每日经济新闻 2021-10-18 19:06:27
◎在多个利空消息的共同作用下，一些学区房业主开始降价卖房，一些家长开始变得犹豫，整体市场观望氛围浓厚，以前在深圳居高不下的学区房，现在价格开始松动。
◎深圳大学区招生政策的推出，并不会导致深圳名校以及学区房的消失。
每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤
大学区招生、打击学区房炒作、二手房指导价……政策连放大招下，深圳顶流学区价值正接受市场考问。
深圳福田区百花片区的一位房产经纪人告诉《每日经济新闻》记者：“自从深圳说要推行大学区招生政策以来，我这边接触到南天二花园有意成交的业主，房子总价普遍降了200万-300万元，旁边的国城花园降价就更多了，降价400万-500万元的都有。”
在多个利空消息的共同作用下，一些学区房业主开始降价卖房，一些家长开始变得犹豫，整体市场观望氛围浓厚，以前在深圳居高不下的学区房，现在价格开始松动。
7月30日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》在深圳市人大常委会网站上公开征求意见，拟通过立法推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。
自此以后，深圳学区房市场的买卖方在心理上产生了微妙变化，部分业主担心政策实施后影响学区房源价值，从而多次调低报价。当然，也有业主一点都不慌，认为学区房挤出一些“泡沫”实属正常，未来深圳学区房的价值会一直在。
百花片区是深圳当之无愧的顶流学区，片区内聚焦了实验小学、百花小学、实验中学等名校。片区内的国城花园甚至在2021年年初时爆出过32万元/平方米的成交单价，上述提到的南天二花园就是该片区的楼盘之一。
郭达是福田区百花片区的房产经纪人，他告诉《每日经济新闻》记者，自从深圳开始实行大学区招生政策后，百花片区业主降价都比较厉害，普遍降价在200万-300万元，甚至有600万-700万元的，但并不普遍。我们在推房的时候，一般会主推这些降价、诚心卖房子的业主。
郭达向记者推荐了南天二花园5栋中层的一套房子，该房源为89平方米三房，市场参考价为1870万元，但实际成交价在1530万元左右，降价约340万元。
郭达告诉记者，该房源是南天二花园性价比较高的，均价约在17.2万元/平方米，那些不诚心卖的也有均价挂在23万元/平方米的，那就另说了。“虽然小区环境旧了点，但百花片区的教育环境和居住氛围还是很不错的。”
深圳福田区百花片区某项目楼盘 每经记者 陈荣浩 摄
《每日经济新闻》记者在走访中发现，百花片区多为上世纪90年代建造的楼盘，项目间整体楼距较宽，且户型基本都是南北通透那种。
刘乐是一位2岁孩子的妈妈，一直在留意深圳学区房的情况，因为听闻最近深圳学区房降价比较厉害，所以打算过来看一看有没有合适的“捡漏”机会。但由于资金没到位，且家里对于学区房的判断出现了分歧，所以刘乐一直迟迟没下手。
“其实我也早就注意到深圳部分学区房开始降价的消息了，不过我们一直没下手，感觉这回深圳对学区房的整顿，以及大片区政策的出台，可以看出深圳对实现教育公平的决心还是很大的，现在买，我们也害怕高位站岗。”刘乐告诉《每日经济新闻》记者，他们决定先观望。
抱有同样心态的并非刘乐一个。许楠原计划将福田下沙片区的某头部房企三室一厅的住房卖掉，来换一套百花片区的两居室，但现在他打消了这样的念头。
许楠告诉记者，当初买房子看准的就是地段，觉得未来一定有升值空间，但有了孩子后想法有些变化，想过换个“名校片区”，不过现在他们决定不折腾了。“下沙的学位虽然比不上百花片区，但随着大片区招生政策和教育轮岗制的实施，以前没那么好的学校，也有机会享受到同等的教育资源，我们暂时打算先观望。”
“百花片区作为深圳优质学区房最为集中的片区，受新政的影响还是很大，最直观的感受就是挂牌价降了，成交少了。”郭达告诉《每日经济新闻》记者。
对很多打算更换学区房的购房者来说，是否要在现阶段买入学区房，成了他们的最大困扰之一。深圳新政实施后，对深圳的学区房会带来哪些影响？学区房还能买吗？
中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，深圳大学区招生政策的推出，并不会导致深圳名校以及学区房的消失。深圳的名校是在长期竞争中生长起来的，有着难以匹敌的“制度”、“管理”、“校风”、“生源”等优势，大部分优秀师资还在，不可能因此改变名校的师资结构和实力，比那些非名校仍将长期保持明显优势。
不过，宋丁同样强调现在学区房的价值极有可能会相比之前打折扣。“原来买了学区房，百分之百可以上名校，现在大学区制度下，这种好处不存在了，你只有X分之一的机率上名校。原有的学区房价值必将大打折扣，房价出现显著下跌将是大概率事件。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《每日经济新闻》记者，过去学区房之所以上涨显著，源于心理预期。而这次深圳的调控，相当于在给超高价位的学区房“挤泡沫”，是在打掉学区房持续上涨预期，有利于防止市场对学区房的炒作。当调控进入精细化时代，各地的调控政策也在见招拆招。事实上并非深圳学区房热度下降了，如北京、上海、合肥等地的学区房热度都有所下降。
深圳福田区百花片区某项目楼盘 每经记者 陈荣浩 摄
郭达也表达了相类似的观点，“要不要买学区房，我觉得还是看个人需求。比如我认识的一些业主，他们并不担心政策会让学区房价值大幅下降，因为他们当初买入百花片区，也并不只是让孩子上学，核心区位和成熟配套也是他们看中的要素之一。”
此外，对于最近深圳学区房遇冷，一位在深圳某股份制银行业从业多年的业务经理从不同视角向《每日经济新闻》记者阐述了自己的观点，“深圳实行二手房指导价后，存在这样一个现象，二手房指导价和当下的市场成交价还存在一定价差，比如一套1000万元的房子，在政策前3成贷款可以贷300万元，而政策后指导价变成800万元，但银行是按指导价放款的，只给放240万元，这差出来的60万元就得购房者自己补上。学区房作为二手房里的‘房价天花板’，需要自己掏出真金白银补的钱只会更多，自然购房者的观望情绪会更重。”
（应采访对象要求，文中郭达、刘乐、许楠为化名)
封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
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