多只美元债现历史最大单日跌幅 房企债务违约暴增

每经记者 吴若凡    每经编辑 陈梦妤    

受花样年债务违约影响，日前多只房企境外美元债价格跌幅创历史新低。

10月9日，据贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，而境内债规模占比创5年内新高。

克而瑞报告显示，到2021年第四季度，房企的整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位。同时，2022年上半年房企到期债券3671亿元，偿债压力持续。

多只债券暴跌现最大单日跌幅

10月5日，多只房企美元债跌幅创历史新低。

其中，新城发展2025年7月到期4.45%债券每1美元跌2.6美分，至89美分，创2021年1月发行以来的最大单日跌幅；融创中国2023年7月到期美元债跌幅每1美元跌4.2美分，至77.2美分；阳光城2024年4月到期美元债每1美元跌9.5美分，至65.5美分，创2020年7月发行以来的最大单日跌幅；弘阳地产2024年5月到期美元债每1美元跌3美分，至81.7美分，创2021年5月发行以来的最大单日跌幅；中国奥园2022年9月到期美元债每1美元跌4.7美分，至84.7美分，创2017年9月发行以来的最大单日跌幅。

克而瑞指出，2021年以来，房企债务违约事件频现，已蔓延至行业头部房企，截至目前债务违约房企名单有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、中国泛海、北大资源、阳光100中国、新力控股、花样年等等。

中奥地产总裁助理韩存磊告诉记者，房企债务违约涉及债券市场，从而持续引发资本市场对地产债的担忧。一系列因素叠加，市场观望情绪浓厚，使得债券价格大幅下跌。

债券暴跌伴随着债券违约。

克而瑞数据显示，截至9月27日，今年房企违约债券累计金额467.5亿元，较2020年增长159%，累计违约债券只数达到39只。

克尔瑞研究中心总经理林波告诉记者，虽然当前许多房企在三道红线的转档方面有了较大进步，但仍有部分企业的指标优化是通过将显性债务转为隐性债务的，实际债务的偿还压力仍在，未来仍应警惕。在降杠杆主基调不变的情况下，大部分房企会更加谨慎投资，房企融资量或将持续维持低位。

三季度房企融资环境整体来看仍在保持低位运行，央行表示房地产企业三条红线监管和房地产贷款集中度管理制度都已经进入常态化实施阶段，未来将继续完善房地产金融管理长效机制。

克而瑞认为，未来房企融资环境仍将保持收紧态势，房企融资会更难。与此同时，境外市场的波动促使更多房企需要动用在手现金进行债务偿还，对房企经营性现金流的压力也不容小觑，房企仍需紧抓销售回款。

融资大幅下滑流动性堪忧

三季度房企融资环境整体保持低位运行。2021年前9个月，100家典型房企的融资量为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。

同时，房企融资呈现一定的分化。

58安居客研究院分院长张波告诉记者，今年以来融资政策持续保持收紧，房企融资受限。与此同时，三道红线进一步推动企业降杠杆，企业债务偿还力度加大，部分房企动用自有现金偿还到期债务，导致2021年上半年多数房企的筹资性现金流净额呈负，新增融资额持续下降。

一部分负债率较低，财务稳健的房企融资成本出现明显下降，尤其是具备国企和央企背景的房企，在融资层面有着明显优势，踩中三道红线的房企则明显存在融资难度增大、融资成本增加等问题。

对于第四季度，张波表示，总体来看，未来房企融资环境仍难言宽松。房企经营性现金流承压明显，虽然市场变化可能导致政策或有放松，但房企仍需加快销售回款，并保持合理负债水平，才能在市场下行态势下保持自身稳定。

另一方面，政策端导致行业不确定性增加。从房企的到位资金来看，预售款项占据了半壁江山，销售节奏变慢导致很多房企现金流更为吃紧，这也是房企债券违约呈现增长的重要原因。

韩存磊表示，很多房企可能没有公开债务违约，但资金也是紧的，很多员工会有一些流动。当然也和布局有一定关系，现在房企销售回款很差，不止是单个城市，而是普遍状态，尤其是快周转企业。

林波则告诉记者，房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，提升债务安全边界。在政策方面，当前国家加大对租赁住房以及REITs的支持力度，或将成为房企融资突破的新方向。同时，企业运营方面应持续优化组织架构，持续推动区域深耕，提质降费，持续提高运营能力，加快销售端现金回流。

封面图片来源：摄图网