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裁判文书背后的陕西地产众生相……

每日经济新闻 2021-03-17 18:10:20

每经记者 毕华章

315消费维权,房地产领域向来备受关注。

对多数市民而言,一套房屋,是打拼多年的主要资产,也是在这座城市立足的倚靠。它是一间居所,也是一颗定心丸。

粉巷君(ID:nbdfxcj)查阅诸多文书之后,看到了地产行业中的众生相。

其中,既有市民购房交款后,开发商逾期交房的;也有交房多年却迟迟无法办理房产证的;既有建筑公司施工结束后却无法讨要垫付款的,也有因市民房贷违约被银行起诉的……

每一件,于当事人而言,都颇为揪心。房地产维权,究竟应当怎样才更有力?

一份案例

常见的房地产维权案,与房产证相关的,数量不菲。

来看一件具体案例。

交款购房已六年的王女士(化名),为此已奔走颇多。

王女士于2015年花费60多万元,购买了一套约94平米的商品房,并与开发商签订《商品房买卖合同》。

这是位于碑林区的某城中村改造项目。

如果严格按照合同,开发商应当在2014年底前,将验收合格的商品房交付王女士使用。并且应当在商品房交付使用后720个工作日内,将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案(截止时间是2018年3月)。

不难看出,至少有两步:按时交房;协助办理房产证。

但是司空见惯,第一步就无法保证,交房时间延迟了5个月。至于第二步,最终对簿公堂。

直至2020年,开发商依然未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案,未能协助王女士取得房屋所有权证,她提起诉讼。

审理过程中,开发商还不愿承担责任,辩解理由一堆。大意是,由于有关部门的行为造成商品房项目设计方案变更,致使项目验收手续无法按时办理,并非该公司违约。

王女士当然不能接受。法院也不予认可,一审判决开发商败诉。

图片来源〡视觉中国

上诉后,二审法院认为:

案涉合同虽未标注有签约时间,但双方均认可是2014年、2015年左右签约,而法院审理查明,早在2011年,碑林区城改办就已要求开发商变更规划。

也就是说,在开发商与王女士签订合同时,开发商就已明知该公司实际建设的房屋与规划不符!

法院认为,在此背景下,双方在签约时作出了关于开发商于交房后,720个工作日提交备案资料的约定,为开发商留出了较长的合理履约期限。因此,开发商应依法承担相应违约责任。

法院还指出,依据碑林区城改办的文件,城改办要求变更规划是向开发商提出的要求,不应归属于行政行为。因此,开发商的上述理由不能成立。

不过话说回来,摊上这类官司,消费者维权操碎心是显然的。

一句话,磨人。

十万文书

这仅是冰山一角。

在裁判文书网上输入“地产”,范围选择陕西省,不难找到历年已公布的裁判文书,数量达十多万条。

房地产行业的市场体量,的确够大。

启信宝数据显示,2011至2020年,陕西省地产行业新增加了81267家企业。截至2020年底,陕西省地产行业企业数量达到75363家。

注:地产行业指与“地产”相关企业〡启信宝

顺便插一句,从地区分布来看,西安的地产企业数量最多,达到68494家,比排名第二的宝鸡高出9倍。咸阳、渭南、榆林紧随其后。

值得注意的是,如果将时间范围拉长来看,陕西的地产相关企业有不少已退出市场。

十年时间,陕西省地产企业注销、吊销数量均不少。注销数量中固然有近几年行业竞争加剧的因素,但是被吊销的现象,值得警惕。

在陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善看来,常见的地产行业裁判文书涉及的纠纷案件,主要包括以下几类:

因开发商无法按时交房或者交房不符合双方约定而产生纠纷;

逾期办理房产证而产生纠纷;

购房资格、贷款无法获得审批而产生的纠纷;

一房二卖或者房屋买卖后,房产被法院查封等引发纠纷。

从另一层面来看,与房地产相关的消费维权,市场评价也垫底。

就在上周,陕西省市场监督管理局公布了去年的消费环境指数。

这项指数对准确把握消费环境状况,改善消费环境,推进消费维权、社会共治都有益处,来自全省13个市(区)进行分层抽样调查,覆盖范围广阔。结果如下:

图片来源〡粉巷君 制

全省十六个行业的消费环境指数,从高到低排名房地产倒数第一,可见一斑。

三类观点

房地产类维权案例增加的数量显而易见。

究竟是如何导致的?

在赵良善看来,这些纠纷表面上是基于双方之间的合同关系而产生,实质则是多方面的因素:

从经济角度而言,民众购买能力增加,消费增多,纠纷自然也多。

从法律上,购房者维权意识增加,出现纠纷时懂得利用法律武器保护自己。

从市场主体上,开发商和购房者身份在法律的规制和管束下日渐平等,主体之间也容易产生各种博弈和纠纷。

地产业内人士,也有自己的观察视角。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近几年市场节奏较快,高周转下市场的乱象增多,购房者的维权意识也在增强。

“当然主要原因,其实还是行业本身还不太规范,造成了很多问题。”他说。

图片来源〡视觉中国

站在律师的角度,赵良善给的建议是,行业协会可以适当增加房地产行业的准入规则,以及黑名单制度,对于信用状况较差的企业,排除在房地产行业之外。

“市场监管、房管等部门,应当定期加大对房地产企业的走访、巡查、抽查、监督,避免房地产企业处于无实际经营,或无资金能力,或无工作人员,或可能利用房地产圈钱。”赵良善建议,对已被列入失信的企业,在拿地、贷款时,均应严格审查。

作为市场监管者,职能部门的声音更有力。

从消费环境指数中的维权放心指数来看,依然相对较低。今年如何加强,是市场关心的焦点。

省市场监管局给出的答案是,将有多方面的举措。

譬如,对经营者,将通过开展放心消费创建,提高其诚信守法意识,并且严打假冒伪劣、消费侵权、不正当竞争等违法行为,维护公平竞争的市场秩序,营造安全放心的消费环境。

对消费者,通过宣传、曝光典型案例、发布消费警示提示等,提高其依法维权的意识和能力。

同时,为解决消费者反映的“痛点”问题,行业主管部门将落实属地监管责任,加大执法力度,维护消费者权益……


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封面图片来源:视觉中国

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