每经热评丨REITs不是股票 博取短期收益不可取

每经评论员 杜恒峰

11月2日，9只REITs公募产品连续第二个交易日换手率超过3%，这是6月21日公募REITs产品上市以来除头两日外换手率最高的两天。成交量的放大，意味着有更多的人得以套现离场，当然也意味着有更多的人进入REITs市场。

投资者选择REITs有其充分的理由。从产品属性来看，REITs对应的是基础资产的收益权，基础资产所创造出的利润绝大部分要直接分配给REITs份额所有者。上述产品当中，首钢绿能、首创水务两只公募REITs的现金分配率一度可以达到8%~10%，在今年债券收益率整体下行、A股择股难度加大的背景下，无论是相对债券还是高股息率股票，REITs产品较高分红水平的优势都体现得更为明显。从实际表现来看，在经过90个交易日的运行后，REITs产品给持有人带来了丰厚的回报，截至11月2日，除平安广州交投广河高速公路REITs外，另外8只产品相比发行价均有溢价，溢价最高的首钢绿能REITs溢价率达到29.22%，而这一溢价率也正是首发参与的投资者一直持有至今的回报率。

除了可观的现金分配比例，上述REITs产品走红还有另外的原因：比如作为首批REITs产品，其对应的资产是优中选优的结果，以期激发投资者参与REITs的热情；又比如，目前REITs产品供应仍然十分有限，且实际流通盘都很小，较少的资金即可对价格产生较大的影响。还有，在发行环节上，其定价给予了二级市场投资一定的估值折让，等等。但在这些产品大获成功的同时，笔者也注意到，过高的换手率与REITs产品本身的定位已产生错配。

笔者根据Wind数据统计，到9月28日，9只REITs产品整体换手率达到100%，这仅仅用了70个交易日；到11月2日，整体累计换手率进一步攀升至134%；照此估算，经过一年时间，这些REITs产品整体换手率可能超过300%（已剔除上市前2个交易日）。众所周知，REITs产品的核心价值在于基础资产所贡献的现金回报，而基础资产本身的增值也可能提升REITs份额的价值，两者相加形成了REITs的市场价值，这和股票有着本质不同——特定的资产只能产生符合资产特点的现金流，不具备短期内大幅增长的可能性；而股票对应的上市公司的净利润却可能大增大减，并通过市盈率这个核心估值指标体现为股价的大涨大跌。

有别于股票的特性，决定了REITs只能通过长期投资才能最大化投资收益，而其他市场的长期经验也早已验证了这一规律。但目前上述9只REITs的成交状况表明，投资者将REITs当成了赚取差价的产品，快进快出像极了投资A股的风格。虽然这些投资者目前大多获得了不菲的收益，但这更多是当前特殊市况下的偶然所得，并不是REITs以后的常态。对后续要参与REITs的投资者来说，当下尤其要注意规避高溢价品种，毕竟好运气并不会一直存在，REITs的市场价格，最终要向其内在价值靠拢。