每日经济新闻 2022-05-17 17:03:31
◎5月17日，每日经济新闻每经房产发布2022年前4个月全国10城爆款楼盘全名单！每经品房小程序通过11个维度，一一拆解项目背后的商业配套、交通出行、生活服务等价值，告诉你为什么这100个项目卖得好。
每经记者 包晶晶 上海报道 每经编辑 陈梦妤
深圳再次成为全国销冠，老网红华润城的过人之处是啥？
成都一季度“榜一大哥”万科天府锦绣为何能连庄？
武汉首个TOD项目为什么卖得好？
5月17日，每日经济新闻每经房产发布2022年前4个月全国10城爆款楼盘全名单！每经品房小程序通过11个维度，一一拆解项目背后的商业配套、交通出行、生活服务等价值，告诉你为什么这100个项目卖得好。
前4个月，深圳TOP10项目合计金额596.1亿元，成为本月全国销冠城市，其中华润城以173.89亿元稳居榜首，前海润峯府距离百亿大盘一步之遥，销售额98.95亿元。
作为深圳高端住宅中的网红，华润城为何长期霸榜？
深圳华润城位于南山区深南大道与沙河西路交汇处，二期于2021年12月开盘，预计2025年1月交付，目前销售均价132000元/平方米，基于对该项目交易数据、周边配套、市场信息等11个维度进行测评，每经品房小程序给出的估值参考价为131093元/平方米，与销售均价较为一致。
该项目居住密度低于同区域82%的住宅小区，工作人口占77%，老年人口15%、学生儿童8%。周边1公里内有4所幼儿园、1所小学，相对于人口结构而言属于教育舒适度中等的区域。
医疗配置方面，周边共有大小医疗机构7个，距离在1.1-1.7公里之间，属于南山区就医舒适度中等。
周边大小购物场所共3个，直线距离均在1公里左右，得分优于于南山区的其他小区。
华润城在交通方面优势更大，1公里范围内有2个地铁站；同时周边还有25个公交车站，距离小区46米-500米不等；此外，周边主干道早晚高峰平均车速优于南山区54%的住宅小区，出行优势度比较高。
尽管疫情突袭，但上海TOP10项目1-4月成交金额仍然位列全国第二，仅次于深圳。4月份上海销售金额排位变动不大，TOP10仍然以10万+高端住宅为主，融创未来金融城、中粮瑞虹海景壹号、珠江安康苑分别以92.04亿元、61.3亿元、44.89亿元位列前三甲。
其中1月17日开盘销售的中粮瑞虹海景壹号，是TOP10中均价最高的项目，每经品房小程序给出的估值参考价为113139元/平方米。
大数据测算显示，中粮瑞虹海景壹号教育配套方面表现优秀，周边1公里范围内有9所幼儿园、6所小学，小学配置得分优于虹口区74%的住宅项目。
医疗配套方面，周边有大小医疗机构15个，包括上海交通大学医学院附属新华医院等知名三甲医院。
购物通勤更具备优势，项目周边有大小购物场所17个、地铁站4个、公交站30个，周边1公里（直线距离）主要道路，早晚高峰平均车速优于虹口区64%的住宅项目，相对属于驾车出行舒适度中等的区域。
前4个月，南京力压北京、广州，成为TOP10项目成交金额第三的城市，425.9亿元的成交总额远远高于多个热点城市，其中颐和源璟凭借最新一次开盘的火爆销售一举成为南京销冠。
位于建邺区河西中部板块的颐和源璟，目前销售均价57704元/平方米，每经品房小程序通过大数据测算，给出的估值参考价为57810元/平方米，稍高于销售均价。
大数据测算显示，颐和源璟居住密度偏低，老年人比例偏高，相当于2线-3线城市之间的水平。
项目周边教育配套水平居中，幼儿园和小学分别有2所，距离小区在步行可至的范围内。
医疗配置方面，周边共有大小医疗机构8个，其中包括南京市第一人民医院、江苏省第二儿童医院等，在建邺区属于就医舒适度居中的区域。
商业配套方面，颐和源璟周边大小购物场所共8个，商业街、综合性商场等分布在周边1公里左右，购物舒适度较好。
颐和源璟在公共交通和通勤车速方面具备优势，1公里范围内有3个地铁站、周边有19个公交车站；同时早晚高峰主干道平均车速优于建邺区74%的住宅项目，公交配置优于区内74%的住宅项目。
在消费档次方面，颐和源璟周边餐饮消费客单价106元，全国对比的消费档次指数为1.4，相当于1-2线城市之间的水平，高于建邺区内83%的住宅项目，属于同城中高档消费区域。
广州TOP10项目中，越秀·和樾府、富力南驰·富颐华庭、万科金域曦府销售额分别是95.3亿元、27.1亿元和24.2亿元，占据了TOP10总销售额的60%。
其中位于黄埔区的富力南驰·富颐华庭，作为“5字头”的住宅项目，在开盘批次明显少于榜首项目的情况下，仍然取得了极好的销售业绩。目前每经品房小程序根据11个维度综合测算，得出估值参考价50293元/平方米，稍高于当前销售均价。
该项目周边商务办公较为密集，高于黄埔区97%的住宅项目，同时居住密度居中，相当于2-3线城市的人口结构。
作为学生儿童比例偏低的区域，项目周边有3所小学、7所幼儿园，教育配套在区域内属于中等，但能够满足区域内的教育需求。
医疗配置方面，周边共有大小医疗机构9个，但距离相对较远，基本处于1-2.5公里之间，属于就医舒适度居中水平。
项目商业配套完善，周边大小购物场所共5个，商业街、购物中心在步行可至的范围，大型商场距离1-2公里，该配置得分优于黄埔区55%的住宅小区。
通勤车速方面，优于区内71%的住宅区，但周边1公里范围内暂无地铁站、公交车站14个，与区域内其他小区相比稍显弱势。
1-4月份，成都市场热度持续恢复，TOP10项目合计销售额达到184.9亿元，其中销冠万科天府锦绣卖出31.1亿元，遥遥领先于其他项目。
万科天府锦绣2021年12月开盘，属于成都高端住宅项目，目前每经品房小程序根据11个维度综合测算，得出估值参考价30027元/平方米，稍低于当前的销售均价31000元/平方米。
据每经品房小程序测算，项目周边1公里区域内有1所小学、2所幼儿园，大小医疗机构2个，暂无购物中心，生活配套稍显不足，但目前距离交房仍有半年时间，这一情况有望好转。
交通方面，地铁站距离该项目624米，在双流区的住宅中属于地铁出行舒适度中等偏上水平，同时驾车出行较为便利，早晚高峰主干道车速优于双流区87%的住宅。
同样作为重点二线城市，武汉1-4月整体销售情况不及同级别的成都、西安等城市，TOP10项目合计销售额不足百亿元。
但值得关注的是，武汉首个TOD项目地铁时代常青城冲入榜单第六名。目前该项目销售均价13340元/平方米，但每经品房小程序根据大数据测算，得出估值参考价14831元/平方米。
作为TOD项目，项目公共交通优势得天独厚，零距离地铁站，同时1公里范围内还有11个公交车站，均在步行可达的位置。
医疗方面，周边共有大小医疗机构2个，距离稍远（均在2公里左右），但已经优于东西湖区83%的住宅项目。周边暂无购物场所和小学，3所幼儿园距离稍远，整体仍待持续建设完善。
1-4月西安TOP10项目销售金额合计达到168.3亿元，在重点二线城市中排名靠前，4月单月销售额超过34亿元。万科铁建翡翠国际、华润悦玺、中铁建西派国樾分别以27.4亿元、26.7亿元和23亿元位列销售榜前三。
其中，万科铁建翡翠国际在2021年12月曾经进行一轮加推，共售出27.4亿元，销售均价16321元/平方米，但每经品房小程序的估值参考价已达25842元/平方米。
万科铁建翡翠国际教育资源丰富，周边1公里范围内有4所小学、4所幼儿园，作为尚未交付的新建住宅，在雁塔区属于中等水平。
周边有大小医疗机构7个，覆盖三甲医院、儿童医院和社区医院，符合住户需求，现阶段在区域内医疗配置属中等。
公交、地铁出行极为便利，项目1公里范围内有3个地铁站、13个公交车站，驾车出行舒适度优于雁塔区79%的住宅。
作为省会城市，郑州市场颓势明显。延续了一季度的冷清，1-4月份TOP10项目合计销售金额33.16亿元，在重点监测城市中偏低。
但位于郑州经开区的保利·天汇2021年10月二期加推后，冲上了一季度销冠宝座，并且在4月份再度成为单月销售额最高的楼盘。
保利·天汇销售均价19500元/平方米，目前仍然在售。每经品房小程序对其进行11个维度估算得出估值参考价19262元/平方米，基本相符。
项目周围1公里范围内有1所小学、15所幼儿园，配置稍显不均衡；周边有8个医疗机构、6个购物场所，属于各方面舒适度居中的区域。
作为开发时间较长的住宅项目，目前周边1个地铁站、18个公交车站在所属区域内并无优势，公交出行舒适度较低。同时，该项目驾车出行舒适度一般，早晚高峰平均车速只优于55%的住宅小区。
1-4月份，天津成为直辖市中TOP10项目合计销售金额最低的城市。中海和平之门、天津瑞府、中海天空之镜分别销售7.21亿元、6.11亿元和5.86亿元，其中天津瑞府单月销售2.4亿元，成为单月销售额最高的项目。
天津瑞府位于河西新梅江板块，2021年5月30日开盘，均价38000元/平方米，每经品房小程序根据11个维度测算出，当前天津瑞府估值参考价为32811元/平方米。
周围1公里范围内有3所幼儿园、3所小学，当前配置仍稍显不足；周边有4个医疗机构、暂无购物场所，作为开发时间较长的住宅项目，周边配套并不充分，影响了部分维度的估值。
项目周边2个地铁站、8个公交车站，在所属区域内并无优势，公交出行舒适度较低。但该项目驾车出行舒适度较高，早晚高峰平均车速优于75%的住宅小区。
苏州1-4月TOP10项目合计销售额115.8亿元，特别是4月份，单月销量较前3个月的平均水平更低，在新一线城市中表现稍弱。
其中，仁恒溪云雅园一季度销售额8.74亿元，销售均价30000元/平方米。但每经品房小程序测算发现，该项目估值参考价仅为22019元/平方米。
仁恒溪云雅园周围1公里范围内有1所幼儿园，1所小学，作为较为核心地段的住宅项目，教育配置明显弱势；周边有2个医疗机构，尽管优于76%的住宅小区，但仍显不足。
周边1公里范围内有9个购物场所，与周边其他住宅小区相比，属于购物舒适度较高的小区。在交通方面，目前周边4个地铁站、26个公交车站，在所属区域优势较大，公交出行极为方便。同时，该项目驾车出行舒适度偏低，早晚高峰平均车速只优于19%的住宅小区。
封面图片来源：摄图网-500450702
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