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北京首个“双集中”土拍收官:30宗地揽金超1100亿元,整体呈现“低溢价”

每日经济新闻 2021-05-11 22:17:09

◎在地价上限及其他严密的土拍规则约束下,此次北京成交地块整体溢价率水平处于低位,落实了‘稳地价’的目标,但土地竞拍热度仍相对较高。

◎北京此次土拍弱化了原有的共产房和限竞房出让方式,重启了竞配建公租房出让方式,创新性推出‘竞政府持有共有产权份额’和‘竞建高品质住宅’等出让方式。

每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺    

为期两天的北京今年首个“双集中”土拍大戏今日(5月11日)落幕,现场成交的25宗地块,加上此前预先成交的5宗地块,北京此次集中供地成交总金额达到1109.71亿元。

《每日经济新闻》记者注意到,本次北京土拍吸引了众多房企报名参与,仅保证金就突破千亿元。中指研究院认为,本次集中供地调整了土地出让方式,未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构,向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。

北京首个“双集中”土拍现场 图片来源:每经记者 王佳飞 摄 

整体溢价率偏低

昨日(5月10日)表现抢眼的卓越在今日的土拍中再次拔得头筹。

今日上午,开拍的第一宗地块为丰台区张郭庄村棚改项目FT00-0203-6145、6159地块,起拍价为59亿元,起始楼面价34478.58元/平方米,建设用地面积74400.31平方米,建筑控制规模不大于171120.713平方米,地块容积率2.3,最高限价为62亿元。该地块吸引了首开+卓越、金茂、金地+保利+华润、招商+城建、中海等房企报名。

记者注意到,该地块在竞拍前便已经达到了最高限价,直接进入了竞公租房面积状态。不过现场的争夺依旧如昨日般激烈,公租房面积从1000平方米开始竞起,各个房企们举牌争夺达到了110轮,最终由首开+卓越联合体报出的3.25万平方米夺得。

这样的情形依旧是今日土拍的主流表现,此后又有3宗地块到达了预设上限,转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。而两日的土拍一共有10宗地块因为触及上限而进入待定的未完待续状态。

中指研究院北京公司研究副总监李益峰告诉《每日经济新闻》记者:“海淀、昌平、朝阳等核心区域或基本面较好的地块参拍企业数量多、综合竞拍次数较高,反映了房企向核心区域或核心板块拿地的趋势和意愿进一步增强,也意味着集中供地趋势下,区域或板块土地市场分化进一步加剧。”

不过可以看到,此次北京土拍的地块整体溢价率水平处于低位。此次北京成交的30宗土地,总用地面积约169万平方米,建筑规模约345万平方米,挂牌总价超1035.81亿元。依此计算,此轮土地平均溢价率不足8%。

李益峰说表示,“在地价上限及其他严密的土拍规则约束下,此次北京成交地块整体溢价率水平处于低位,落实了‘稳地价’的目标,但土地竞拍热度仍相对较高,多宗地块突破‘地价上限、竞公租房/政府持有比例’两道上限进入竞报高标准商品住宅方案阶段。”

值得一提的是,卓越已经在昨日的土拍中首先以39.27亿元斩获朝阳区金盏乡小店村3005-02地块,在今日又联合首开、中交等共计取得4宗地块,成为此次土拍中的明星房企。

不过,2020年在北京拿地金额较高的房企,在本次土拍中却未有斩获。如中海曾于2020年在朝阳、石景山、房山、大兴等区域斩获5宗地块,权益拿地金额达262.08亿元,连续3年居北京拿地权益金额榜首。合生创展2020年度以179.6亿元斩获丰台区分钟寺3宗地块,居权益金额榜次席。这两房企在此次北京土拍中均未有收获。

更精准控制房价

在“房住不炒”的总基调下,此次集中土拍也在延续着北京房地产市场的整体风格。

据北京市统计局数据,2020年全市商品房销售面积970.9万平方米,同比增长3.4%。但是需要注意的是,住宅销售面积为733.6万平方米,下降7%。

虽然2020年全市房地产开发企业到位资金为5820.9亿元,同比增长2.6%,但定金及预收款为2450.9亿元,下降2.6%。

不过,整体新开工面积仍在继续增长。2020年北京全市房地产开发企业房屋新开工面积为3006.6万平方米,同比增长45%。其中住宅新开工面积为1716.4万平方米,同比增长71%。

土地市场方面,贝壳研究院相关报告显示,2020年北京宅地市场成交宅地48宗,规划建筑面积603万平方米,同比下滑6%。其中限价宅地8宗,规划建面95万平方米;不限价住宅用地36宗,规划建面450万平方米;共有产权房用地4宗,规划建面58万平方米。

值得注意的是,2020年北京土地楼面价有所上升,近三年限价宅地成交面积占比逐年下降。2020年北京限价宅地成交量仅为整体市场的16%,而住宅用地成交金额为1738亿元,同比上涨16%;成交楼面价为28823元/平方米,同比上涨24%。

有所不同的是,北京本次集中土拍对房价有着更为精准的控制。中指研究院认为,此次土拍在原有限地价的基础上,提前公布地块合理上限价格,公布竞报“政府持有商品住宅产权预设份额”上限,以及竞报“公共租赁住房面积”上限,提交《房屋售价承诺书》明确未来房屋售价;限地价、限房价、竞公租房等条件使得各个流程环节价格透明可控,有利于房企根据合理利润空间理性拿地。

此外,未来北京市场住房供应结构也将有所改变。中指研究院认为,“北京首次集中供地调整了土地出让方式,弱化了原有的共产房和限竞房出让方式,重启了竞配建公租房出让方式,创新性推出‘竞政府持有共有产权份额’和‘竞建高品质住宅’等出让方式。受此调整影响,未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构,向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。”

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封面图片来源:每经记者 王佳飞 摄

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