一线商业地产调查| 北京核心商圈春节数据亮眼 整体租金水平继续下行

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

“人山人海。”

北京市民田女士这样形容春节假期中的王府井商圈：“人实在是太多了，我和家人春节假期去了一趟王府中环，发现几乎所有奢侈品店都在排队，每家餐厅的门口都在排队，如果不是提前预约，估计连饭都吃不上了。”

就地过年倡议之下，北京核心商圈数据亮眼。但另一方面，北京购物中心整体租金水平却依旧呈现下行趋势，预计2021年下行幅度将收窄。

春节销售增长超出预期

2月24日，《每日经济新闻》记者探访朝阳区合生汇，这里的人流量已经和疫情之前没有什么两样了。商场一名工作人员告诉记者，自己春节假期并没有回家，目前的人流量“已经和平常差不多了”。

已恢复热度的核心商圈 每经记者 王佳飞 摄

在石景山区的凯德晶品，记者同样见到了顾客盈门的场景，咖啡厅已经恢复了往日的一座难寻。在一家运动品牌的专卖店中，记者看到了该店面“每月20万”的任务额，店员表示：“现在全店完成这个任务很轻松”。

这是近期北京主城区商圈的缩影。

万达集团相关负责人对记者表示：“春节期间，政府鼓励就地过年，留京人员明显提升，整体商场客流爆发式增长，北京地区9座万达广场最高单日总客流超过50万人次。”

虽然没有透露具体销售金额，但该名负责人表示：“春节期间，北京地区万达广场日均销售增长超出预期，其中影院、电玩类体验业态以及餐饮业态表现最佳。”

这也和官方的统计数据保持一致。北京市商务局公布的统计数据显示，今年春节7天假期，重点监测的百家企业（涵盖百货、超市、专业专卖店、餐饮、电商等业态）实现销售额54.7亿元，同比（农历日）增长43.1%，较2019年增长15.5%，其中实体业态（涵盖百货、超市、专业专卖店、餐饮）同比增长59.5%，较2019年增长14.4%。

核心商圈空置率降低

事实上很多核心商圈购物中心并未受到太多的疫情影响。位于CBD商圈的国贸商城在完成了北区建设后，据赢商网统计，2019年国贸商城销售额为117亿元，位列全国购物中心第一；根据中国国贸2020年三季度财报，国贸商城平均出租率达到94.3%，同比增长0.8%。

2020年三里屯太古里开业首店19家，数量位居全市之首，其中亚洲首店1家，全国首店和北京首店各为9家。根据太古地产2020年半年报，三里屯太古里平均入驻率为96%，虽然受到疫情影响同比下降了4个百分点，但仍居高位。

西单大悦城和朝阳大悦城作为中端购物中心的代表，根据赢商网数据，2019年全年销售额位列全市前五；根据大悦城地产披露的2020年未经审核营运数据，北京西单大悦城、朝阳大悦城及天津南开大悦城的平均出租率录得97%的高位。

而龙湖地产2020年半年报显示，“天街系”产品在北京共有4座，出租率均在92%以上，其中北京长安天街达到满租。

仲量联行统计，部分市场领先的高端购物中心2020年营业额逆势增长，北京SKP全年营业额增长超15%，成为全球店王。

租金继续下行

但另一方面，北京购物中心2020全年的租金水平是呈现下行趋势的。

根据仲量联行数据，目前全北京有超过120座优质购物中心，2020年全年更是新开业了5座，分别是延庆万达广场、大兴大悦春风里、芳圆里ID Mall、双桥万达广场和乐多港万达广场。

但是同时，北京优质零售物业市场截至2020年第四季度整体租金水平为833元/平方米/月，全年同比降幅为9.5%，北京市场在2020年见证有史以来最大年租金降幅。

仲量联行北京研究部董事纪明告诉记者：“在不断积累的空置压力下，多数业主纷纷下调租金来稳定项目，全年租金加速下跌。预计2021年全市租金仍将承压下行，但降幅放缓。”

空置率方面，仲量联行统计，截至2020年第四季度，北京购物中心市场空置率仍旧保持在7.9%。

“受新冠疫情影响，全市整体租赁需求大幅放缓，加大了购物中心的空置压力。年末市场有回暖迹象，部分零售商解冻了扩张计划，在市场中问询面积和机会，租赁需求略见回升，全市整体空置率开始小幅下降。”纪明表示。

封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄