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北京第一批集中供地后,首个项目方案出炉

每日经济新闻 2021-07-29 23:33:16

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

首批集中供地结束后,首个检验“北京市的做法”的项目要来了。2021年7月底,北京市规自委公示北京朝阳区金盏乡小店村3005-02地块项目方案,这是北京首批集中供地之后首个报规的地块。

拿地时,卓越是焦点,报规时,卓越继续竞得头彩,这两个过程之间只有短短两个月。5月10日,卓越一举以39.27亿元另加13%的政府持有比例将金盏地块收入囊中,但随后的发展也是一波三折。《每日经济新闻》记者了解到,8月初,金盏地块将正式发布案名,但操盘方已由一家变三家。

7月22日,据新华社消息,住建部房地产市场监管司司长张其光表示:“着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。”

金盏地块背后故事颇多,在经历了挂牌公示、暂停交易、共有产权商品房规划后,最终在首次集中供地中成功出让,然后又在各房企的博弈中迎来新的操盘方。这宗地块的曲折历程,很好地体现了“北京市的做法”。

紧邻金盏地块,分布着汽车销售、维修、赛车公园等业态 每经记者 王佳飞 摄

改善型住宅定位

5月10日,为了得到金盏地块,时隔多年再度入京的卓越,拿出了一掷千金的架势。当时,卓越以39.27亿元另加13%的政府持有比例将该地块收入囊中。而一起竞逐该地块的有旭辉、首开、建工、金地+中海、卓越、金茂等房企。作为在北京鲜少有项目的华南房企,卓越敢于如此叫价,着实令业界感到吃惊。

不仅如此,在为期两天的北京首批集中土拍中,卓越又联合首开、中交等房企,一共取得了4宗地块,成为绝对的焦点。

7月末,《每日经济新闻》记者实地探访了金盏乡小店村3005-02地块。此地块虽接近首都机场线,但并没有设置站点,目前距离该地最近的地铁站是15号线孙河站。如果乘坐公交,再加上步行,所花费的时间大约为40多分钟。

目前,金盏地块的拆迁工作已完成,已被围挡拦起。该地块的周边则分布着众多汽车销售、维修、赛车公园等相关业态。记者在通往地块的路上,偶尔能看到几名工作人员。

地块向东是温榆河,向南不远是新楼盘——中海首开时光里。该项目的房源,主要是总价在850万元以上的改善型住宅,当记者以购房者的身份来到该项目时,其销售人员表示,项目所剩房源已经不多,“从我们北边几个项目的地价来看,这里的升值潜力非常大。”

对此有业内分析认为,金盏地块的成交价给了周边竞品很大信心。

据了解,中海和首开联合体拿地时,该项目所处地块的为46亿元底价,楼面价4.1万元/平方米,比金盏地块起拍楼面价要低1万元/平方米。

根据公示规划,金盏乡小店村3005-02地块地上建筑仅为6层,容积率为1.3,居住户数为482户,住宅建筑面积为73818.54平方米,平均户型面积约153平方米。按照最高销售价7.6万元/平方米,不考虑政府持有产权计算,每套售价也超过了1000万元。由此来看,该项目大概率定位为改善型住宅。

操盘方一家变三家

事实上,卓越拿地之后的操盘,也是一波三折。

在独立拿地后不久,便有卓越希望引入战略投资者的传言。有消息称,首开、旭辉将进入该项目共同操盘;还有消息称,融创也有可能入局,但后一种说法很快被融创方面否认。

不过,此次申报规划的企业叫作“北京卓开旭泰房地产开发有限公司”,这家从名称上看,汇聚了卓越、首开、旭辉的公司,似乎隐含着该地块操作的一些细节,不过从启信宝显示的股权结构看,这家公司目前依旧归卓越一家所有。

对此,旭辉华北区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者:“卓越在5月10日集中供地拿下朝阳区金盏地块后,引入旭辉进行联合操盘、共同开发,新项目案名即将在8月1日发布。”

同时,从项目案名的发布预告来看,该地块的确由卓越、首开、旭辉三家联合操盘。

对于为何要选择联合操盘,上述旭辉华北区域负责人的回答是:“合作共赢是旭辉的战略,我们一直坚持开放的合作态度,通过优势互补,实现强强联合。”

合硕机构首席分析师郭毅告诉记者:“可能房企一次性拿地数量较多,给整个区域公司的各个业务条线都带来了巨大挑战,所以企业适当分出部分项目的股权,争取并表,然后针对自身相对比较强的一些楼盘去操盘,是很正常的。”

“其实联合操盘在北京较普遍,一方面因为在北京操盘相对来说并不容易,拿地后再寻找资源方合作,各取所需。”郭毅表示,“也反映了北京受房企关注度较高,拿地竞争相对激烈。从企业角度上考虑,能够拿到优质地块的难度不断提升,利润率不断下滑。”

据了解,根据金盏乡小店村3005-02地块住宅建筑面积73818.54平方米,最高售价7.6万/平方米来算,最大货约为56亿元,刨去政府持有的13%,仅剩约46亿元,这和拿地价39.27亿元已经非常接近了。

此背景下,房企选择联合也就容易理解了,甚至已经成为常态。上述旭辉华北区域相关负责人就表示:“旭辉一直持开放的合作态度,在北京市场,已与多家行业内外领先企业开展多层次、多领域的战略合作。”

郭毅也表示:“在北京,不只是企业间寻求合作,还有一些在联合拿地之后,开发企业也可能出现变动,或增或减,这非常普遍。”

事实上,金盏乡小店村3005-02地块的出让过程,能够体现北京对房地产市场的调控思路。

2020年2月28日,金盏乡小店村3005-02、08地块R2二类居住用地项目国有建设用地使用权挂牌出让公告发布,起始价为63.6亿元,折合起始楼面单价约51002元/平方米。一个多月后,地块便“因故暂停”出让。此后,金盏乡小店村3005-08地块被单独拿出,和海淀树村棚改地块一同出让,并被拿来首次试点“政府持有商品住宅产权份额”,但到2021年2月9日,金盏乡小店村3005-08地块再次暂停交易。此后在北京首批集中供地名单中,金盏乡小店村3005-02地块变为“政府持有商品住宅产权份额”地块,购买此类房源的购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让所购房屋产权份额。

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