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2021上市物业市值涨跌榜:42家物企整体缩水14.6% 仅10家实现增长

每日经济新闻 2022-01-20 21:58:31

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

市值是评价上市公司实力的标准,投资者对上市企业股价未来的预期,最直接就是公司能做到多大规模,而对应就是能做到多大市值。

2021年,沪指全年累计涨幅4.8%,深证成指年度涨幅2.67%。不过,房地产板块全年跌幅达7.57%,跑输大盘。恒指全年跌幅超14%,房地产板块亦整体疲软。受大势影响,物业上市公司市值亦跌多涨少,42家上市物业企业(不含2021年新上市的12家物业企业)2021年整体市值跌幅为14.60%。

整体来看,在汇集绝大多数物业上市企业的港股市场,2021年物业企业市值的跌幅明显高于A股物业企业。42家上市物业企业中,仅有10家实现正增长,高于行业平均跌幅的有25家,低于行业平均跌幅的有17家,市值跌幅超过50%的物业企业共有10家(含1家2021年新上市物业企业)。

10家物企实现增长

2021年,上市物业企业股价表现犹如“过山车”。

从去年年初到年中,在政策支持和资本推动的双重利好下,上市物业企业的业绩普遍增长、股价持续上行。但进入下半年,物业股却遭到重挫。

“物管走下神坛,回归理性”。在2021年12月31日的“丁祖昱评楼市”线上年度发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱直言,2021年物业资本市场承压下滑,“恒生物业服务的指数从年初到现在已经下滑了46.5%,我们大多数物管公司都是在港股上市的,上市物业企业PE倍数腰斩,和去年相比下降53%。”

不过从2021年上市物业企业市值涨跌榜单看,仍有部分物企承受住了市场压力。

从市值增长额来看,中海物业在2021年增长了110.5亿港元,在42家物业企业中排名第一;建发物业以增长17.9亿港元排在第二,紧随其后的滨江服务、和泓服务分别增长16.27亿港元、10.6亿港元。

从总市值排名情况来看,碧桂园服务以1285亿港元排在榜首,华润万象生活、保利物业和恒大物业分别以690.62亿港元、277.32亿港元和233.35亿港元列第二至四位。

值得注意的是,2021年物业企业市值涨跌幅与企业规模之间却呈现出另一种格局:全年市值实现正增长的物企均非行业头部企业,在管面积超过1亿平方米的规模物企中仅中海物业实现了正增长,涨幅为98.86%,位居上涨榜第二位;而榜首则被和泓服务以124.52%的涨幅夺得。

而在实现正增长的10家物业企业中,特发服务、祈福生活服务、南都物业、建发物业等在管面积均不足3000万平方米。尤其是祈福生活服务的在管面积才刚过1000万平方米。“‘小盘股’因日成交量较少,致使该类企业的涨跌趋势较稳。”嘉和家业分析表示。

与地产股市值变化类似,有着国企央企背景的物业企业,在整体行情下行时因自身业绩增速保持稳定,且自身关联房企的交付及财务均相对稳健,因而其股价亦表现平稳。

具体来看,除中海物业实现正增长外,华润万象生活、保利物业、招商积余虽然在2021年的市值分别下滑-1.78%、-2.54%、-5.90%,但均远高于行业整体增长幅度。

规模物企跌幅明显

尽管部分上市物企在2021年市值录得上涨,但物业板块整体回调、下降已成定势。

《每日经济新闻》记者统计显示,2021年上市物业企业市值平均跌幅为14.60%。其中低于平均跌幅的有17家,占比约40.5%;高于平均跌幅的有25家,占比约59.5%。

头部物业企业中的恒大物业、融创服务、彩生活,TOP10物企中的世茂服务、金科服务、雅生活等,2021年市值跌幅均高于14.60%的平均跌幅。其中,奥园健康、世茂服务、融创服务、卓越商企服务、雅生活服务、时代邻里、恒大物业、彩生活等规模物业企业的市值惨遭腰斩。

尤其受关联房企影响,多家物业企业2021年市值下跌幅度超过50%。以跌幅排名前五的企业为例,除卓越商企服务外,雅生活服务、恒大物业、彩生活和时代邻里,其关联的房企均出现流动性危机等状况。

不过,在去年下半年物业企业市值普跌25.5%的情况下,亦有企业股价抬头。如第一服务控股,受高溢价被融创服务收购事件影响,其股价复牌日(2021年11月1日)大涨57.66%,创下上市以来新高;12月6日,股价大涨27%;截至12月31日,其市值为10.6288亿港元,全年上涨19.14%。

值得注意的是,物业板块开启下跌通道后,多家上市物企发布公告称,拟通过回购提振市场信心。如碧桂园服务2021年用于回购的金额达到7.15亿港元,共回购股票1228.2万股;融创服务用于回购的金额也达到3.22亿港元,共回购股票2376.4万股。据嘉和家业统计,截至2021年12月24日,港股市场共有7家上市物业企业采取回购操作,合计回购金额11.87亿港元。

对此,嘉和家业表示,对资本市场而言,上市物业企业较大规模回购,意味着上市物业企业对于自家股票的价位较为认可,认为当下的跌幅不过是被低估,由此通过回购手段提振投资者信心,对市场而言属利好信号。

新上市物企难逃下滑

2021年共计有12家物业企业成功登陆港交所,不过在行业整体下滑的态势下,这些新上市的物业企业也未能逃过市值下滑的命运。

榜单显示,2021年新上市的12家物业企业中,仅星盛商业年底市值相比上市当日有所上涨,上涨幅度为10.71%,其余均在上市当日出现了下跌。截至2021年12月31日,荣万家以64.33%的跌幅居首位,新希望服务、越秀服务、朗诗绿色生活、宋都服务的跌幅均达到30%以上。

事实上,在2020年初,物业板块曾是港股市场打新的大热门,受惠于灵活的轻资产运营模式和优秀的现金流造血能力,物业新股上市常常受到投资者的追捧,全年首发PE均值约50倍,其中最高首发PE值甚至到达120倍。不过2021年物业企业上市首发PE均值约24倍,首日破发率高达66.7%。

“物企上市首发PE值的逐渐走低与首日破发率逐渐升高,昭示着买卖双方之间预期的背离。”嘉和家业表示。

此外,公开信息显示,2021年6月,包括众安智慧生活、俊发服务、长城物业等10家物业企业密集递表,打破了物企单月递表纪录。但截至目前,这10家物业企业中没有一家通过港交所聆讯,招股书已“批量”失效。

另据嘉和家业统计,截至2021年底,全年共有14家物企递表失效。其中,禹佳生活服务已是二次递表,但仍未逃脱“失效”命运。从企业上市总用时来看,2021年物业企业上市平均用时190天,相较于2020年拉长51.2天。除招股书逾期失效外,亦有多家物业企业的招股书因主动放弃而失效。

整体来看,2021年上市行情呈现“前高后低”趋势:1~7月,物业资本市场延续近2年来的火热行情,共有28家物业企业赴港交表,仅7月上旬就有6家企业成功上市。但7月下旬行业“拐点”突现,物业企业IPO之路变得崎岖起来。直至年末,仅有6家物企递交招股书,其中近4个月无一家物企通过聆讯。同期,物业股股价、市值也双双下跌。

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向《每日经济新闻》记者分析指出,“结合目前处于上市进程中的企业数量而言,2022年预期物业管理行业上市企业数量将超过70家。估值方面,上市物业企业整体估值水平将抬升,随着万物云、龙湖智创生活预期上市,物业板块整体市值将超过万亿港元。资本市场将持续看好规模大、成长性强、盈利能力强、特色突出的企业,此类企业更加具备长期投资价值。”

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