第十二届价值地产年会行业高端访谈| 光大嘉宝陈宏飞：不动产资管机构可助力盘活不良资产，发展公募REITs对行业意义深远

每经记者 陈荣浩    每经编辑 陈梦妤    

“不动产资管机构要做到‘算好账’，这样可以减少很多重复劳动。对于不动产投资而言，关键是要把握好底层资产的现金流。”

日前，光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞在接受《每日经济新闻》记者专访时指出，不动产资管机构对于盘活不良资产项目确实能起到支持性作用，但机构在选择入场前，首先需要做好多方研究，弄清楚项目是否涉及诉讼、各项手续是否齐全、是否涉及股权纠纷等问题。

据介绍，光大安石迄今为止所盘活的不良资产项目，主要以商办类物业为主，代表性案例之一是位于上海临空的光大安石虹桥中心项目。这个项目最早的定位是黄金批发市场，在光大安石介入后，通过重新定位与城市更新实现了项目盘活。光大安石也拥有较强的住宅开发及管理能力，不过目前光大安石在管的住宅类项目基本已竣工交付，未来在住宅板块的关注重点将转向代建代管和物业管理领域。

光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞 每经记者 张涵 摄

不动产资管机构可助力盘活不良资产项目

在盘活不良资产项目的过程中，不动产资管机构可以起到助力作用，帮助政府和金融机构去解决一些实际问题，“我们有这个能力去解决问题，同时又没有包袱”。

对于部分开发商拿地后开发并自持运营的项目，未来可以考虑通过公募REITs为合格资产打通退出渠道，而不动产投资与资管机构也可以选择收购优质资产。在陈宏飞看来，过去人们往往担心房企在退出自持项目后用回笼资金继续买入土地、进一步推升地价，但“现在房地产市场的整体行情不一样了，房企在拿地上非常谨慎”。

在当前的市场环境下，开发商在退出自持项目后，所回笼的资金可主要用于还债和“保交楼”，一定程度上有利于实现资本的良性循环。对于开发商而言，公募REITs可以帮助企业提高直接融资比例，降低不动产行业的宏观杠杆率，最终有利于整个社会经济平稳运行和良性发展。因此，通过公募REITs打通存量资产的退出渠道，或许是一条多方共赢的破局之道。

陈宏飞认为，如果公募REITs能向商办类物业资产放开，市场上的不动产投资管理机构也会有更多参与收购的机会。“由于资管机构在资产运营、基金管理以及法律合规等方面，相对于房地产开发商来说有更多经验，这对开发商、金融机构和社会都是比较有利的。”

而就不动产私募基金领域“募投管退”资本循环模式而言，目前业内最关注的问题在于如何退出：有了成熟的退出机制，资本循环就可以打通，不动产交易市场也就可以活跃起来。

公募REITs对不动产资管行业意义深远

陈宏飞认为，发展公募REITs对不动产资管行业意义深远：“整体而言，REITs不仅有助于盘活存量资产，还有助于打通资本闭环；从长远看，我国的不动产私募股权投资市场与公募REITs市场有望形成良好的互动互补关系。”

公募REITs对不动产资管行业的重要意义之一是为市场提供统一的定价基准。

“REITs是公开交易的，它的收益率属于明码标价，每天价格都在波动，这对所有机构投资人来说，心里就有标杆。REITs是不动产资管行业的一把‘钥匙’，这个钥匙可以开很多东西。比如对一家保险公司来说，他们也许愿意长期持有一个项目，也许不担心退出，但是按照什么价格去买合适？这样的市场价格还没有形成。如果现在有一个明码标价的REITs产品，那么参与者对于价格波动就会有自己的判断。”陈宏飞举例，比如，REITs的资本化率在4.5%，投资机构的预期资本化率也许在4.7%，这样一来，参与者就会有一个明确的判断基准，REITs也就成为了一个看得见摸得着的资产价值衡量尺度。

不动产如何与新经济相结合？对于这个问题，光大安石的判断是，不动产有很强的服务属性，因而可以为新经济业态提供服务。

“我们要清楚地认识到，不动产行业的本质是做空间服务，要去适应社会经济的各种需求。”不同的不动产业态是为满足不同的空间使用需求而存在的。例如，生物医药类企业希望入驻某栋楼宇办公，除了看重地理区位以外，也会看重资管方所能够提供的装修、配套设施等增值服务，这就要求资管方拥有差异化的空间服务能力，要求资管方提供满足入驻企业各种需求的服务，使得入驻企业能够将精力集中到生物医药研发等主营业务上。这是一个资管方与入驻企业不断适应的过程，反映的便是不动产行业的服务属性。

封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄