对话万家基金基金经理章恒、天风证券首席策略分析师刘晨明：楼市资金入市暗藏大类资产配置逻辑变化，地产板块投资需“逆向思维”

每经记者 王砚丹    每经编辑 吴永久    

近来A股市场的成交额持续破万亿，部分城市二手房住宅成交量创下新低，以及A股市场不少大市值个股持续走强，一时间关于楼市热钱转战股市的说法受到关注，站在上证指数3600点关头，楼市资金入市是否会起到推波助澜的作用？背后又蕴藏着怎样投资机会？

9月8日下午，万家基金基金经理章恒、天风证券首席策略分析师刘晨明作客每经APP《昊哥的下午茶》直播间，就A股市场与地产板块未来机会进行了交流。

万家基金基金经理章恒 受访者供图

天风证券首席策略分析师刘晨明 受访者供图

权益类资金配置增加将是一个长期趋势

NBD：8月份，深圳二手住宅成交量创下十年新低，这个背后说明怎样一个现象？站在上证指数3600点关头，楼市资金入市是否有代表性，是否对指数有推波助澜作用？包括现在A股市场上连续万亿成交，这个现象在历史上也非常的少，背后究竟说明了什么？

章恒：今年初，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价。

由于二手房指导价远低于之前成交价格，再加严查贷款、严查流水的信贷政策，使得二手房成交效率大幅降低，公开的成交价格也明显下降，对购房者心态形成冲击，很多潜在购房者产生了观望情绪，随着房价稳中有降，观望情绪更加严重，所以首先表现为成交量缩量明显，下一步判断可能实际成交价格也会有所降低。

楼市资金入市，目前可能确实存在这样的情况。春节之后，经济就出现了下行的压力，央行在7月还做了一次降准，所以目前全社会的资金是比较宽松的。但是资金确实找不到比较好的投资方向，他们进入股票市场是一个合理选择。

刘晨明：我们谈论房地产、股票，甚至银行理财产品等，其实本质上是谈论大类资产配置。

过去二十年房地产在经济发展引擎中起到至关重要的作用。加大对房地产的配置是老百姓手中货币保值增值的最佳选择之一。但随着对地产调控升级，资金将寻找新的大类资产配置方向。最近一两年时间，我们看到了未来权益类型的资产比较明显的增配迹象。

最典型的就是公募基金发行。在2019年、2020年之前，公募基金周均的发行规模大概可能只有十几个亿、二十几个亿、30来个亿这样的水平，实际大概在10亿~20亿之间。

这样的水平其实是很有限的，但现在一周可以发200亿、300亿、400亿这样的水平。这是一个很明确在政策转变的过程当中，大家资产配置的行为也从之前买房子、买理财，向权益类资产或是固收+转变。这个过程可能将持续很长时间，而现在只是开始。

后半年地产可能迎来拐点行情

NBD：对于当前的地产板块，各位怎么看？如果从产业链延伸的角度，有哪些细分行业值得关注？

章恒：地产板块经历前期持续调整，股价已经反映了极为悲观的情绪，筹码结构也非常好，我们基于“逆向思维”的角度，认为之后半年地产可能迎来拐点行情。

2021年地产板块调整的核心原因是拿地利润率下降明显，而近期拿地利润率开始修复，主要是因为央行“两集中”管理以来，导致房企资金链非常紧张，“三道红线”也严格执行，房企第一批拿地过后，很多已经没有能力再继续拿地。300城土地成交来看，6~7月溢价率持续下行，无锡第二批土地集中出让的溢价率从14.8%下降到4.1%，拿地隐含毛利率从11.5%提升至18.5%。为了稳房价、稳地价、稳预期，8月其他热点城市纷纷撤回第二批集中土地出让，修改方案，最明显的变化就是调低土地出让溢价率上限，此举也有利于降低土地出让价格，改善房企利润率。

此外，目前龙头估值已经只有3~5倍PE。从产业链上下游来看，整个房地产销售的下行的过程中，实际上整个家电、厨电、建材等等行业基本面都受到了抑制，过去一段时间表现得也是比较低迷的。如果房地产开发整个预期得到改善的话，相关产业链陆陆续续也会进入它的相关的估值修复的一个通道。

与新能源有关的周期板块更为乐观，煤炭钢铁需要谨慎

NBD：前段时间市场还在讨论创业板指数超过上证指数，但是最近上证指数明显强于创业板指，反应在具体的行业个股中，有些大市值的个股如“中字头”的、包括有色、钢铁、煤炭等大周期行业关注度更高，对于这个现象如何看待？行情究竟会持续多久？

刘晨明：整个周期板块里面，目前我们大体可分为两类：一类与新能源有关，如有色、化工等，它们属于需求端爆发带来的投资逻辑。

第二类如钢铁、煤炭等板块，它的需求端其实没什么变化，甚至有一些需求端还不太行，但主要是依靠于供给收缩或者供给端产能没有完全释放而导致的价格上涨。这两类不一样，必须要分开来看。

我们先说第一类。与新能源、尤其是新能源汽车产业链相关的行业，不管是有色还是化工，许多公司未来景气度应该趋势还是比较确定的。因为它需求的爆发不是一天两天，不是半年不是一年，而是贯穿在新能源汽车整个渗透率从去年5%到今年10%、再到未来可能到20%至30%过程中，是一个大的需求爆发周期，它们的机会可以看得更长、更远，甚至可以看明年。

但我们回过头来再看，钢铁、煤炭这类需求端没有太大的亮点，但是供给侧出现短缺，逻辑就不一样了。

比如说像煤炭，由于疫情以及海外煤炭价格上涨，导致今年煤炭进口下降，而国内产能新增不足，造成供给紧张，导致煤炭价格上涨。

另外钢铁也类似，由于钢铁限产，导致产量完全放不出来。而且这一次与2016年至2018年钢铁供给侧改革还不一样。那一波虽说是去产能，但其实作用不是很明显，因为产能利用率是可以提升的，没有起到能够收缩供给的效果。

但这次是直接减产导致供给减少。由于铁矿石价格下降叠加钢铁价格上涨，对钢铁企业业绩有不小的提升。

所以对于煤炭与钢铁，我们判断可能可以看到10月份或者11月份，应该属于一个需求端缓慢回落，但供给端依然紧缺，价格还能维持一个不错状态。但再往后看，如到今年年底、明年年初，可能就要关注国内的需求端是否下降太快，因为需求端一旦下降太快，即便供给端产能释放有限，但价格边际往上的动力就减弱了。

所以最后总结一下，对于这两类周期品，跟新能源相关的更乐观，可以看到明年。但是跟传统相关的周期行业如煤炭、钢铁等，它们需求端没什么太大变化，需要小心在年底年初需求端的回落而可能带来的价格下跌，这是我们对于这两类不同的周期品的一个基本的判断。

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封面图片来源：摄图网