是企业难以全面展开数字化运营的一大障碍。

陈磊也坦言，目前数字化在房地产行业还处于初级阶段，地产与科技的融合也处于起步阶段。以前土地带来的价值增长远远高于科技带来的价值增长，未来如果土地价值慢慢被淡化后，科技能不能带领地产有更好的利润空间，这也是未来数字化的趋势所在。

根据CRIC调研，现阶段TOP50房企中96%已经制定了数字化战略，并且截至2021年底，超过7成房企的数字化团队人数都在50人以上，多数由副总裁以上挂帅管理，近三年年均投入增长超过40%。对比2019年至2021年来看，房企的数字化转型呈现高速发展的态势。

由于没有互联网基因，为了发展数字化，房企不得不大量招兵买马，引入专业科技、互联网人才，但同时也出现相关人才在房企水土不服的情况。

陈磊认为，这一方面是因为地产公司一把手没有想明白科技或者数字化对于公司的价值到底在哪，不知道需要什么样的数字化的东西工具进来；另一方面，互联网或科技人才也不懂地产，如果只是按照互联网流量思维去做地产，绝对是失败的。

“底层原因是地产整个数字化的生态并不是很好，相应的供应商可选择性很少。如何在老板不够重视、人才和资源都有限的情况下，要走出自己的路，需要公司整个管理团队有很强的战略定力才可能实现。”

《白皮书》也指出，房地产和相关行业数字化运营的一大掣肘是技能缺口。问卷和深度调研中，72%的企业表示缺乏专业人才，尤其是既懂科技又懂地产业务的人才，这是推进数字化运营中面临的一大障碍。

数字化应扮演好业务伙伴的角色

一家企业掌舵人的态度决定了其战略定力是否坚决。

陈磊表示，数字化其实一直是一把手工程，换言之，就是一把手如何看待数字化的价值。是只停留在降本增效，还是思考如何解决真正的业务痛点和业绩增长的问题，这个之间的区别可能就很大。所以一把手对于数字化价值的认定也就带来了资源投入的问题。

“所以明显也感觉到前几年行情好的时候，房企普遍都很重视数字化。但当市场下行，第一波降预算或裁员的，首当其冲也是数字化。现实情况是，目前数字化没有给企业老板带来他想要的价值，同时企业老板对于数字化的信心其实还是不足的。”

克而瑞研究中心统计显示，数字化营销是企业数字化转型建设的重点，TOP50房企的数字化营销主要聚焦于提升营销效率，达成营销任务，中小房企则聚焦于通过数字化营销降低营销费率。想要把握数字化的浪潮，仅仅是转变理念仍然不够，企业还需要从客户画像描摹，数字化触达和客户关系管理方面落实举措，真正做出改变。

陈磊分析认为，目前地产数字化面临最大的问题，首先是如何在不脱离现有模式下提升房企自身的经营管理能力，做到以产定销或以销定产。同时，还要解决如何卖房的问题，即数字化营销中如何提升客户转化率。

在数字化转型过程中，在房企内部，也要上下同欲。在陈磊看来，数字化是为了达到业务部门的业务目标，而不是简单地上一套工具。越秀地产内部强调的就是技术和业务要深刻绑定在一起，为此其建立了一套双PM（经理）制的管理模式，业务是项目经理、IT是副经理，项目经理推动业务转型，IT推动技术赋能。

“这样才能保证技术和业务是一套人马，避免形成两张皮（技术谈技术，业务谈业务），IT永远是为一线服务的。当然这中间肯定存在磨合的过程，不同的企业有不同的融合方式，所以数字化是一个此消彼长的过程，不是短期内一下子就能打开的。”

未来，越秀地产也是希望通过战略规划推动数字化转型，从以前人找事变成事找人，从经验驱动变为数据驱动，这是其未来一个比较宏观的目标。“最终要实现的目标就是科技要赋能地产，科技要服务生态，生态反哺地产，同时通过金融化的工具来使得整个业务得到全面提升。”

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封面图片来源：受访者提供