双核布局夯实业绩，深耕长三角+大湾区，禹洲集团经营安全性进一步提升

2020年是禹洲兑现目标的一年，首次跨入千亿阵营，年报成绩单也格外引人关注。

3月30日，禹洲集团发布2020年业绩报告。报告显示，禹洲实现合约销售金额1049.67亿元，同比增长39.74%；合约销售面积为626.46万平方米，合约销售均价约每平方米1.68万元，同比上升10.9%。

销售金额提升的同时，禹洲主动进行债务管理，坚持去杠杆，目前在手现金流充裕，经营安全性进一步提升。

梳理公告来看，目前禹洲资金充裕，现金及银行结余为344.69亿元，预收账款同比增长1.64倍，收入增幅未来可期；现金短债比接近2倍，净负债比率为85.80%，两项指标均稳居绿色档位；剔除预收款之后的资产负债率约为77.92%，对比2020年中期水平下降1.91个百分点，“三条红线”全面达标在望。此外，禹洲境外美元债加权平均年限长达3.0年，领跑同业。

2020年对于禹洲来讲是具有里程碑意义的，首进千亿阵营，地产股份更名禹洲集团，正式启动深圳总部。而“上海+深圳”双总部的启动，意味着禹洲从长三角单核跨越为长三角+大湾区双核驱动，这也是其上市后第二个十年战略布局落地的重要动作之一。

精准布局、区域深耕效果显现，总体运营2021年未受影响

2020年，禹洲实现合约销售金额1049.67亿元，同比增长39.74%；合约销售面积为626.46万平方米。

在禹洲的销售结构中，长三角区域全年销售金额占比超过60%，达646.4亿元。其次分别为海西经济区、环渤海区域、华中区域、大湾区区域及西南区域，销售金额分别达196.7亿元、117.5亿元、35.3亿元、28.5亿元，25.2亿元。

646.4亿元，是禹洲上市后第一个十年精准布局，单核跨越深耕长三角区域的战果。据年报数据披露，在长三角地区如苏州、合肥，禹洲城市公司销售金额已突破百亿，而上海、南京两地，凭借着禹洲深耕区域市场多年的努力，即将成为下个销售突破百亿的城市公司。

2020年年报发布以来，多数房企毛利率出现了不同程度的下滑。毛利率下行已是行业普遍趋势。同样，刚刚跨到千亿阵营的禹洲也并未跳出增收未增利的普遍现象。2020年，禹洲归属公司拥有人净利润约1.17亿元，毛利率降至4.61%。

公告披露，毛利率波动主要受到若干项目所在地的限价政策的影响而导致微薄毛利率情况；以及主要位于苏州、扬州及合肥的结转物业而释放公允值调整，涉及资金共计7.39亿元，剔除以上非现金调整后，毛利率为18.19%。

对于此次归母净利润下滑，禹洲集团回应称：“利润下降主要受到两方面因素影响：一是受新冠疫情影响，若干物业项目的开发进度及物业交付延期，导致收入及利润递延确认，及毛利率减少。其次，是物业项目的售价低价预期。”

“禹洲的总体运营在进入2021年后并没有受到影响”，禹洲集团管理层解释道，因确认收入为非现金流项目，并不影响集团整体营运表现和现金流状况，截至目前，公司本身的运营、财务方面一切正常。

对此，国泰君安国际近日表示禹洲由于受到2020年新冠疫情的影响，若干物业项目的开发进度及物业交付有所延期，导致收入及利润递延确认，预计禹洲集团的收入和利润将在2021年反弹。

长三角+大湾区双核驱动助力稳健睿行

研究机构和管理层做出上述论断，是基于禹洲目前在一二线城市拥有的优质土储和上市后的第二个十年“双核”战略布局。

2020年，禹洲通过公开招拍挂、收并购等方式，以极具吸引力的价格在上海、成都、武汉、重庆、合肥、苏州、无锡、扬州和宁波等城市斩获18幅优质地块，总建筑面积约2,847,431平方米，以上新增项目全部位于一二线城市。

从全国来看，截至2020年12月31日，禹洲土地储备总可供销售建筑面积约2,310万平方米，177个项目，分别分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币6,876元，足以满足集团未来三至四年的发展需求。

距其首次提出“千亿目标”，禹洲仅耗时四年便完成了跨越。从2013年首次突破百亿到2020年的千亿跨越，禹洲用了七年时间。横向对比行业企业，禹洲的发展也不可谓不快。快速规模化增长，某种程度上，也反映了企业对市场的精准判断及扩展的魄力。

从早期从厦门发源地出走，将总部设立在上海，精准布局长三角区域，到2020年启动“上海+深圳”双总部，意味着禹洲从长三角单核跨越为长三角+大湾区双核驱动，也是其上市后第二个十年战略布局的落地，将目光投至国家发展战略重地——粤港澳大湾区。

董事局主席林龙安曾表示，尽管禹洲深圳总部刚成立，但禹洲对大湾区并不陌生。2014年，禹洲通过收购香港坚道项目进入大湾区；2017年，以收购方式，在惠州拿下一宗宅地；2018年初，耗资38亿元收购沿海家园的7个子公司100%股权，其中包含一个位于佛山的在售项目。

年报显示，截至2020年底，禹洲已经进驻深圳、佛山、中山、珠海、惠州、香港等城市，土地储备129.8万平方米，占比约5.6%，在大湾区的深圳、珠海以及惠州新增的3个旧改项目，新增建筑面积90万平方米，货值337亿元。未来，随着粤港澳大湾区一体化程度的不断加深，更多的招拍挂、收并购及旧改机会将会陆续涌现，为公司千亿之后的进一步发展提供源源不断的资源和动力。

值得注意的是，近来大物管板块是资本市场风口，禹洲拟分拆旗下物业板块禹佳生活上市。据悉，禹佳生活已于2020年12月11日向香港联合交易所递交上市申请表，目前处于上市审核阶段。若禹佳生活分拆上市成功后，将有助于集团拓展融资渠道，寻求业务新增长点，从而实现价值重塑。

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