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深圳5%VS南昌20%!28城平均住房空置率达12% 专家:存在库存积压风险

每日经济新闻 2022-08-10 22:50:41

◎通常来说,5%-10%之间的住房空置率是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高;高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。“住房空置率的区域差异,直接反映房地产市场发展的潜力。

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

自去年下半年以来持续下行的房地产市场,是否会影响各地的住房空置率?目前国内主要城市的住房空置率现状如何?

贝壳研究院最新发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(以下简称《报告》),重点研究了国内28个城市的3万个小区,首次盘点了今年以来主要城市住房空置率水平。其中,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上;深圳、北京、上海的住宅空置率最低,均在7%以下。

贝壳研究院高级分析师陶琦8月8日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者,28个重点大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。“通常来说,5%-10%之间的住房空置率是合理的,高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。”

仅9城空置率在合理区间

对于空置住房的定义,国内外并无统一标准。在此次调研方法上,贝壳研究院基于贝壳平台交易数据,选取5万名入职三年及以上业务人员,对其业务范围内的小区摸底调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总,设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

《报告》显地,28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。住房空置率与城市能级也高度相关,在28个城市中,一线城市平均空置率7%、二线平均12%、三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。

陶琦表示,通常来说,5%-10%之间的住房空置率是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高;高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。“住房空置率的区域差异,直接反映房地产市场发展的潜力。”

来源:贝壳研究院

分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。

值得注意的是,南昌的住房空置率高达20%,排在28城首位。记者注意到,南昌的房价也保持着下行的态势。虽然南昌今年已多次出台楼市松绑政策,内容包括放松限购、降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度等,但其二手房价格指数环比不断下降,除1月份持平、3月微涨0.2%外,其余月份均出现0.1%-0.7%的下跌。

三大因素影响住房空置率

为何不同城市、不同区域结构性差异较大?影响住房空置水平具体有哪些因素呢?

《报告》指出,从宏观层面分析,购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。研究表明,当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%),住房需求会下降。

如深圳、厦门和广州,65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%,空置率仅5.3%,反映出强劲的市场潜力。而南通老龄化人口占比为23%,空置率为15%;重庆老龄化人口占比达17%,空置率为17%,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。

同时,城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高。如今年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,全国购房门槛最高,但其住房空置率仅6%。反之,住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房价也越低。

来源:贝壳研究院

此外,持有空置住房的机会成本,即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。据贝壳研究院数据,重点城市租金(中位数)与住房空置率的相关系数为-0.70,租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海,其月租金中位数在5000元以上,而空置率排名后两位的南昌、廊坊,其月租金中位数在1600元以下。

过高住房空置率值得警惕

在微观层面,楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

报告认为,就房屋本身的属性来看,住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。5年以内楼龄的小区,空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。

来源:贝壳研究院

老旧小区的空置率较低,因为大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套都比较便利,住房需求比较旺盛,导致很少有住房空置,像北京的阜成门、金融街附近,空置率均在2%以内。此外,较早建成的城市中心区域,也是优势教育资源的聚集区,学区附近的住房空置率比其他区域低5%。

从物业类型看,同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异,住房空置率由低到高依次为住宅、公寓、别墅,其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。

如北京住房整体空置率为6%,顺义商圈某些别墅小区的平均空置率高达20%。公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关,比如部分公寓用于投资经营,部分别墅用于度假等。

“一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但过高的住房空置率值得警惕,其潜在的风险不容忽视。”

陶琦认为,从市场供需角度来看,空置住宅意味着潜在供给,高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时,大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增,加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售,二手房新增挂牌房源激增,一定程度上也是空置住房过多的体现。

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封面图片来源:摄图网-500412144_

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