专访万物云CEO朱保全：上市是非必要动作，头部物企要率先革新才能引领行业

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

作为目前唯一一家还未上市的头部物业企业，万物云的关注度自然不会低。如今“万物云/万科物业上市”已成为物业行业“狼来了”的故事，但围观群众仍然乐此不彼。

4月底，又有消息称，万科在筹备物业管理业务IPO事宜，或筹资20亿美元；万科计划让物业管理子公司最快在年底上市。

很快，万物云CEO朱保全就在朋友圈亲自辟谣。万物云也表示，万科物业没有上市计划。

万物云/万科物业有上市的必要吗？上市与否是万科董事会主席郁亮考虑的战略问题，但上市必要与否是朱保全思考的问题。

“上市是真的像大家说得那么好吗？基于开发商的物业管理公司分拆上市，是真的好吗？物业行业真正的未来是什么？”近日，在接受《每日经济新闻》记者专访时，朱保全这样阐释他对物业上市热潮的理解。

万物云CEO朱保全 图片来源：受访者提供

“上市不是个必要动作”

进入2021年以来，物业企业的上市步伐再度提速，同时还出现了上市物业公司之间的收购整合。物业企业之所以如此前赴后继，在于他们需要抓紧这一次进入资本市场的快车道。

但万物云暂时没有这个需求，“我不上市也可以有名、融资，所以上市不是个必要动作。”朱保全指出。

上市对物业企业而言也不是一蹴而就，纵然可以乘上大势的东风，但资本依旧看重规模是否有足够吸引力，以及服务质量、品牌效应、规模增速等指标。

从目前已上市的物业公司看，普遍都在积极外拓第三方物业并开启大规模的收并购。但如何做好第三方外接盘的物业服务，持续提升物业品牌的口碑是行业目前面临的共同问题。

“在规模扩张的路上狂奔时，做大并不一定能带来品牌积淀，而不谈品牌的服务业并购更是个伪命题。”在朱保全看来，在过去5、6年时间里，市场规模的增长对万科物业等物业公司很重要，但接下来可能是客户的口碑更重要，“因为C端的传播力还是要更强一些，粘性也更强”。

对于万科物业和万物云的关系，朱保全虽然此前曾以链家和贝壳、Google和Alphabet对比过，但在接受本次专访时他坦言，贝壳、Alphabet和万物云三家公司各自在业务架构上的意义还是不同。贝壳需要宣传自身的品牌，因为其面向C端业务。而Alphabet不做业务，Google从不宣传这个公司名字。万科物业这一C端的口碑对万物云却又至关重要。

郁亮希望万物云能跟贝壳一样重新定义自己所处的行业。换言之，万物云想要挣脱“单纯的物业”印记，从而迈向想象维度更大的空间科技服务。

万科物业是万物云面向C端业务的主力品牌，B端业务则是万物梁行，万物云城则主要面向政府业务。可以说，万物云目前已经备齐了住宅社区、企业园区、城市服务这三个空间。“三个空间业务可以有大有小，整体收入能实现增长就可以，这时住宅物业的口碑就变得更重要。”

回归住宅但不止于住宅

B端物业服务业务用户可以用脚投票表达对物业服务的不满，但C端用户要换掉一个物业公司都颇为艰难。在这种环境下，不好的物业服务就容易激发更多的矛盾、问题，而好的物业服务就会积累出更好的口碑，并且这样的口碑是具有更强的传播力和质量的。

在朱保全看来，物业服务企业的口碑是从日积月累的优异服务中，从点滴积累的客户口碑中形成的。也正是考虑到这一点，才在去年让万科物业回归住宅，让其不再追求经济效益上的大，而是追求品牌的纯粹。

没有业主希望看到物业公司的利润高企，也不希望服务自己的物业公司变大，“你一定希望自己的物业公司只为自己提供服务”。所以在去年，朱保全在城市片区拆分出业主专属服务组织，让前端经营体变小，聚焦于属地业主的专属服务。另外，针对服务质量相关问题设置四级管控体系，在专属于业主的同时又不失控。

B端之前就是万物云的软肋。在过去一段时间，万物云被市场认为有两个不足，一是只会做万科的项目，二是只会做住宅物业。

花费了6-7年的时间，万物云将来自万科的物业管理项目占比下降到如今的40%以下。在商企物业服务领域，由于万科物业在住宅端的品牌形象过于强大，万物云选择直接入股戴德梁行，并成立合资公司万物梁行。

过去万物云主要做的都是公共空间的物业管理服务，但如今则在不断扩展服务边界，从公共空间到私人空间，从空间到内容，因为“空间是有限的，而内容是无限的”。

数据来源：克而瑞

头部物企的“新路径”拓展

在住宅领域之外，目前各大物业公司都在积极拓展新的赛道与物业服务边界。保利物业提出“大物业”战略，重点发力公共管理服务；碧桂园服务宣布将通过“新科技”“新服务”“新生态”“新价值”，践行“新物业”，计划打造物业服务的生态联合体。

值得一提的是，碧桂园服务在资本市场炙手可热，将市值稳定在2000亿港元后，碧桂园服务又实现了市场的第二步猜测，市值已超过其母公司碧桂园。由是，业内对万物云、万科物业也有了更多的资本故事猜想。

朱保全表示，让万科物业回归住宅服务，同时让其他各业务板块——万物梁行、万物云城、万物成长、朴邻发展、万睿科技、第五空间都能成为各自领域的领先领跑品牌。“这些业务板块都是垂直独立的，既可以整体上市，也可以单独上市。”

在万物云的视角中，城市即是空间。依据城市规划，在城市公共空间外，他们粗略地划分了社区空间和商企空间前者的服务内容侧重于“物”，后者的服务内容侧重于“人”。

空间公共服务部分，就是物业管理（PM），“万科物业”和“万物梁行”就是分别专注住宅物业和商业物业的品牌；社区私人空间中的客户服务里，有属于房产经纪行业的“朴邻发展”；私人空间的其他客户服务，“万物成长”将通过孵化器的形式予以赋能。

除了万科物业，万物云的业务板块都已经产生了不同程度的营收贡献。2020年，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04 亿元，同比增长 27.36%。其中，住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%；商业物业及设施服务53.14亿元，占比29.19%；智慧城市服务9.91亿元，占比5.44%；社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%；万物成长收入8.62亿元，占比4.74%。

寻找住宅之外的服务新赛道

在目前的物业行业，从1.0时代到4.0时代的物业企业都存在，这就是行业的现状。但作为行业头部企业，无论是使命感还是紧迫感，都需要拼命往前走，不仅不能脱轨于这个时代，还必须领先于这个时代。

虽然物业企业对物业行业的底层逻辑与大趋势的看法是趋于一致的，但他们实现服务的路径与最终目标仍有不同。商业物业和城市服务虽然不是新事物，但对以住宅服务见长的企业来说，都需要一步一步前进。

例如保利物业，其2020年的公共及其他物业管理面积已经达到2.01亿平方米，占比近53%，微超住宅物业管理。这至少表明，保利物业在非住宅服务领域已经具有先手优势，且央企的背景也让保利物业具有较好的谈判能力，其目前在城镇公共服务领域也暂时无竞争对手可匹敌。

而朱保全为万物梁行寻找到一条“从空间到内容”的商管新赛道——为企业提供空间专属化、一体化服务的综合设施管理（Integrated Facility Management，简称IFM）服务。起源于国外的IFM业务，目前在国内鲜少有物业公司涉及，是一个可观的蓝海市场。那么，IFM业务的服务内容到底是什么、业务空间在哪里？

朱保全采用了一个比较直观的说法，一个企业的财务报表里，管理费中除去工资、福利费等剩下的部分都可列入到IFM中。而企业在这部分可以归属IFM费用中，成本最大的就是不动产的运营管理，也就是房产及其物业管理、设施设备管理。此外，员工食堂、班车、前台、公司接待礼仪、下午茶、员工活动等都算在其中。

“住宅大家讲了很多，但是没有人讲商业物业，没有人讲企业服务。国内的IFM业务市场很大，头部市场都（我们）还没吃完。”朱保全说，现在国内的IFM业务刚刚起步，大部分中国公司目前还不太懂得这项服务，万物梁行IFM业务眼前的客户主要是集中在头部互联网公司。

IFM不是一个高利润的业务，如同其他头部物业企业在做的城市服务、景区服务等，都不是高利润的业务。朱保全做新业务的思路是，“首先你认不认为它是个趋势？第二，亏不亏钱？”而IFM业务就是当下既不亏钱但又呈现出是未来趋势的业务。

他进一步阐释，随着企业的信任度不断提升，这项业务的想象空间是无限的，“就是要让客户对你爱不释手，说白了就像家里找到一个好阿姨。我给万物梁行提的要求是先把能拿下的互联网公司都拿下，然后再进入金融企业。”

可以看出，行业的风向变了。无论是万物云还是其他龙头物业公司，他们所做的一切，不再是迎合资本的喜好，而是明确这个行业的基本要义，在此基础上，衍生出更多的可能。尽管他们在具体的路径和目标上有差异，但龙头物业企业通过率先革新，或许都可能成为物业行业未来的“引领者”。

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封面图片来源：受访者提供