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海南发出“禁公寓令” 业内:防止一些房企把开发重心向类住宅项目倾斜

每日经济新闻 2021-10-14 19:25:17

◎此次海南政策的定调,继续说明对于各类钻政策漏洞的行为不可行,包括房企和购房者需要严格遵守项目开发和认购规则,防范越红线等行为。

◎海南房地产市场如何与产业发展相适应,或将是下一阶段政策关注焦点。

每经记者 陈荣浩    每经编辑 陈梦妤    

10月12日,海南多部门联合发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》(以下简称《意见》),从建设项目土地出让、建筑设计,以及最后项目销售和产权登记环节的管理,提出了限制性的调控政策。

《意见》还规定,以康养、总部经济等之名建设的项目参照执行,坚决防止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。

这是继北京、深圳、上海、成都、广州之后,又一个出台政策管控商改住的城市/省份。

严禁商改住:不得宣传“公寓”“卧室”

《意见》指出,市场主体应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用,严禁擅自改变规划用途。对未按照土地合同和对赌协议约定的条件进行建设的,要依法追究责任。

《意见》还对开发商的建筑平面形体做了明确规定,应采用公共走廊、公共卫生间方式布局,不得采用住宅套型设计形式。外立面应具有明显的公共建筑形态和特点。

此外,在宣传、销售层面,《意见》指出,开发商在对外宣传时,不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,此次海南的调控政策,实际上是强调了去房地产化导向,防止一些房企把开发重心向类住宅项目倾斜。

“此次海南政策的定调,继续说明对于各类钻政策漏洞的行为不可行,包括房企和购房者需要严格遵守项目开发和认购规则,防范越红线等行为。”

严跃进认为,今年海南房地产市场表现较为活跃,在当下严厉的购房政策背景下,已有部分购房者开始进入类住宅市场,若不对市场进行管控,看到了需求的房企可能会进入这个市场,这将损害既有商业办公物业规范,也会助长炒房氛围,不利于房地产市场稳定。

《每日经济新闻》记者查询海南统计局数据发现,在过去1-8月时间里,海南的房地产开发投资额为805亿元,同比增长10.8%。其中,海口的房地产投资额为283亿元,增幅为10%;三亚的房地产投资额为281亿元,增幅为28.2%。

华南城市研究会副会长孙不熟则认为,近年来,在自贸港政策红利下,海南产业聚集效果明显,外来人口结构正逐步发生变化,对租赁住房、商业公寓包括商改住的需求相比之前有所提升。因此,海南房地产市场如何与产业发展相适应,或将是下一阶段政策关注焦点。

确保房产属性

海南并非第一个发布“禁公寓令”的省份或城市。

根据《每日经济新闻》记者不完全统计,从2017年以来,全国超过一半以上的重点城市,都已出台限制商改住的公寓禁令。从城市分布来看,包括上海、广州、深圳、成都、重庆、南京、东莞等超17个。

值得注意的是,在限制商改住之外,北京、上海、广州、深圳等城市还出台了鼓励“商改租”的政策,为商办性质用房提供了另一条出路。

记者注意到,在众多颁布限制商改住的城市中,政策最严厉、调控层次最为完整的当属北京。

2017年3月26日,北京出台史上最严的“公寓禁令”,从规划到持有,再到交易环节,北京形成了一套完整的封闭体系,对市场上的商改住现象开始全面围堵。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉《每日经济新闻》记者,对于商办类项目的调控,有利于确保房产属性,住宅归住宅,商办归商办,这样可以减少商办物业的客户群体,从而降低商办类物业土地的溢价水平。

一位深圳龙华的购房者向记者表示买了商办公寓很后悔,“我被开发商给坑了!当初买这套房子的时候,销售跟我说房子属性是公寓,但后来该街道执法办公室的告知书告诉我,这个项目只有A栋和B栋是住宅,其余产品规划用途均为商务办公和商业类建筑。也就是说,我买到的房子是写字楼改成的公寓。”

那么,目前热门城市的商办类项目出路在哪里?

业内人士普遍认为,对于目前热门城市存在的商办项目,将一些合适的商业项目转作住房租赁,既可以盘活商业物业的存量资产,也有利于增加城市的住房租赁供应,平抑房租价格。

封面图片来源:摄图网

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