效率与质量双轮驱动 三巽控股再次闯关IPO的底气

过去的2020年是不同寻常的一年，年初的新冠肺炎疫情给各行各业都带来了巨大的挑战，房地产行业更是如此。8月，“三道红线”政策出台；2021年初，22个城市密集出台“集中供地”新政……

在房地产行业集中度不断提高和市场多变的形势下，中小房企想要在群雄环伺的格局下突围，并非易事。于地产行业，粗放式发展、高毛利时代正渐行渐远，唯有坚持长期主义的企业，才能在大浪淘沙的环境中留下来，通过聚焦、深耕、突破，实现有质量增长。

近日，三巽控股集团有限公司（以下简称“三巽控股”）再次向港交所递交招股书申请IPO上市。梳理发现，三巽控股的上市之路并非坦途，可见三巽控股对上市的强烈渴望。

聚焦、深耕三巽土储“换挡提速”

战略，决定方向。近10年来，一些房企的快速崛起，与其战略导向及背后的组织保障密切相关。而三巽近几年的快速成长，也正是得益于其前瞻的战略。

2018年，将总部搬迁到上海后，三巽提出新的发展战略：“2+X”和“两横三纵”战略。其中的“2”，即环沪、环皖城市群+长三角国家战略重点城市，“X”即长江经济带+陇海线沿线重点城市；京沪高铁、京九高铁、沿海高铁沿线重点城市，通过聚焦、深耕，将市场做深做透。通过深耕“环沪”、“环皖”城市群与具有潜力的城市，把握机会型区域，筑牢企业发展“护城河”。

对房企而言，区域聚焦深耕无疑是提高产能和费效比的较好方式。区域聚焦深耕，就是在区域内聚焦资源，做深做透。

在聚焦深耕战略下，三巽控股的业绩出现快速增长。

数据显示，2018年至2020年，三巽控股的收入分别为7.24亿元、31.09亿元和39.46亿元，年复合增长率近140%。

截至2021年2月28日，三巽控股在安徽、江苏两地的土储占比分别为82.7%、13.3%。相较于2020年7月31日，三巽控股在安徽区域的土储占比下降近6个百分点，在江苏区域的土储占比上升近9个百分点。

“江苏作为长三角区域的高能级区域，区位优势明显、经济成熟度高，房地产市场发展潜力依然巨大。将有助于三巽进一步优化土储质量，对企业未来高质量稳健发展具有积极意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

值得注意的是，近半年来三巽控股已先后在无锡斩获4宗宅地，土储质量正减速“换挡提速”。

毛利亮眼财务安全边际不断提升

数据显示，2018年至2020年，三巽控股净利润分别为0.45亿元、3.95亿元和3.68亿元，年复合增长率近190%。毛利率方面，同期三巽控股的毛利率水平分别达到28.6%、31.5%、27%，虽然2020年的毛利率因交付的滁州三悦澜山等几个项目相对较低的毛利率所累，但27%的毛利率水平在行业内依然表现亮眼。

三巽控股上海总部

亿翰智库的数据显示，其监测的50家A股+H股典型房企的毛利率，在2020年整体呈下降趋势，毛利率水平普遍保持在20%-25%之间。三巽控股27%的毛利率水平虽然与部分优质头部房企有所差距，但对于一家中小规模房企而言，这一毛利率水平在行业内依然有着不错的表现。

在盈利能力表现稳健的同时，三巽控股的财务安全边际也不断提升。

数据显示，截至2020年末，三巽控股剔除预收账款后的资产负债率为79.3%；现金短债比为2.1倍；净资产负债比率方面，2019年末三巽控股的该项数据为22.9%。

此外，2018年至2020年，三巽控股借款总额的加权平均实际利率分别为14%、12.3%及9.4%。2020年9.4%的融资利率虽然不及央企及部分头部优质房企，但这一融资成本在行业内也具有明显优势。

千帆竞发，不进则退。在行业竞争越发激烈，成功登陆港交所，已成为类似三巽控股这样中小房企做大做强的必然选择。

“登陆港交所，一方面有助于拓宽企业的融资渠道，特别是直接与国际资本市场对接，更重要的是通过上市，能进一步提升企业的管制水平，对企业未来高质量稳健发展具有积极意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

再次闯关IPO，道路虽然波折，但足可见三巽控股的战略决心和定力。