镁刻地产独家调查| 群聊上海75位“孟母”的学区房三观

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

上海的学区房一波未平一波又起。一边是以学区房为代表的二手房价格再攀新高；另一边则随着“划片摇号入学”传言越来越逼真、2021年入学政策公布日期越来越临近，学区房要大跌的声音又开始出现。

《每日经济新闻》记者在几个高度活跃的上海“鸡娃群”中发起了调研，共收到75份“孟母”对学区房的真实反馈。尽管样本不大，但每一个选择都代表了学龄家长的真实“三观”。

学区炒家再添一把火

尽管2021年1月上海“121”新政向高烧的楼市注入一针镇定剂，但二手房市场仍然在刚需的支撑下保持热度。第一太平戴维斯的统计显示，2021年1月上海二手房网签套数达到41155套，网签均价仍然呈上升趋势。

数据来源：第一太平戴维斯

根据国家统计局数据，从2020年1月开始，上海二手房价摆脱了跌多涨少的颓势，开始逐步复苏，4月实现环比1.2%的涨幅，今年1月创下1.3%新高。

上海二手房价格环比涨幅及排名情况 易居研究院智库中心提供 数据来源：国家统计局

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者：“2月毕竟是市场淡季，相对1月成交量下坠明显。每年3、4月是学区房成交活跃时期，这是历来‘传统’。因为最近几年入学政策有变化，也是政策活跃期，市场上的‘传闻’很容易被利用，人为制造焦虑情绪，同时也干扰正常的交易秩序。”

学区房作为一线城市重要刚需，也是二手房市场的中坚力量，甚至在房价整体上扬的周期中，沾学校就是学区房，令众多购房人迷惑。

“这个小区对口的小学初中都是很好的，98平方米的两房现在是880万元成交，不过有的房东挂牌价是超过900万元。”记者近日回访了某热点学区，中介小哥如此推荐。

而记者了解到的实际情况是，该次新房小区房龄已经15年，对口小学及相应中学在区内仅属于中等水平，相同面积的两房在2020年3月均价仅780万元左右。可以说，“学区炒家”才是推动上海本轮二手房特别是学区房价格攀高的“中流砥柱”。

为何满城尽是学区房？有多少是真正的学区房？又有多少是搅乱市场的“注水学区房”？

75位孟母的“学区房三观”

学区房在多个教育资源紧张的城市成为二手房中的“概念股”，而最有发言权的莫过于家有读书郎的老母亲。

在接受调查的人群中，已经买入学区房的大约占66%，仍在观望准备出手的占33%。而购买学区房的真实意图中，75人中有5人做出了唯一选择，即纯粹因为“房票多，用于投资”，占了6.7%；另有8位在选择自住或挂户口的基础上，将投资作为考虑之一，占了10.7%。而仅仅用于挂户口入学的32人，占42.7%。

这一比例的存在，意味着即便在刚需人群中，学区房的“投资属性”仍然有着较大的吸引力，甚至有超过6%的购房者将其作为购房的首要考虑。

关于购买学区房的真实用途 数据来源：镁刻调查（3月3日）

33%处于观望阶段的孟母们，有些是因为孩子年纪小，还在学区选择中，或正在等待新房摇号。她们大多意志坚定——买房要买学区房。但这群孟母们，都有着同样的疑惑：怎么上海学区房这么多幺蛾子？大家口中的“华二”名校，怎么闵行有、张江有、前滩有、嘉定也有？

一位成功把孩子“鸡”进一线名校的资深“孟母”对记者说：华二，简直像麦当劳一样遍地开花。

在打造“学区房”方面，公众号们可谓不遗余力。在信息轰炸之下，“选学区”这么一件严谨过程，逐渐被口口相传和网络信息取代。在记者的调查中，75位孟母中只有22人（不足三成）曾经非常详细、谨慎地调研过目标学校的教学水平、师资力量、在读学生反馈，以及毕业生去向；51人只是稍作打听，得知是大家口中的好学校，便做了决定。更有3人是依据网络信息和中介推荐，购买了某一“学区”的住房。

买房前对学校做过认真研究的比例 数据来源：镁刻调查（3月3日）

曾有公众号对上海全市进行总结，推出了近70个公办“名小+初中”的双学区组合，并且列出部分对口小区，称“为升学上了双保险”。孟母们在群里“炸了”：有些明明就是很普通的学校，充其量算是中等，怎么就能叫名小、名初了？

另一方面，真正的名校在四面八方买房人蜂拥买入学区房之后，显得不堪重负，上海个别片区学额一扩再扩。例如浦东区域，已经成功入学的“孟母”也是满腹苦水：“浦西的小学基本一个班级30多人、一个年级10个班级以内；浦东小学稍微好点的学校人暴多，好初中人更多，一届1000多人，课桌堆到门口，走动都困难。”

“浦华二、嘉华二、闵华二、宝华二、前滩华二......花儿遍地开，我们傻傻分不清啊！”一位家长向记者表示。

事实上，大名鼎鼎的“华二系”名校在上海的确遍地开花，而凡是有“华二”的区域，房价无一不是蹭蹭上涨。前滩华二更是因为“9年制华二”的学区概念、叠加区位优势，房价一路突破20万元/平方米大关。

学区房的巨大涨幅已然是不争的事实，不少人的学区房入手即涨，半年涨了100万元。

除了“华二”，还有建平系、进才系......除了部分新建学校，更多的是旧校更名、联合办学等方式。

是否认同“遍地开花”的名校教学质量和学区价值 数据来源：镁刻调查（3月3日）

但这一“开分店”的做法，对教育颇有心得的孟母们褒贬不一：

“挂个头衔就不是菜中了吗”？

“其实挂名改变不了本质，生源、师资、领导理念和管理能力都心知肚明，都是为了房价。”

更有一位家长对记者说，“无非是有些人嫌自己家房价不够高，想尽办法出均贫馊主意。一会要学校加名校抬头，效果不够再鼓吹划片区。司马昭之心，路人皆知。”

对于名校开分校、集团化，《人民日报》日前发表评论时尖锐指出，有的所谓名校合作办学，只是单方面蹭名校热度；有的合作办学虽与名校有关，更多是挂块牌子，实质性指导和资源投入不足，教学质量堪忧……

此外，一些地方还出现房地产企业参与合作办校的现象，名校招牌成为“售楼招牌”，让原本“公益性”“普惠性”的义务教育水涨船高，加重家长经济负担、加剧社会焦虑。走偏、过热的名校合作办学影响了正常的教育生态平衡，亟待加强引导规范和监管。

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄