西安高新：创业载体的尽头是收租？

每经记者 张文瑜  张静    每经编辑 贺娟娟

前段时间和一个朋友闲聊的时候，朋友告诉我他正在创业，并向我絮絮叨叨地讲述了一系列关于他创业过程中的艰难和波折。“刚有起色就遭遇疫情冲击”是他乃至多数创业者正在面临的现状。

问及是否要就此罢手，出去找个“班”上的时候，他表示“当然不，已经退掉了之前租住的写字楼，打算入驻创业孵化平台碰碰运气。”而朋友在入驻创新创业孵化载体时，本以为作为创业企业，能从创新创业载体借力，但最终发现和普通的写字楼似乎并没有太大区别。

这个话题，引发了作为本土财经观察者粉巷财经（ID：nbdfxcj）的强烈兴趣，外界普遍印象中，创新载体是孵化和培育创新创业企业的重要功能性平台，西安各区为了激发和鼓励创新创业，做了很多类似的孵化基地，空间和产业园区，那么这些创新创业载体到底有没有真正做到孵化创业企业？

创业载体的运营模式 

什么是创新创业载体呢？字面意思上，指像母鸡孵蛋一样，给创业者提供基本的物理创业条件的平台，也可以叫做创业孵化基地。用形象的话理解，就是在一个开放的空间内，很多创业团队在一起办公，具有资质的众创空间平台为创业企业提供办公设施。

为了更好地了解创业孵化基地的运营模式，粉巷财经实地走访了创新创业载体较为密集的西安高新区，包括高新区创业咖啡街区天使楼的车库咖啡，海归楼的3W COFFLCE、1896创客空间、联才工坊以及位于创业广场的创途在线和丈八五路的创途秦智汇等数家创业孵化基地。

图片来源：每经记者 张文瑜 摄

通过走访情况来看，西安高新区的创业孵化平台存在许多共同点：

1、大部分创业孵化平台是在单层面积比较大的空间里面，租赁一层或者两层的区域进行装修，将大部分区域分割为一个个小型工位和独立办公间进行出租，并提供大量共享的办公设备及空间，例如会议室、电话间、茶水间、会客厅等。

2、创业孵化平台会为企业提供管理咨询服务、代理招聘服务、投融资服务、专业技术支持等一项或者多项服务，服务也会根据便捷程度和服务内容以及成本分为有偿和无偿两种形式。

作为一个物理空间，创业孵化平台能够容纳数个创业团队同时进行办公，既打破了传统意义上每个创业项目各自独立办公、与外界相对绝缘的状态，也能创造出多项目之间、项目和外界之间连接的机会。

从场地所有权的维度进行分类，西安高新区的创业孵化平台，可以分为租赁场地和场地合作两种基本模式，也就是高新创业园将场地外租和自运营的区别。

据了解，租赁场地的方式也就是常说的“二房东”，以民营孵化平台为主。粉巷财经走访的民营孵化平台大概分为三种模式：

一种是连锁性的孵化平台，例如3W COFFLCE、联才工坊此类，已经在全国范围内小有规模；一种是高校联合创办，例如1896创客空间便是西安交通大学一八九六孵化器在高新区打造的一处创客聚集地；最后一种便是咖啡+创业的融合形式，主要走访的有车库咖啡。

在这种租赁模式下，民营孵化平台的运营者在整个创业孵化基地中既进行了“管家”的服务，又充当了“中介”的角色。创业孵化平台与场地产权方也就是高新创业园签订租赁协议，由自身进行装修后再进行招租。

图片来源：每经记者 张文瑜 摄

民营孵化平台通常考虑以盈利为主，因此在企业入驻条件设置上比较宽松。在一些孵化基地的入驻墙上，粉巷财经看到入驻的企业不分赛道和规模，各行各业均在其中。

从本质上看，将办公面积切割出租跟传统写字楼运营的差别并不大，只是换了一种形式而已。

场地合作一般是场地产权方和官方进行合作创建的创业孵化基地，例如走访的创途秦智汇和创途在线，便是由陕西省科技资源统筹中心和西安高新区创业园发展中心联合共建的，算是自运营的孵化平台。

粉巷财经了解到，此类孵化平台企业入驻的审核条件比较严格，例如创途秦智汇入驻的企业为科技或科技相关型企业，且入驻后的两年内企业也需要有明显的成长才能够继续入驻。

空置率较高 

粉巷财经以租房者的身份走访了以上几个创新创业载体，在走访中，我们发现了目前高新区创业孵化平台的一个问题——坐不满。

根据走访结果来看，4家民营孵化平台均有空置工位，有的平台空置率甚至超过了30%，问及空置原因时，其负责人对粉巷财经表示：“因为初创企业的抗压能力不高，疫情导致许多企业倒闭，所以才会存在空置的现象。”

相比民营孵化平台，创途秦智汇和创途在线等自运营平台的入驻表现相对较好，空置工位并不多。粉巷财经猜测，这也和收费的标准有莫大的关系。

据了解，创途秦智汇的开放工位的价格，在350元至400元一个工位一个月，根据入驻的人数择定价位；创途在线的价格为450元至550元一个工位一个月，价格区别在于工位设施的配备上。

而转向民营平台，车库咖啡和1896创客空间的开放工位并不多，以独立办公间为主，前者一个能够容纳8人的办公间收费标准是3500元/月，后者的整个办公室8500元/月；3W COFFLCE的开放工位是699元/月，独立办公间的工位是799元/月；联才工坊的独立办公间的工位价格是700元/月，开放式的则为640元/月。

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能够看出，相较于官方的孵化平台，一些民营孵化平台的收费并不低，这是其空置的主要原因，而孵化基地空置率高除了费用标准比较高以外，孵化机构的整合能力以及服务质量也是导致空置的因素之一。

粉巷财经在走访中了解到，入驻企业能够享受到的服务看起来琳琅满目，实际上无偿的服务政策申报、公司落地、合同拟定等基本项，像企业真正需要的纳税、代账、融资等服务也是拉线第三方或进行有偿代理。

根据调查结果来看，一些有偿代理服务会根据企业规模收取几百到几千不等服务费用。此外，普通企业入驻孵化平台并无相关的入驻优惠以及补贴，除非企业涉及的领域或者规模到达一定标准才可以自行申报一些补贴，但与是否入驻的关系并不大。

不难看出，民营创业孵化平台更侧重于租用场地等收入。从商业逻辑上看，该模式并没有太大问题。但核心问题是，创新创业孵化基地内核在于，培育,支持和孵化创业企业，是做优地方创新创业环境的重要工具，如果最终走向收租，显然是背离类似平台的初衷的。

难逃商业化

对此，粉巷财经也问及走访的两家自营孵化平台的成本转嫁给创业企业的问题，他们表示：“做孵化平台不是为了盈利，成本是包不住的。”

另外值得注意的是，粉巷财经观察到，除了将办公场地外租给一些民营孵化平台以及投融机构以外，整个高新创业咖啡街区两边已经被商铺占满，商业化还是比较严重的。

可以理解的是，办公区域比较聚集的地区自然也存在比较大的餐饮刚需，餐饮产业入驻无法避免的一种情况。但据走访情况来看，创业咖啡街区两边的商铺多以咖啡饮品店、大型餐饮、酒馆等产业为主，并不足以解决入驻者日常的吃饭问题。

粉巷财经也在午饭时间去海归楼内的孵化平台进行观望，发现大多数办公人员的午饭仍以外卖为主。

有意思的是，粉巷财经在走访过程中随机选择了一个咖啡店——太平洋咖啡进行走访，发现太平洋咖啡店的桌上摆放着楼上付费会议室的报价单，随后记者去楼上会议室进行问询，发现太平洋咖啡4楼是一个专供企业办公的共享会议室，分为多个不同大小、不同功能的会议空间，报价也根据这种不同情况分为100元/小时到400元/不等，而在此使用会议室的用户也能够享受到太平洋咖啡8折的优惠服务。

图片来源：每经记者 张文瑜 摄

不难看出，这是联合办公环境下催生的一种商业模式，而共享付费会议室的这种新模式出现也从侧面体现出孵化平台的会议室不够用或者具备其它方面的不足，因此才会有用户选择付费会议室，这也是孵化平台需要长期关注的问题。

针对于孵化成果来看，自运营的孵化平台有不错的表现。

粉巷财经了解到，自运营的孵化平台由于收费比较低且对入驻企业的审核比较严格，因此入驻的企业无论是在产业融合、交流还是孵化成果方面都较为可观，例如被评为“专精特新”的蜂语科技最早便是在创途秦智汇入驻。

但这并不能理解为民营孵化平台的孵化能力不如自运营的孵化机构，只能说孵化功能不同、针对的领域和创业者不同，也会导致许多差异。

例如1896创客空间是和交通大学合作的孵化平台，对本校的大学生创业者会有一定的优惠政策，也和交大的知名校友签约了创业导师协议。此外，1896创客空间的特色服务是两只规模大概在5到6亿的创投基金，会针对地去投一些比较优质的项目，这对一些优质赛道项目和大学生创业都非常友好。

图片来源：每经记者 张文瑜 摄

“何以解忧，唯有创业”是西安某写字楼内展示墙上的一句告示。诚然，这是一个属于创业者的时代，无数年轻人希望站在风口，用创业改变人生，身边也存在许多创业的例子。但作为观望者，我们仅看到了创业成功的光鲜亮丽，却无法感同身受创业的艰难。

对于很多创业者来讲，创业的机会也许只有一次，这不仅仅是选对创业平台的问题，更是选择赛道的问题。作为刺激和扶持创业的重要功能平台，其对降低初创企业成本，培育孵化种子企业都有重要意义，在当下西安紧抓科创赛道的当下，粉巷财经希望，创新创业载体及孵化平台，能发挥其本职功能，为西安培育更多的优质种子初创企业，而不是变成了挂着创业牌的“收租”二房东。