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8月房企融资规模同比缩减5成 境外发债降至个位数

每日经济新闻 2021-09-09 16:58:40

◎房企债券融资规模持续上升(环比上升47.91%),其中境内银行贷款涨幅明显,为187.74%。

◎预计全年在客观环境与主观意愿下,房企债券融资规模将整体收缩。

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

监管层层趋紧,房企们对资金安全越发审慎。

近日,多家机构发布8月房企融资报告显示,2021年1-8月房企累计发债6999亿元,同比下降21%;前8个月累计增速加速下滑,发债规模仅占2020年全年的58%。

境外融资占比维持2017年以来低位

据贝壳研究院统计,2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元,较2020年同期金额规模减少1817亿元。

从结构上分析,2021年1-8月境内债券规模占比70%,较2020年同期上升7个百分点;但境内1-8月累计发债规模约4904亿元,同比下降约11%,降幅进一步扩大。

整体上境内债市波动性小于境外,境内债市主导地位将持续保持。

境外方面,今年1-8月累计发债折合人民币约2095亿元,同比下降约37%。房企境外融资规模占比跌至30%,维持2017年以来低占比水平。贝壳研究院认为,监管环境趋紧、地产负面事件发酵是令近期境外资本市场信心维持低迷的主要原因。

8月单月融资规模同比缩减54%

8月单月,全行业融资数据同样不容乐观,境内外债券融资共发行62笔,较上月减少27笔;发行规模折合人民币约571亿元,环比减少39.8%,同比减少54.2%。

其中8月境外融资共发行6笔债券,融资规模约62亿元人民币,环比下降77.9%,并且发债主体均为民营房企,基本为借新还旧。境内下滑稍缓,共发行56笔债券,发行规模约509亿元,环比下降23.8%,同比减少32.8%。境内债券发行规模占比约89%,继续扩大年内债券市场主导比重。

规模持续缩小带来票面利率整体上升。境内债券融资8月平均票面利率4.23%,较上月上升7个基点;境外债券融资8月平均票面利率为8.09%,较上月上升109个基点。

尽管融资整体增速持续下滑,但典型上市房企8月份融资仍然热度不减。同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币1082.24亿元,环比上升45.53%。其中,债券融资金额占比上升1.6%。同时,8月债券利率整体呈现上升趋势,发行主体之间的票面利率分化加剧,其中境外债利率分化程度大于境内。

据同策研究院,8月典型上市房企中融资成本最低的为中国海外发展发行的5亿美元、2.75%利率第三期公司债券,融资成本最高的为中梁发行的1.5亿美元、11%利率公司债。从已披露的融资利率来看,房企融资利率主要范围为3%-5%。

总体来看,房企债券融资规模持续上升(环比上升47.91%),其中境内银行贷款涨幅明显,为187.74%,主要为金地本月通过股东大会,拟与招商银行签署260亿元综合融资额度相关协议。

此外,在其他债券融资中,保利为旗下关联公司提供113.26亿元资金担保;海外银行贷款中,龙光订立最高102亿港元(折合人民币84.73亿元)定期贷款融资担保契据。在国内融资环境持续收紧下,财务稳健、基本面好的房企,融资优势将逐步凸显。

同策研究院林丹妮对此表示:“本月融资金额上涨主要是受金地、保利、龙光三笔规模较大的融资影响。部分房企现金流依然承压,而财务相对稳健且有国企背景的企业则更易获得融资。”

从中期财报来看,多数房企财务结构得到改善,主观上表现出积极持续的降负债和调整负债结构的态度。以弘阳地产为例,截至6月31日融资成本降至7.62%。其中近5成资金来自银行端,美元债和境外银团贷款占36.9%,约10%是结构化信托融资。

弘阳地产集团首席财务官申广平在中期业绩会上表示:“今年以来致力于推动进一步战略合作,提升公司融资渠道多元化,希望能够更好地偏重于银行端融资和资本市场融资,降低结构化融资。”

融创中国董事会主席孙宏斌在中期投资分析会上坦言:“在央行对银行‘两道红线’和对房企融资‘三道红线’之下,整个市场规模肯定会减小。如果要维持市场目前的量,资金肯定是有缺口的。大家现在更关注公司的安全性和流动性。”

贝壳研究院认为,预计全年在客观环境与主观意愿下,房企债券融资规模将整体收缩。

8月到期债务两倍于新增发债

8月,房企偿债压力进一步加剧。据贝壳研究院数据,8月份境内外债券融资到期债务规模约1196亿元,环比增加3.3%、同比增加21.2%,房企到期债务净额625亿元;但新增发债规模不及到期债务规模的一半,除销售回款外,对房企的融资能力提出更大的考验。

据统计,8月信用债违约16笔,其中地产相关违约事件7笔,违约类型主要为未按时兑付本息。房地产金融监管政策不断升级,房企在降负债方面效果显著。与此同时,加速一些企业暴露自身债务缺陷,房企违约的负面影响将会带来金融市场波动。

但债务到期压力之下,未来融资环境仍然难言乐观。

林丹妮说,据中国银行保险报披露,由于融资端口收紧,且购房利率上浮等因素导致房企销售回款放缓,未能及时偿付债务,多家上市银行房地产业不良贷款率出现攀升,因此银行在贷款投放上对房企会有一定筛选要求,未来拥有稳健财务表现及未踩三道红线的房企,在融资渠道和融资成本上都将具备一定优势。

“总体来看,政策坚持‘房住不炒’基调,以房地产金融为抓手,未来房企发展将以‘稳’为胜,一方面注重自身运营情况,增强自身造血能力;另一方面良好运营情况更易获得资本市场青睐,从而形成良性循环。”林丹妮指出。

封面图片来源:视觉中国

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