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每经房产月度重磅| 前4月全国这100个爆款楼盘有什么稀奇的?

每日经济新闻 2022-05-17 17:03:31

◎5月17日,每日经济新闻每经房产发布2022年前4个月全国10城爆款楼盘全名单!每经品房小程序通过11个维度,一一拆解项目背后的商业配套、交通出行、生活服务等价值,告诉你为什么这100个项目卖得好。

每经记者 包晶晶    上海报道    每经编辑 陈梦妤    

深圳再次成为全国销冠,老网红华润城的过人之处是啥?

成都一季度“榜一大哥”万科天府锦绣为何能连庄?

武汉首个TOD项目为什么卖得好?

5月17日,每日经济新闻每经房产发布2022年前4个月全国10城爆款楼盘全名单!每经品房小程序通过11个维度,一一拆解项目背后的商业配套、交通出行、生活服务等价值,告诉你为什么这100个项目卖得好。

全国销冠深圳有个盘长期霸榜

前4个月,深圳TOP10项目合计金额596.1亿元,成为本月全国销冠城市,其中华润城以173.89亿元稳居榜首,前海润峯府距离百亿大盘一步之遥,销售额98.95亿元。

作为深圳高端住宅中的网红,华润城为何长期霸榜?

深圳华润城位于南山区深南大道与沙河西路交汇处,二期于2021年12月开盘,预计2025年1月交付,目前销售均价132000元/平方米,基于对该项目交易数据、周边配套、市场信息等11个维度进行测评,每经品房小程序给出的估值参考价为131093元/平方米,与销售均价较为一致。

该项目居住密度低于同区域82%的住宅小区,工作人口占77%,老年人口15%、学生儿童8%。周边1公里内有4所幼儿园、1所小学,相对于人口结构而言属于教育舒适度中等的区域。

医疗配置方面,周边共有大小医疗机构7个,距离在1.1-1.7公里之间,属于南山区就医舒适度中等。

周边大小购物场所共3个,直线距离均在1公里左右,得分优于于南山区的其他小区。

华润城在交通方面优势更大,1公里范围内有2个地铁站;同时周边还有25个公交车站,距离小区46米-500米不等;此外,周边主干道早晚高峰平均车速优于南山区54%的住宅小区,出行优势度比较高。

上海TOP10中均价最高项目是哪个?

尽管疫情突袭,但上海TOP10项目1-4月成交金额仍然位列全国第二,仅次于深圳。4月份上海销售金额排位变动不大,TOP10仍然以10万+高端住宅为主,融创未来金融城、中粮瑞虹海景壹号、珠江安康苑分别以92.04亿元、61.3亿元、44.89亿元位列前三甲。

其中1月17日开盘销售的中粮瑞虹海景壹号,是TOP10中均价最高的项目,每经品房小程序给出的估值参考价为113139元/平方米。

大数据测算显示,中粮瑞虹海景壹号教育配套方面表现优秀,周边1公里范围内有9所幼儿园、6所小学,小学配置得分优于虹口区74%的住宅项目。

医疗配套方面,周边有大小医疗机构15个,包括上海交通大学医学院附属新华医院等知名三甲医院。

购物通勤更具备优势,项目周边有大小购物场所17个、地铁站4个、公交站30个,周边1公里(直线距离)主要道路,早晚高峰平均车速优于虹口区64%的住宅项目,相对属于驾车出行舒适度中等的区域。

南京杀出一匹销售“黑马”

前4个月,南京力压北京、广州,成为TOP10项目成交金额第三的城市,425.9亿元的成交总额远远高于多个热点城市,其中颐和源璟凭借最新一次开盘的火爆销售一举成为南京销冠。

位于建邺区河西中部板块的颐和源璟,目前销售均价57704元/平方米,每经品房小程序通过大数据测算,给出的估值参考价为57810元/平方米,稍高于销售均价。

大数据测算显示,颐和源璟居住密度偏低,老年人比例偏高,相当于2线-3线城市之间的水平。

项目周边教育配套水平居中,幼儿园和小学分别有2所,距离小区在步行可至的范围内。

医疗配置方面,周边共有大小医疗机构8个,其中包括南京市第一人民医院、江苏省第二儿童医院等,在建邺区属于就医舒适度居中的区域。

商业配套方面,颐和源璟周边大小购物场所共8个,商业街、综合性商场等分布在周边1公里左右,购物舒适度较好。

颐和源璟在公共交通和通勤车速方面具备优势,1公里范围内有3个地铁站、周边有19个公交车站;同时早晚高峰主干道平均车速优于建邺区74%的住宅项目,公交配置优于区内74%的住宅项目。

在消费档次方面,颐和源璟周边餐饮消费客单价106元,全国对比的消费档次指数为1.4,相当于1-2线城市之间的水平,高于建邺区内83%的住宅项目,属于同城中高档消费区域。

广州这个“5字头”项目为啥火爆?

广州TOP10项目中,越秀·和樾府、富力南驰·富颐华庭、万科金域曦府销售额分别是95.3亿元、27.1亿元和24.2亿元,占据了TOP10总销售额的60%。

其中位于黄埔区的富力南驰·富颐华庭,作为“5字头”的住宅项目,在开盘批次明显少于榜首项目的情况下,仍然取得了极好的销售业绩。目前每经品房小程序根据11个维度综合测算,得出估值参考价50293元/平方米,稍高于当前销售均价。

该项目周边商务办公较为密集,高于黄埔区97%的住宅项目,同时居住密度居中,相当于2-3线城市的人口结构。

作为学生儿童比例偏低的区域,项目周边有3所小学、7所幼儿园,教育配套在区域内属于中等,但能够满足区域内的教育需求。

医疗配置方面,周边共有大小医疗机构9个,但距离相对较远,基本处于1-2.5公里之间,属于就医舒适度居中水平。

项目商业配套完善,周边大小购物场所共5个,商业街、购物中心在步行可至的范围,大型商场距离1-2公里,该配置得分优于黄埔区55%的住宅小区。

通勤车速方面,优于区内71%的住宅区,但周边1公里范围内暂无地铁站、公交车站14个,与区域内其他小区相比稍显弱势。

成都一季度“榜一大哥”连庄了

1-4月份,成都市场热度持续恢复,TOP10项目合计销售额达到184.9亿元,其中销冠万科天府锦绣卖出31.1亿元,遥遥领先于其他项目。

万科天府锦绣2021年12月开盘,属于成都高端住宅项目,目前每经品房小程序根据11个维度综合测算,得出估值参考价30027元/平方米,稍低于当前的销售均价31000元/平方米。

据每经品房小程序测算,项目周边1公里区域内有1所小学、2所幼儿园,大小医疗机构2个,暂无购物中心,生活配套稍显不足,但目前距离交房仍有半年时间,这一情况有望好转。

交通方面,地铁站距离该项目624米,在双流区的住宅中属于地铁出行舒适度中等偏上水平,同时驾车出行较为便利,早晚高峰主干道车速优于双流区87%的住宅。

武汉首个TOD项目业绩不俗

同样作为重点二线城市,武汉1-4月整体销售情况不及同级别的成都、西安等城市,TOP10项目合计销售额不足百亿元。

但值得关注的是,武汉首个TOD项目地铁时代常青城冲入榜单第六名。目前该项目销售均价13340元/平方米,但每经品房小程序根据大数据测算,得出估值参考价14831元/平方米。

作为TOD项目,项目公共交通优势得天独厚,零距离地铁站,同时1公里范围内还有11个公交车站,均在步行可达的位置。

医疗方面,周边共有大小医疗机构2个,距离稍远(均在2公里左右),但已经优于东西湖区83%的住宅项目。周边暂无购物场所和小学,3所幼儿园距离稍远,整体仍待持续建设完善。

西安销冠可能还处在价格洼地

1-4月西安TOP10项目销售金额合计达到168.3亿元,在重点二线城市中排名靠前,4月单月销售额超过34亿元。万科铁建翡翠国际、华润悦玺、中铁建西派国樾分别以27.4亿元、26.7亿元和23亿元位列销售榜前三。

其中,万科铁建翡翠国际在2021年12月曾经进行一轮加推,共售出27.4亿元,销售均价16321元/平方米,但每经品房小程序的估值参考价已达25842元/平方米。

万科铁建翡翠国际教育资源丰富,周边1公里范围内有4所小学、4所幼儿园,作为尚未交付的新建住宅,在雁塔区属于中等水平。

周边有大小医疗机构7个,覆盖三甲医院、儿童医院和社区医院,符合住户需求,现阶段在区域内医疗配置属中等。

公交、地铁出行极为便利,项目1公里范围内有3个地铁站、13个公交车站,驾车出行舒适度优于雁塔区79%的住宅。

郑州这个项目依然逆市而上

作为省会城市,郑州市场颓势明显。延续了一季度的冷清,1-4月份TOP10项目合计销售金额33.16亿元,在重点监测城市中偏低。

但位于郑州经开区的保利·天汇2021年10月二期加推后,冲上了一季度销冠宝座,并且在4月份再度成为单月销售额最高的楼盘。

保利·天汇销售均价19500元/平方米,目前仍然在售。每经品房小程序对其进行11个维度估算得出估值参考价19262元/平方米,基本相符。

项目周围1公里范围内有1所小学、15所幼儿园,配置稍显不均衡;周边有8个医疗机构、6个购物场所,属于各方面舒适度居中的区域。

作为开发时间较长的住宅项目,目前周边1个地铁站、18个公交车站在所属区域内并无优势,公交出行舒适度较低。同时,该项目驾车出行舒适度一般,早晚高峰平均车速只优于55%的住宅小区。

天津楼市的回暖之路有点难

1-4月份,天津成为直辖市中TOP10项目合计销售金额最低的城市。中海和平之门、天津瑞府、中海天空之镜分别销售7.21亿元、6.11亿元和5.86亿元,其中天津瑞府单月销售2.4亿元,成为单月销售额最高的项目。

天津瑞府位于河西新梅江板块,2021年5月30日开盘,均价38000元/平方米,每经品房小程序根据11个维度测算出,当前天津瑞府估值参考价为32811元/平方米。

周围1公里范围内有3所幼儿园、3所小学,当前配置仍稍显不足;周边有4个医疗机构、暂无购物场所,作为开发时间较长的住宅项目,周边配套并不充分,影响了部分维度的估值。

项目周边2个地铁站、8个公交车站,在所属区域内并无优势,公交出行舒适度较低。但该项目驾车出行舒适度较高,早晚高峰平均车速优于75%的住宅小区。

苏州这项目为何估值差这么多

苏州1-4月TOP10项目合计销售额115.8亿元,特别是4月份,单月销量较前3个月的平均水平更低,在新一线城市中表现稍弱。

其中,仁恒溪云雅园一季度销售额8.74亿元,销售均价30000元/平方米。但每经品房小程序测算发现,该项目估值参考价仅为22019元/平方米。

仁恒溪云雅园周围1公里范围内有1所幼儿园,1所小学,作为较为核心地段的住宅项目,教育配置明显弱势;周边有2个医疗机构,尽管优于76%的住宅小区,但仍显不足。

周边1公里范围内有9个购物场所,与周边其他住宅小区相比,属于购物舒适度较高的小区。在交通方面,目前周边4个地铁站、26个公交车站,在所属区域优势较大,公交出行极为方便。同时,该项目驾车出行舒适度偏低,早晚高峰平均车速只优于19%的住宅小区。

封面图片来源:摄图网-500450702

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