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每经热评|第二轮集中土拍该如何重启?

每日经济新闻 2021-08-19 21:38:01

每经评论员 薛晖  

8月18日,杭州市规划和自然资源局公告称,中止7月30日发布的31宗住宅用地出让,上述地块将于8月31日前再重新公告出让。

此前一日,济南和苏州宣布第二批次集中土拍延期。从7月下旬开始,原定集中土拍的22城中,已有长沙、青岛、深圳、天津等十余个城市暂缓或中止了第二轮的集中土地出让。

年初开始轰轰烈烈的集中土拍试点,为何只进行了一轮就按下暂停键?而重启键又将以何种方式开始?

房企抢地致溢价率上升

实际上,早在4月开始集中土拍不久,房企就开始说“算不过账”了。疯狂抢地过程中,大家开始地担心“狼多肉少”,怕不能及时拿地“无米下炊”。

土拍现场,房企代表纷纷给总部打电话要求追加授权,否则根本抢不到地。更有房企提前注册马甲公司提高“中签率”。结果就是,地块没抢到多少,溢价率却上去了。

千亿房企滨江的老板首先表示:杭州地块才“两三个点”的利润。这并不是得了便宜卖乖,接下来真有企业退地了,还为退地打起官司来。撕破脸也是没办法的事,因为不退地,赔得更多!在部分一线城市,抢到地块的“幸运房企”亦忙着拼单——把抢到的地块股益分给更多的合作房企——以化解风险。于是,新地块上面出现了一连串的新增的开发商名字,有时一块地有五六个股东。

在此背景下,有城市的第二轮土拍摸底调查中,企业反馈“零参与”。

对于房企来说,少拿几块地虽然会影响当年的营收,但至少不会亏掉利润。更何况,公开市场不去抢地,还可以去非公开市场“找货”。各地方的产权交易所里有的是中小房企的项目转让,都是成色上好的土地!只要谨慎小心,总会有意外收获。

谈及争议的不仅是开发商,也包括购房人。首轮土拍后,溢价率上去了,各地房产中介一路欢呼“面粉涨价了”,催着买家赶快“上车”。于是,各地又上演一波抢房行情。那些持币观望者又都失望了。基于“地价推高房价”的判断,监管层自然不会坐视不顾。

新规则正在形成

对于监管层而言,首先要落实“房住不炒”的精神,不能让房价再涨。而根据“稳房价先要稳地价”的逻辑,就要先控制土地溢价率。其次,也不能让地方政府赔本。毕竟,政府收储土地成本还不低。从收储到拆迁,再到五通一平或七通一平,少则三年多则五载,其间仅融资利息加起来就要占成本的三成到五成。不加价一倍就可能亏损。如果亏本卖,国有资产流失的责任谁承担?

房价不能涨,地价不能亏,这个分寸很难拿捏。怎么才能让各方都能接受呢?博弈中,各方智慧都不可低估,新的规则正在形成。

8月18日,青岛公布了第二轮集中供地的修改后方案。与7月30日公布的方案相比,地块减少了13宗——在房企拿地热情大降的背景下,适当减少供地,有利于保证成交率和价格。溢价率也限定在15%以内。

此前,也有地方政府限定溢价率,但要求达到上限后竞公建、竞自持,而这些成本由开发商承担后最终仍会转嫁到房价上,依然会推高房价。对此,青岛的新办法是,达到溢价率上限后竞品质,包括绿色建筑、智慧配置以及国家支持的装配式建筑方案等。看来,只要方向对了,办法还是有的。

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