“三道红线”下 看融信的坚守与发展

2020年8月，监管机构推出“三道红线”政策，成为了房地产行业的热议话题。中指研究院5月21日发布的《2021中国房地产上市公司研究成果报告》显示，2020年，在“三道红线”影响下，房地产上市公司的负债水平有所下降，现金流改善。因此大部分观点认为，“三道红线”的出台有利于行业趋稳向好发展，对于融资能力较强、产品力较强、有息负债较低的房企，或将形成利好。

分析人士指出，“三道红线”终结了行业内卷化竞争，集中度提高将带来结构化拐点。当大多数房企都急于脱“红”之际，部分稳居“绿档”的优秀企业有望迎来发展良机。以融信为例，公司在近年的发展中展现出日趋稳健的态势，财务水平不断优化。穆迪针对融信发表评级报告，维持公司“B1”家族企业评级，展望“稳定”，表现出对融信未来发展的良好预期。

新政下“三道红线”全达标

随着“三道红线”监管政策的发布及落地，如今扣除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比这三个指标，成为房企财报中最受关注的数字。财务表现上，截至2020年底，融信净负债率83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08倍，扣除预收账款的资产负债率69.9%，均位于“三道红线”设置的指标内，跻身“绿档”阵营。

近几年，随着政策调控的不断收紧与房地产行业环境的快速转变，融信的财务表现也呈现出逐年优化的特点。公司在2020年度业绩会上提出，要将70%-90%的净负债率作为长期管控目标，并将拿地预算控制在销售回款的30%-50%，以保证杠杆水平的健康稳定。而现金流方面，融信则表示，未来将继续加强现金回款力度，保持较高的回款率，并对债务期限结构进行主动管理，以进一步优化公司现金流动性。

从融资来看，融信2020年平均融资成本下降至6.55%，新增融资平均利率5.3%，处于行业较低水平。据了解，公司于去年至今进行了多次美元优先票据的发行与回购，同时，公司也以福州世欧商业广场为标的发行了首单CMBS，规模为22亿元。目前，融信拥有开发贷、公司债、ABS/CMBS、优先票据、银团双边贷款等融资渠道，且已无信托融资，债务结构较为合理。

业内人士认为，“三道红线”更多考验的是房企的现金流与融资能力，而从年报来看，融信相关财务指标均表现优秀，在审慎的财务管理下，公司仍有充足的资金保证持续健康发展，并能以较低的成本进行融资；加上“三道红线”全部达标带来的充足空间，公司在未来将拥有更强的竞争力。

管理红利时代下的自律

中指研究院认为，在行业环境趋稳、监管强化、企业发展降速的市场背景下，房地产行业进入全面竞争时代。行业逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变。在近年的发展中，融信也越来越多地提及发展运营的重要性，从多个方面提升项目开发的运营效率。

在拿地方面，对城市的长期布局中，融信了解各深耕城市的区域价值、市场偏好及调控趋势，并将这些因素运用到对拿地效益的评估中。融信以销售回款的30%-50%匹配拿地资金，配合盈利能力测试，在管理过程中保证资金安全，并挖掘拿地效益。

在经营方面，融信管理层多次提及“问管理要红利，问经营要效益”，公司站在整体的角度把控从开发、销售到回款的一系列流程，以项目为经营管理单元，加强项目开发精细化管理，并坚持产销一体的原则，追求供销联动、品质联动、现金流联动为核心的精细化运营体系，在高效的开发、强营销竞争力、以及优秀的去化与回款中，提升公司发展质量。

在财务方面，融信在财务管理中保持审慎的态度，以保证现金流的安全，提升融资能力。公司通过积极的债务管理保证财务的安全性，在以多元融资不断降低成本的同时，也先后回购了多笔美元优先票据，通过长短债务的优化配置，进一步改善债务结构，适当延长债务久期。

从行业来看，“三道红线”是建立房地产长效调控机制的重要举措，而达标、稳健的财务数据则是“三道红线”新时期的入场券。专业人士预计，2021年绿档内的企业有望迎来盈利拐点。优质新增土储，长期低资金成本，良好区域销售，有望促使部分优质公司业绩增速和利润率在2021年见底。融信在这几年中对经营能力的打造与财务自律，成为了公司竞争优势所在，将在日益收紧的政策下驱动公司长期发展。

（本文不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。）

封面图片来源：每经记者 甄淑静 摄