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房企业绩半年考·金融街 | 净利增超8成!金融街上半年盈利主要靠出售资产及资产估值提升

每日经济新闻 2022-07-21 16:49:53

◎虽然表面上业绩有了大幅增长,但金融街取得盈利增长的手段是依靠卖资产和资产评估,而该公司从去年以来,便一直使用这种方式来盈利了。

每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺    

今年3月末,金融街控股股份有限公司(SZ000402,股价5.57元,市值166.48亿元;以下简称金融街)出售了旗下金融街丽思卡尔顿酒店,这也成为该公司上半年的主要盈利点。

7月14日金融街公布的2022年半年度业绩预告显示,今年1-6月预计实现归属于上市公司股东的净利润10.9亿元至12.7亿元,比上年同期增长80%-110%。虽然表面上业绩有了大幅增长,但金融街取得盈利增长的手段是依靠卖资产和资产评估,而该公司从去年以来,便一直使用这种方式来盈利了。

金融街控股方面告诉《每日经济新闻》记者,“对于资产出售,公司并不是有持续性的计划或行为,本身就是公司的战略之一。”

近9成盈利靠出售资产

根据业绩预告,金融街上半年的业绩可谓优秀,扣除非经常性损益后的净利润达1.5亿元至2.3亿元,比上年同期增长120%-240%。

对于上半年的业绩变化原因,金融街在公告中表示,“一是公司开发销售业务稳步推进,开发销售业务经营收益较去年同期增加。”但关于销售的增加,预告中尚未有详细数据,具体情况不得而知。

金融街2022年半年度业绩预告

但后面的第二、三点原因,金融街都给出了具体情况和金额。

公告表示,“二是公司将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店(公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有)出售给北京金融街投资(集团)有限公司,其转让收益(非经常性损益)对公司归属于母公司净利润影响约7.8亿元。”

事实上,早在今年3月29日,金融街董事会便通过了出售北京金融街丽思卡尔顿酒店的议案,将其以10.8亿元的价格卖给了北京金融街投资。3月31日,该公司与金融街集团已履行完毕标的股权转让的工商登记变更,以及全部股权和资产交接工作。

“三是上海静安融悦中心项目部分办公楼、商业及配套车位……公司聘请独立第三方评估机构对其投资性房地产公允价值进行审核,其岀损益(非经常性损益)对公司归属于母公司净利润影响约1.2亿元。”也就是说,金融街的资产估值得到了相应提升,金融街将估计提高的部分算入了归母净利中。

上述两项相加共计9亿元,和上半年的归母净利润(10.9亿元至12.7亿元)相比,金融街在开发销售业务经营方面的收益占比就显得不值一提了。

7月20日下午,《每日经济新闻》记者以投资者的身份拨打了金融街投资者咨询电话,对方表示,“金融街原本除却开发就有资产管理的业务,近些年公司确实有优化持有物业的战略,后期也会坚持开发业务和持有业务,不会一条腿走路。对于资产出售,公司并不是有持续性的计划或行为,本身就是公司的战略之一,金融街近期也有一些合理的增持。”

“卖卖卖”之路早已开启

值得注意的是,金融街从几年前就开启了“卖卖卖”之路。

据2020年年报,金融街通过退出中信城B地块、出售金融街•万科丰科中心项目股权,回笼资金超百亿元。

至2021年上半年,金融街经营活动产生的现金流量净额继续大幅增加至42.66亿元,而2020年同期为-16.13亿元,变化主要原因之一便是退出北京中信城B地块,收回资金占用费。

2021年1月,金融街拟将全资子公司德胜公司100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售,挂牌起始价格为15.75亿元,德胜公司持有德胜国际中心部分物业,中心位于北京市西城区德胜门外大街83号,总建筑面积约22.95万平方米。

2021年9月24日,金融街与凯龙公司签署了《产权交易合同》并提交北京产权交易所审核。2021年9月26日,北京产权交易所出具《企业国有产权交易凭证》,根据挂牌规则和条件,金融街转让德胜公司100%股权及债权给凯龙公司,转让价格为底价为15.75亿元。

如果单就地产开发业务来看,金融街的经营状况在一季报中展现得更为明晰。

来源:金融街2022年第一季度报告

今年一季度,金融街仅实现销售签约额49.7亿元,销售面积21.6万平方米。从产品类型看,金融街的住宅产品销售签约额42.4亿元;商务产品销售签约额7.3亿元。

因而可以看到,一季度金融街不少经营数据是负值。如经营活动产生的现金流量净额为-23.9亿元,上年同期为46.1亿元。金融街承认,“变化主要原因一是受新冠肺炎疫情和行业调整持续影响,公司销售签约和销售回款金额较去年同期减少。”

同时,一季度金融街投资活动产生的现金流量净额为-7.1亿元,上年同期为17.1亿元;筹资活动产生的现金流量净额为-24.1亿元,上年同期为-59.5亿元。金融街表示,“变化主要是公司根据资金计划和安排,有序压降有息负债,偿还借款较去年同期减少。”

这其实是延续了2021年的趋势。据2021年年报,金融街归属上市公司股东的净利润约为16.43亿元,较2020年下降34.25%;实现销售签约额339亿元,同比下降16%。

“如果出售一个项目就能改善财务状况,那么说明公司本身的规模有限。企业肯定不能将资产出售作为经常性收益,还是要做好物业销售的主营业务。”知名地产分析师严跃进7月20日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者,金融街近年来总体还是稳健的,该公司资产质量较高,总体安全。总之,能够有一个教好的财务表现是值得肯定的,但是后续需要继续做好主营业务保持健康稳定发展。”

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封面图片来源:摄图网-500531153

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