又一只公募REIT获批！反馈意见要求考虑新冠疫情影响并设置措施

每经记者 黄小聪    每经编辑 叶峰    

今日，深交所披露红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT最新进展，审核状态为通过，从时间来看，该产品5月底获得受理，仅1个多月就获批。

记者注意到，同期上报的另一只保障性租赁住房REIT产品——中金厦门安居保障性租赁住房REIT目前处于已反馈状态，而在反馈意见中，要求基金公司考虑新冠疫情对项目的影响并设置具体的措施。

又一只公募REIT获批

犹记得5月底，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》）。

其中提及证监会将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs。

在《通知》发布之后，上交所和深交所均公告有一只保障性租赁住房REIT获得受理。而今日，深交所披露红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT最新进展，审核状态为通过。

这也意味着该产品从5月底获得受理，到今天仅1个多月就获批。从招募说明书来看，该基金全部投资于“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”发行的资产支持证券，专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目该等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。

此外，在招募书中，还详细披露了这四个项目的出租情况和现金流测算。从出租率看，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目均已达到较高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租赁住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。

招募书中还提及，四个项目均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房，租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，与市场化租赁住房相比具有显著的竞争优势，具有增长潜力。

而在现金流测算方面，招募说明书假设本公募基金的资金规模为11.58亿元，预计2022年7月~12月净现金流分派率为4.24%，2023年净现金流分派率为4.25%。

中金厦门安居保障性租赁住房REIT处于已反馈状态

除了这只产品，同期上报的还有另外一只保障性租赁住房REIT——中金厦门安居保障性租赁住房REIT，上交所关于该项目的动态显示，该产品目前处于已反馈状态。

值得注意的是，该产品上报之后，上交所针对该产品的情况一共提了八个问题，而7月7日，中金基金已经提交了关于反馈问题的答复。记者注意到，在这些问题中，除了让中金基金论证租金增长率、空置率等重要假设参数及估值的合理性。同时，还需要评估新冠疫情对估值的影响，评估设置有效措施。

中金基金在反馈意见中回复表示，新冠疫情可能对保障性租赁住房基础设施的运营带来极大的挑战，包括但不限于封城及强制或自愿隔离措施，影响项目正常租赁。该等防疫措施可能进一步阻碍经济活动的开展、降低保障性租赁住房的租赁需求。当前新冠疫情的发展仍具有一定的不确定性，倘若租户受到新冠疫情影响，则可能难以维持其财务实力及不能履行其租金支付责任，可能对保障性租赁住房的运营及收益造成不利影响。由于新冠疫情可能引发租金减免相关政策出台，从而可能对基础设施基金的收益造成不利影响。

而在主要的措施方面，主要包括四方面的内容，一是，在运营管理方面，设置新冠疫情应急处置方案。在出现新冠疫情风险的情况下，对基础设施项目的运营采取管理措施，并根据当地疫情防控的要求进行及时调整。

二是，在项目估值方面，保守设置空置天数。考虑新冠疫情的影响，对2022年和2023年租约期外的年租约空置天数采取了保守假设。根据谨慎原则，取20天作为2022年的租约期外的年租约空置天数；2023年取15天；2024年起至预测期结束，每年取10天。

三是，对新冠疫情减免租金事项，可提交基金份额持有人大会表决；

四是，充分揭示新冠疫情可能的风险。

封面图片来源：摄图网_500450503