每经3•15关注〡阳光城“失速”西安？

每经记者 张静  张文瑜    每经编辑 贺娟娟

编者按：

今年3·15，中消协确定的主题为“共促消费公平”。

诚然，公平是实现消费者法定权益的价值基础，然而时至今日，很多消费领域不公平的问题依然存在，大量投诉纠纷频发，成为消费者最为关心的热点。

每日经济新闻·粉巷财经（ID：nbdfxcj）此前推出3·15特辑，聚焦3·15权益保护问题突出的重点领域，面向粉丝和公众征稿，收到很多反馈和投稿，我们将之整理并调查核实，首先推出购房租房中的消费痛点。

 

2021年，伴随着频繁出台的各项调控政策，房地产行业风云四起。时值今年3·15消费者权益保护日，在众多的房地产消费投诉中，除了城改和中小开发商问题频频，针对知名房企的维权和投诉成为了消费者关注的焦点。

每日经济新闻·粉巷财经的3·15特辑，收到了大量关于西安地产行业及头部房企的投诉，其中，在此类投诉中，阳光城（000671）获得投诉的占比非常之高。

作为国内一线综合性房地产开发企业，在全国超100个城市有近500个项目的大型房企，阳光城在西安的部分项目因楼盘质量、交付问题、物业服务等各种问题受到业主广泛的投诉维权。

公开数据显示，从百亿到千亿，再到两千亿，阳光城用了不到十年。而这种高速扩张背景下，或许会带来产品质量“失速”的隐忧。

西安项目频遭维权 

《每日经济新闻》记者整理消费者投诉线索及公开整理发现，阳光城紫金城、阳光城上林雅苑一期、阳光城蔷薇溪谷、阳光城PLUS、阳光城丽兹公馆、阳光城官邸一号等阳光城在西安的绝大部分项目都遭到购房者的投诉维权。

主要涉及的问题有三类：“精装房”变“惊装房”，实际交房的精装标准远低于合同约定；交房后房屋质量问题频发；多个项目延期交房，物业设施及服务问题。

其中，涉及投诉最多的是阳光城精装房的问题。针对房屋精装修的问题，记者获取到阳光城PLUS业主提供的购房合同，合同约定了关于精装修的交付标准，关于此标准，一位专业验房师向记者表示，此为精装房的标配。

图片来源：业主提供

然而实际交付状况却与合同上的标准相差甚远，上述业主表示在收房时，阳光城PLUS就存在诸多质量问题：地板空鼓，墙面凸凹不平，甚至裂缝，柜体安装有问题，“各种瑕疵问题太多了，我们当时写了满满一页纸，提交给开发商维修。”

第二次收房时，房子的各种质量瑕疵依然没有得到大的改善，出于时间成本的考量，上述业主没有再继续反映维修，而是收房后选择找装修公司重新装修，重新装修后业主发现精装房的装修质量远比表面看到的触目惊心。

图片来源：业主提供

上述业主提供给记者的照片来看，以及业主在重新装修时，得到装修公司的反馈，木地板下的地面凹凸不平，到处都是石膏补丁和裂缝，且有大量的碎石垃圾。而墙面漆面出现多处花面，铲掉表皮后，底层也都是结构型裂缝，牢固度不够。

阳光城PLUS精装房的质量问题并非孤例，据环球房产陕西报道，西安阳光城上林雅苑一期的业主在精装房交付时也遇到同样的状况：开发商与业主签订的购房合同均以接近2000元/平方米的价格明确装修价款，但实际装修情况却大打折扣，业主称交付时的装修情况可能只有800元/平方米。

阳光城丽兹公馆同样存在买了“精装房”换来的却是“粗装房”。记者从业主处了解到：除了地砖不平、踢脚线掉落，墙面粉刷粗糙等这些一眼就能看到的问题，还发现不少藏在吊顶、柜体暗处的问题，还不如买毛坯房。

对于房企的精装房标准，记者也咨询了从事精装房验收的专业验房师，他向记者表示：正常2000/平方米的精装房，整体算下来一套100平的房子的装修成本大概是20万，怎么装都能装得很不错，阳光城这种装修效果怕是只需要几百/平方米甚至更低的装修成本。

而问及阳光城精装修的楼盘在整个西安市场的情况时，上述验房师向记者表示，阳光城的精装房在整个西安市场也就是一个中等偏下的情况。

此外，阳光城在西安区域已经售出的楼盘中，还存在地面塌陷、屋顶多处裂缝、物业不作为等多处交房后的问题投诉。记者梳理发现，阳光城西安区域的多数楼盘都存在或多或少的问题，属于出问题高频率的房企了。

记者发现在各大公开平台关于西安阳光城楼盘的一些涉诉问题，根据媒体报道，2021年8月8日，西咸新区沣东新城的阳光城蔷薇溪谷小区C4片区发生地面塌陷，业主被迫紧急撤离；阳光城丽兹公馆1号楼的业主反映，在装修新房时发现客厅和主卧的屋顶上有多处裂缝。根据现场顶板混凝土裂缝特性及分布推断，该裂缝属于主体施工阶段，顶板混凝土强度未达到设计强度，过早承受荷载所致。

高速扩张的驱动？ 

根据记者收到的投诉线索以及各大平台投诉的情况来看，阳光城在西安许多楼盘从预售开始就存在隐瞒、欺骗业主购买货不对版的精装房；修建过程中，水电、房屋结构、基本设施都存在一定问题；交付过程中，阳光城多次因为延期交房，精装标准不合格等问题受到投诉和曝光。

旗下项目频频出现质量瑕疵，或与阳光城高速扩张狂奔有关，阳光城原本属于是闽系地方房企，短短不到十年，从百亿到千亿，再到两千亿规模，阳光城迅速在全国扩张布局，疯狂拿地，进入房企前十。

“规模高速扩张下，房企迅速拿地，高周转运营，旗下项目出现质量问题便在所难免。”业内人士告诉记者。

拉从长时间线来看，2016年至2019年，阳光城的销售额分别为487亿元、915亿元、1629亿元、2110亿元，同比分别增长57%、88%、78%、30%，2020年，阳光城实现全口径销售金额2180.11亿元，销售额连续两年破2000亿元。

图片来源：粉巷君 制

可以看出，从2016年开始，阳光城开始高速扩张，而2021年，阳光城为自己定下了2200亿元的销售目标。

就西安市场而言，阳光城于2005年进驻西安，最初开发策略属于稳扎稳打，在本土地产市场中并不，在公司寻求高速增长的大目标下，阳光城在西安亦开始高举高打，公开资料显示，2017年，阳光城以102亿的合约销售额同比增长逾四倍，强势杀入西安房企百亿军团。

其中阳光城壹号贡献了73.8亿元，关于此项目，地方媒体报道盛赞“阳光城的快，不仅体现在业绩增长的速度上，同时在对开发周转的速度要求也更高。”

图片来源：视觉中国

根据阳光城年报数据，2020年西安的商品房销售面积为2560万平方米，仅次于重庆、郑州和成都；2020年西安的土地成交面积为4694万平方米，仅次于苏州、成都和青岛。西安市场也是阳光城完成销售目标的主力地区。

从拿地规模上，2016年阳光城新增土地977.8万平方米，而2017年一举来到2021.63万平方米，拿地规模扩张了一倍，此后三年拿地规模基本都维持在千万平方米上下。

具体到西安市场，阳光城拿地也十分激进和积极，比如2017年，阳光城陕甘区域公司获得曲江新区2块土地，净用地合计195.887亩；2020年，阳光城与14家房企贴身肉搏68轮后，以1.3万元/㎡的楼面地价摘得高新CID约65亩居住用地。

近年来房企们开始纷纷奉行“长期主义”，房地产行业的发展逐步进入竞品质时代，好的品质是一定程度上也决定着企业未来的发展规模和利润空间，而阳光城却在高速奔跑下似乎渐渐脱离了“长期主义”。

流动风险极大 

高速扩张背后亦暗藏负债高企、收入增速下滑、现金流紧张等隐忧。

从阳光城2012年至2020年的营收来看，9年时间内，阳光城的营收从54.52亿元增长至821.7亿元，增长了15倍，说明了阳光城拿地扩张、急速售卖的行为和其营收是成正比的；反映在净利润上，阳光城的利润却从5亿增长至50亿元，也有了10倍的增长，但增速却并不稳定，2015年、2016年增速明显下滑，2017年增速回升，此后又不断下滑。

图片来源：粉巷君 制

具体来看，阳光城2014年增速达到高点103.12%，此后两年大幅下滑，2017年、2018年、2019年的净利润分别同比增长67.63%、46.36%、33.21%，在2020年，其净利润则下降至29.85%。这也进一步说明了，虽然阳光城的净利润在增长，但其盈利能力却在下降；从其毛利率对比来看，阳光城在毛利率上已然有了“失速”的趋势。

阳光城2021年的销售业绩也不理想，1月至11月仅完成了全年销售额的8成；2022年1月底，阳光城发布了2021年业绩预告：归属净利润预亏45亿元-58亿元，扣非净利预亏73亿元-86亿元。

此外，“高杠杆”同样也为阳光城埋下了“高风险”的隐患。在三道红线等一系列融资新规之下，这家昔日凶猛跃进的房企，开始遭遇流动性危机，股债双杀，屡遭减持，股东退股。

截至2021年9月30日，阳光城的总负债金额为3160亿元，其中流动负债为2536亿元，非流动负债为624.1亿元。

此外，阳光城今年还将面临多则法律纠纷。根据工商资料显示，目前阳光城还涉及法律纠纷145项，作为被告人的有132项，其中绝大部分的开庭日期在2022年3月以后；值得注意的是，阳光城被执行的总金额超过31亿元。

事实上，自去年陷入短期流动性危机以来，阳光城及其母公司阳光控股积极处置和转让旗下包括金融机构股权、房地产项目、酒店项目在内的20余项优质资产，所得款项均用于偿还债务，累计已偿还债务超450亿，但即便如此，在手现金仍不足以覆盖阳光城所涉及的债务。

在今年2月18日阳光城对深交所就其债务情况关注函的回复中提到，虽然货币资金有271.8亿元，但实操中可灵活动用资金还不足1%。基本等于阳光城可动用现金流接近枯竭，存在金融机构要求提前偿还的可能性。

而屋漏偏逢连夜雨，在阳光城内忧外患的局面下，企业高层却已经开始了“大换血”。自去年徐爱国、朱荣斌先后离职后，集团执行副总裁阚乃桂也于日前正式离职。此外，阳光城还于3月9日晚间披露了4亿股遭司法冻结一事。流动性紧张的阳光城还在近期遭受了大公国际资信评估对其评级的下调，目前的评级为BB，评级展望为负面。

据记者了解，2022年1月份，阳光城实现销售额67.1亿元，权益销售额为43亿元，同比下降均超50%；实现销售面积31.62万平方米。

图片来源：粉巷君 制

截至发稿，阳光城股价2.16元/股，总市值88.6亿元，近一年，阳光城跌幅已经超过50%。

就上述情况，记者亦电话采访了阳光城在地方的公司，但电话始终处于无人接听状态。

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