禹洲集团（01628.HK）土储丰厚审慎拿地，积极主动降杠杆

7月26日，有媒体发布消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。显然，房地产调控政策愈发从严了。

始创于1994年的禹洲集团（01628.HK），历经二十余年发展，以其前瞻性眼光对行业形势作出精准预判，早在今年伊始就执行审慎拿地策略。

土地储备充足，审慎拿地规避激烈竞争

2021年上半年，禹洲集团实现合约销售金额527.1亿元，同比增长23.0%。一直以来，禹洲集团坚持聚焦核心经济圈、高能级城市的布局，促使企业的销售去化压力较小，业绩相对有保障。但热度区域也是政策调控的重心，未来市场存在一定的不确定性，大量囤地风险较高。

在此，禹洲集团坚持审慎拿地的策略，在土地市场处于合理水平时进入市场，以确保企业的利润空间。例如，2021年首轮集中供地中，禹洲集团在土拍接近尾声时，于郑州以底价获取金水区科教园地块。此时，集中供地城市的市场热度有所下降，土地出让规则也更为完善。禹洲集团凭借前瞻性的目光，规避了前期土拍竞争激烈阶段。

此外，禹洲集团的土地储备充足，无需迫切补充资源，也是其能够坚持审慎拿地的关键。截止至2020年末，禹洲集团的土地储备建筑面积达到2310万平方米，2021年可售货值达1850亿元。不盲目扩张，避免土地积压，千亿之后更寻求稳健，有利于禹洲集团的可持续发展。

积极主动降杠杆，现金流充裕

面对复杂的行业形势，充裕的现金流才能使房企发展更有保障。上半年，除了审慎拿地以外，禹洲集团还积极主动降杠杆，以保证现金流顺滑。

5月11日，禹洲按时赎回2021年5月到期的3.52亿美元7.90%优先票据，连同今年3月初按时赎回2021年3月到期的3.2亿美元优先票据，禹洲已悉数赎回今年内到期的所有境外优先票据。

5月25日，禹洲集团宣布已经正式取得一笔于今年2月23日完成的有关银团融资(2021年银团)的豁免同意函，该笔总计2.685亿美元的银团将会继续正常存续。

至此，禹洲集团下半年已无任何到期需要偿还的美元债，亦无下半年到期的境外美元银团贷款。

另一方面，境内禹洲鸿图的20亿元公司债在回售期后也顺利完成了转售，融资额度得以全部保留，在上交所拿到了46.5亿元的额度。

在6月召开的固收投资人电话会议上，禹洲集团相关负责人介绍，禹洲鸿图地产公司年内剩余30亿元债券将在今年8、9月份到期，但有40多亿元的境内债券发行额度，公司会寻找合适的窗口再融资。

“如果市场好，就找合适的窗口发债再融资；如果市场不好，通过自身的现金流回笼偿付债务。”相关负责人如是表示。

据了解，禹洲集团在境内银行的开发贷放款正常。自2021年3月底至今，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行等银行已累计放款约40亿元，贷款利率均保持正常水平。并且，新增银行授信超40亿元。

针对禹洲集团上半年的一系列动作，国际知名投行中信里昂发表研报称，禹洲已从新冠疫情导致的延迟交付的影响中迅速恢复。与此同时，强劲的合约销售表现和稳健审慎的拿地策略，使得禹洲的现金流十分健康，今年累计赎回约7亿美元优先票据足以证明这点。该行看好禹洲未来发展，重申“买入”评级。

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