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镁刻现场| 万科郁亮:行业冬天谁都冷,救人要先保证自己安全

每日经济新闻 2021-10-22 19:05:17

◎从原来一块钱做一块钱的事变成一块钱做两块钱的事情,实质上也是一种金融化。

◎现在安全比增长更重要,能力比规模更重要。

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤    

“活下去,不是熬下去。”

10月22日,在万科业务交流会上,董事会主席郁亮在回答《每日经济新闻》记者提问时表示。

2021年入秋晚,寒意浓,而房地产行业已经迈入冬天,强如头部房企都在思虑度过冬天的活法。

谈及对行业的新感悟和看法,郁亮归纳为16个字——尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会。

“我们对行业的看法是要尊重常识,要相信不正常的发展是不可持续的,一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛,但我们相信天下有没做完的生意,阵痛之后我们仍有机会。”

三年前,万科对未来三年的认知准备是“活下去”,这三个字此后也成为房地产行业的热点词。三年后,郁亮对“活下去”有了新的理解。

郁亮在媒体交流会上 企业供图

不正常的发展不可持续

“尊重常识很重要,今天有许多事大家都觉得看不清楚,也很迷茫,在这种情况下,我认为常识能发挥很大作用,帮助我们在迷茫中找到一些判断依据。”郁亮表示,以“物极必反”的常识来看,房地产行业过去几十年的黄金发展就不是常态。

换言之,要相信不正常的发展是不可持续的,一定会回到常态。

房地产行业确实经历过黄金时代,也曾经为国家做了巨大贡献。例如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米,到现在的人均40多平方米,这是很大的进步,也在很大程度上助力居住问题解决,改善了老百姓的居住条件。

但是,黄金时代的高速发展也带来一些问题。例如从老百姓角度来看,虽然居住条件的确得到了改善,但年轻人买房子压力很大,同时也给很多没买房的人带来了焦虑和压力。对城市而言同样如此,随着房价越来越高,越来越多的人在城市难以立足,势必影响城市的发展。

再比如,按揭能帮助人们实现购房愿望,但随着按揭比例越来越大,是否会增加居民的债务风险?此外,房地产行业是否占用了过多金融资源,以致于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去?

这些是郁亮的思考,也是房地产行业大发展、黄金时代发展留下的问题。

2017年十九大报告明确“房住不炒”后,房地产行业开始回归常态——回归到民生行业。什么是民生行业?就是跟老百姓息息相关的行业,与纯商品、纯市场化的行业不一样。

郁亮认为,房地产行业回归到民生行业之后,方方面面其实都要需要回归。从尊重常识角度来看,物极必反,过去如此黄金,今天要回归到一个常态发展,这是必然。

而回到常态必有阵痛,但阵痛之后,仍有机会。

缩表如缩骨减肥,很痛苦

“回到常态为什么会阵痛呢?从过去一段时间至今,金融行业在减少房地产行业的金融资源占比,这方面数字从去年下半年就开始下降。对开发商而言,缩表更直接的表现为要降债务,控杠杆,以及去金融化。”

郁亮解释道,降杠杆事实上是通过合作,从原来一块钱做一块钱的事变成一块钱做两块钱的事情,实质上也是一种金融化。

去金融化是什么概念?过去几年间有一些所谓的金融创新例如明股实债等,会使得杠杆更高。在去杠杆过程中,资产端必然发生变化,投资、开工下降,再叠加前期高价拿地,导致这个行业短期业绩受重大冲击是必然的。

冲击之下,房价下降使购房者受影响,房企业绩下滑使投资者受影响,拿地减少使希望卖地的政府受影响,因此缩表的过程是很痛苦的。

回头看,房地产行业先后经历了土地红利时代、金融红利时代。在这两个时期,资本市场评价地产公司,先以土地储备为指标,有多少地值多少钱,后来用PE,赚多少钱,乘以倍数,成为市值。

据此,郁亮提出了一个思考:过去地产行业所取得的业绩,有多少是为客户提供好产品好服务带来的?有多少是金融杠杆带来的?

“整个缩表的过程,就是把金融红利从房地产行业中去掉,就如同缩骨减肥一样,带来的冲击是非常大的,必然伴随煎熬的痛苦。因此,回到常态肯定会有阵痛,阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。”

为什么说阵痛之后仍有机会?郁亮以家电行业、运动服饰行业为例表示,这两个行业在经过缩表的阵痛之后,仍然会有机会。

房地产行业是否也能如此?郁亮的信心来自同样经历缩表过程的日本大和房建,大和房建原本以开发业务为主,但在转型发展阶段缩表很坚决,现在是日本的租赁公寓第一、物流第一,还有代建等业务,这跟万科目前的新赛道业务结构、发展现状颇为一致。

“中国的房地产行业情况肯定比日本要好,从城市和客户的需求维度来看,仍有很多机会。”郁亮说,未来这种服务会越来越精细,每一个值得改进的地方都是业务发展的空间和潜力。从这个角度来看,围绕城市同步发展,围绕客户同步发展,仍有巨大机会。

自己都不安全怎么救人?

三年前,万科面对未来三年的认知准备是“活下去”。当时,郁亮在谈到“活下去”时的表述是“万科始终如履薄冰、兢兢业业,始终把每一天当作最后一天。”

三年后的今天,郁亮谈到“活下去”,蕴藏了对未来机会的渴望。“我觉得行业冬天来了,行业冬天来的时候谁都冷,首先要解决自己如何过冬的问题。现在安全比增长更重要,能力比规模更重要。”

所以在回答是否会帮扶个别出现危机的企业时,郁亮称,自己都不安全怎么救人呢,自己冬天都过不去的话,去帮别人可能是纯粹添乱。

“我们作为行业里算是有一定影响力的企业,会积极地想方设法,在我们能力许可的情况下,愿意去做一些对行业有利的事情。具体来说,如果给我们相一些具体机会,我们也会考量。当然这个考量是在市场化原则的范畴之内,看看有没有合作机会。”

活下去,不是熬下去

在回答《每日经济新闻》记者提问时,郁亮表示,活下去,不是熬下去。要活得好,活得久,要找到下个春天活下去的基本能力、方法,这个很关键。

“很多人说我们熬一熬,是不是春天来了之后还跟过去一样?下一个春天来的时候跟上个春天是不一样的。”

郁亮举了一个例子,被电商冲击以后的百货行业,下一个春天肯定不是被电商冲击之前;被互联网数字化冲击以后的制造业,下一个春天也不是回到过去。

所以郁亮认为,每个春天过了一个大的、新的发展阶段之后,跟上一个阶段的春天是不一样的,所以不能凭过去那个标记来衡量今天要做的事情。当下一个春天跟上一个春天不一样的时候,就需要改变上一个春天不具备的东西,或者是要找到下一个春天必须要支持你活下去的方法、能力。

美的也好,李宁也好,都是线上线下结合,用数字技术来改变整个流程。“这都是我们要在活下去过程中构建的能力,不是熬下去,而是我们要培养新的活法。活下去不仅需要羽绒服保暖,还需要运动,还要自己身上发热,使得我们能够具备活下去的能力。冬天过了,勉强奄奄一息并不能算真正的活着,因为你没有力气在春天里作为了,也不具备下个春天的能力。”

在郁亮看来,冬天来了以后,万科一方面确实要继续走下去,首先解决御寒的问题;另一方面,也要去寻找、建立在下个春天活得好、活得久的基本能力。

封面图片来源:每经记者 黄婉银 摄

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