疯狂！一套240多平米公寓8个月猛涨1000万，不吃不喝攒18年才买得起中等住宅，10万人紧急“逃离”，发生了什么？

每经编辑 毕陆名

在韩国，居高不下的房价是这两年民众最关注的问题之一。虽然韩国政府一再出手进行调控，但一系列政策却收效甚微。最新数据显示，韩国公寓交易价格近期创下8年来的新高。值得一提的是，8月26日韩国央行宣布将基准利率上调25个基点至0.75%，成为本轮亚洲第一个加息的主要经济体，韩国房价长时间居高不下的势头能否就此得到抑制？

首尔今年净流出人口预计将超10万

9月13日，据央视财经报道，在韩国首尔有“寸土寸金”之称的江南瑞草区，附近聚集着不少公寓住宅，房价在韩国位居前列，平均每平方米超约合十万元人民币。近期，这里一套240多平方米的大户型公寓，成交价在八个月内猛涨超过约合人民币一千万元，引发了热议。根据韩国金融机构最新公布的数据，8月韩国全国公寓平均交易价格涨至每平方米约合人民币3.4万元，创下该机构有统计8年来的最高值。住房销售价格也环比上涨1.5%，涨幅同样创下相关机构统计14年来的新高。

图片来源：央视财经

韩国这一轮房价涨势主要是由京畿道、仁川等首尔周边地区房价飙升推动。现在在首尔，一户中等收入水平的家庭若要购买一套中等价位的住宅，需要不吃不喝攒下18年的收入，房价收入比达到17.8，创下历史新高。首尔的高房价、购房相关的重重限制，加上近期首都圈城铁和地铁延长线建设的利好消息，使得越来越多的民众选择“逃离首尔”，在周边城市购置房产。根据韩国统计厅数据，首尔今年的净流出人口预计将超过10万人，两年翻了一番。

尽管韩国央行和有关部门接连出手，通过加息和收紧房贷等方式为楼市降温。但以限制、征税为重心的政策并未从根本上解决楼市供应紧缺的问题。有关扩大住宅供应的计划距离实际建成入住生效也仍有较远距离。目前来看，市场上尚未售出的新房数量仅1.6万户，处于历史最低水平。至少未来两三年内首尔地区的住宅供应量反而会减少，也让民众恐慌性购房心理进一步加剧。

图片来源：央视财经

专家分析，近几年来韩国房价涨幅远超出韩国经济增幅，一旦房价出现下跌，跌幅也将会非常大。韩国政府时隔15年再次发出房价正在接近高位的警告，提醒民众需谨慎购房。

韩国突然决定加息

不过，为了抑制家庭负债和房价飙升的势头，韩国“被迫”加息。

据21世纪经济报道，8月26日，韩国突然决定加息，成为继俄罗斯、墨西哥、智利、巴西、土耳其、阿根廷、斯里兰卡、匈牙利、捷克之后，又一个选择加息以遏制美联储缩表QE冲击的国家。

业内人士表示，韩国之所以选择紧急加息，是因为此前低利率政策导致物价大幅上涨与房地产资产价格泡沫加剧，若美联储缩表导致资本流出加剧，势必令韩国资产泡沫破裂，冲击本国经济增长与金融市场稳定。如今韩国通过提前加息，既能有效遏制资本流出压力，又拥有相对宽裕时间逐步化解此前的资产泡沫风险。

“事实上，在美联储缩表后，市场普遍预期越来越多东南亚国家会加入加息阵营。”他指出。毕竟，2013年美联储突然缩表所带来的缩减恐慌，令东南亚国家经济与金融市场一度遭遇重创，比如印尼遭遇大规模国债抛售令10年期国债收益率一度飙升225个基点，且印尼盾一度暴跌逾11%，迫使不少东南亚国家紧急加息稳定金融市场。

华尔街对冲基金经理张刚指出，为了不再重蹈2013年缩减恐慌覆辙，如今东南亚国家已做好十足的准备——比如印尼、泰国、菲律宾的外汇储备规模较2013年5月期间均有大幅上升，且印尼、马来西亚10年期国债相比同期美国国债的息差分别达到500个基点和200个基点，较2013年6月期间有明显回升，令资本流出压力相对减轻不少。

“因此，东南亚国家是否跟随美联储缩表而被迫加息的几率较以往明显下降。目前影响这些国家加息的最大因素，反而是日益高涨的通胀压力。”他直言。

投资公司RockCreek Group首席执行官Afsaneh Beschloss认为，当美联储决定扣动缩表扳机时，新兴市场将面临资本流出等风险，但这些风险会在可控范围内。因为美联储缩表将是一个缓慢过程，对新兴市场国家的冲击也将比较缓慢，令后者有足够操作空间化解这些风险。

每日经济新闻综合21世纪经济报道、央视财经

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