中梁控股预计2023年“三道红线”转绿，主动降杠杆保持稳健增长

“这是一个好时代，但也是一个多变的时代。在逆境中寻找希望，在优势中寻找不足。”中梁控股董事长及执行董事杨剑在业绩会上的话，道出了行业现状，也表明了应对行情中梁的心态和策略。

从2021年上半年的成绩可以看出，中梁实现了合同销售950亿元，按年增长40%，已完成2021年销售目标1,800亿元的53%，稳居全国20强。

销售质量方面，上半年中梁平均去化率70%，回款率85%，也明显提升。

没有了“黑马”的标签，中梁正逐渐转变成一家稳健向上的房企。

规模稳固增长 锁定完成全年目标

中报显示，2021上半年，中梁累计合约销售金额950亿元，达成全年1800亿销售目标的53%，相比去年同期增长了40%。连续4年合约销售规模超千亿。其中，二线及三线城市合约销售额占比达到90%，上半年的销售中，二线和长三角三四线占比73%，这些地区期内需求稳定。

中梁控股审时度势，紧跟政策导向，始终贯彻既定的战略，维持稳健经营。

杨剑表示，房地产政策调控加强的背景下，行业发展危中有机，未来国家政策更大幅度倾向都市圈区域，圈内具潜力城市将出现结构性机会。

“我们对完成本年度人民币1,800亿的合约销售目标充满信心。”

长期来看，“稳房价、稳地价、稳预期”的政策定调已逐渐明朗，确保房地产市场的平稳健康发展。同时，在“房住不炒”的总基调下，货币政策依然偏紧。预期下半年房地产市场仍然充满挑战，中梁控股将坚持既定的战略。

持续减杠杆 多元扩土储

同时，中梁的财务状况持续改善，在今年整体较为艰难的环境下，中梁控股实现了“安全”与“利润”并存。

上半年中梁控股收入、利润、派息均衡增长，融资成本连续四年下降，中期进一步下降至8.3%；净负债率进一步降至56.1%，保持在“黄档企业”行列。

截至2021年上半年，中梁净负债率降至56.1%，加权平均融资成本降至8.3%，进一步降杠杆；债务规模稳定，结构优化，总有息负债约546亿元，对比2020年年底增加少于1%，非银行贷款比例进一步下降至25%。

融资结构方面，一年内到期的债务占总体比例42%，基本上跟去年年底大致类似，但是今年上半年非银的比重继续优化降至25%。

持续优化的债务结构、稳步向好的业绩表现吸引了国内外评级机构的广泛认可。今年上半年，惠誉、穆迪发布评级报告，将中梁的评级展望从“稳定”上调为“正面”，分别给予“B+”和“B1”的主体评级，看好公司未来进一步控制杠杆水平。

在投资布局上，中梁继续实行“换仓”策略。2018年年中开始，中梁坚决“换仓”，转二线城市，转省会城市，转都市圈里的中心城市。透过产城、商业等增加优质土储，多元化方式拓展土储。加大力度拓资多元化拿地，可以说如今销售额的增长，印证了中梁投资的准确。

杨剑表示，中梁致力全国布局，深耕都市圈，不依赖集中供地城市。同时，中梁严格遵循土地收购流程和标准，避免购入竞争激烈成本过高的土地。

目前，中梁已经进入超过150个城市，有不少可投资的二三线城市，从区位来看，土储主要集中在长三角、从城市能级来看，未来可售货值中二三线城市占比89%，土储质量优异，其中二线占比39%，长三角三四线25%，其他三线城市28%，其他四线占比8%。

截至2021年上半年，中梁全口径总土地储备约为6,600万平方米(含已售的建筑面积)，土储平均成本4400元/平方米，规模稳步增厚。

可售资源方面，总可售土储面积4180万平方米，总可售土储货值5000亿元，为未来销售增长确保了充足的可售货值供应。

“房地产行业危中有机。”业绩会上杨剑表示，今年上半年，中国房地产从去年同期的低位恢复，但是房地产调控政策也逐步加强。他判断，未来国家政策将更大幅度倾向都市圈区域，圈内具潜力城市将出现结构性机会。

杨剑表示，2021年，是中梁“二五战略”和“十年规划”的开局之年。

展望下半年，杨剑表示，在“房住不炒”的总基调下，中梁将坚持既定的战略：坚持全国化布局，拓展多元化拿地，在分散风险的同时，亦有效避开土地市场竞争激烈的城市，保持利润，平衡发展；积极响应政府对房地产的调控主调，严守纪律，积极减杠杆、稳债务，优结构、降成本；持续完善组织结构，提升经营效能，深入提升产品力，积极履行企业社会责任，践行绿色可持续发展，以持续不断的奋斗迎接未来房地产市场的机遇与挑战，继续稳居行业前20强。

文/大炮

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